ベストな売り時はいつ！？マンション売却のタイミング｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル

2021年の東京オリンピックが終わってマンションの価格が高騰している現在、マンションの売却を考えている人も多いでしょう。

しかし、一方で「コロナウイルスの影響による巣ごもり需要で価格がもっと高騰するかも。もう少し売却のタイミングを待ってみよう」「自分のマンションが本当に売れるか不安」「誰に相談していいかわからない」と悩んでいる人も多いはず。

そこで今回は、マンションの売れやすいベストな築年数や、様々な状況での「売り時」の情報をお届けします。マンションの売却を検討している人は是非参考にしてくださいね。

 

1．コロナ禍によるマンション売却への影響は？

 

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新型コロナウイルスの感染拡大による影響は不動産価格にも及び、今年の全国平均は下落。昨年と比較して特に下落幅が大きかったのは商業地で、国内外の観光客をターゲットとした店舗・ホテルがある地域や飲食店が集まる地域は需要が減りました。

住宅地も商業地と同じくらい下落しています。新型コロナウイルス感染拡大の影響で年収の低下や雇用不安などが起き、住宅の購入を控える人が増えて需要が減り地価を落としてしまったようです。今回、地方圏より都市圏のほうが地価の下落が大きくなっています。

しかし、マンションの価値自体に地価はほとんど関係ありません。全く影響がないとは言えませんが、戸建てよりは地価の影響を大きく受けづらいと言えます。
参考資料：地価・不動産鑑定（国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000432.html

レインズのマーケットデータによる2月度の不動産市場の動向によると、首都圏の中古マンションの売却価格は上昇中。新型コロナウイルスの感染拡大が本格化する2020年2月の平均価格と比較しても、2021年2月の価格は上昇しています。

中古マンションの売却額は9ヶ月連続で伸びていて、この先も上昇が期待できます。
参考資料
http://www.reins.or.jp/library/2021.html

その理由は、新築マンションの値上がり。新築マンションの購入が世帯年収1,000万円以上の家庭でないと難しくなった今、一般的な世帯年収の家庭は中古マンションを購入することが多く需要が高まっているのです。

それに伴い売却額も値上がりしているため、「2022年は売り時としておすすめの時期」と言えます！

 

2．もっとも売り時な築年数は？

 

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不動産の売却額には「築年数」が大きく影響することをご存じですか？マンションの築年数は売り時を決める大きなポイント。築年数が浅いほど価格が高くなるので、築年数が浅いうちの売却がタイミングとしては良いでしょう。

 

◎築5年未満◎

マンションの中には新築から5年未満で売却されているものがあります。そのようなマンションは、転売目的で購入した場合が多いようです。

ほかには「急な転勤になったのでやむを得ず売却せざるを得なくなった」というパターンも。この場合は買い手としては都合が良いですが、あまり市場に出回らないのが現状です。

これくらい築年数の浅い物件は設備の劣化や内装のダメージもあまりないため、買い手から見るととても魅力的。そのため新築時とほとんど変わらない価格で取引されることが多いです。

 

◎築10年未満◎

築10年未満の物件は、中古マンションの中でも設備の劣化などのダメージが少なく、価格も安いことから買い手にとっては購入しやすいマンションになります。売り手としても買い手の需要があって売りやすい時期なので、売り手・買い手ともにメリットのあるタイミングですね。

また、税金面でも有利になります。所有期間が5年以下での売却の場合は譲渡所得税と住民税が約40%かかりますが、5年を超えていると約20%に。5年を超えていることで税額が半分ほどになるので、売り手にとっては売りやすい時期になるのです。

 

◎築10年から15年◎

築10年を超えてしまうと、買い手のイメージも物件価格も下がる傾向になります。 設備などの修繕が必要になり、修繕積立金などの費用が増額になる時期でもあるからです。

大規模修繕工事などをするこの時期が、売り時の節目。また、新築から15年以上経つと設備なども劣化したり老朽化したりするため、「一昔前のもの」といったイメージを受けやすくなってしまいます。

さらに新築から20年以上経つとフルリフォームが必要になり、築30年以上経ったマンションには建物の価値がほとんどなくなります。売り時を逃すことになってしまわないように注意しましょう。

 

3．環境にも左右される「売り時」

 

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マンションの売り時を判断するのは築年数だけではありません。マンションの一大イベントである「大規模修繕」はとくに鍵となるタイミング。また、マンション周辺の環境にも注意して売り時を考えることをおすすめします。

 

①大規模修繕後

「大規模修繕を行った後」はマンションの売り時と言えます。大規模修繕とは、マンションの共有部分である外壁やエントランス、駐車場などの修繕を行うこと。

住人が毎月払う修繕積立金で行われることが多いです。大規模修繕を行ったマンションは新しい印象を与えることができますし 、外壁の破損やひび割れが修理されていれば購入する人も安心しますよね。

大規模修繕はマンションにとっての一大イベント。マンションが生まれ変わる大規模修繕後の売却はおすすめのタイミングですよ。

 

②周辺環境の変化

「マンション周辺の環境の変化」も売り時の一つ。近くに大型商業施設やショッピングセンターなどの施設ができれば、アピールポイントになり売りやすくなりますよね。そのほかに、駅などの公共交通機関や病院などが近くにあることもアピールポイントとなります。

注意すべき点は、大企業や大学の移転。大企業や大学が移転してしまうと、人が少なくなり需要も減る恐れがあります。駅が近いなどアクセスに魅力があれば問題ありませんが、移転により人が少なくなるという状況になるとマンション自体が売れづらくなります。

 

4．ライフステージの変化も売り時に関係する

 

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マンション売却の売り時を考える時に、高く早く売れるかということだけが重要なポイントではありません。「ライフイベント」も売り時を考える際に重要です。

 

①子供の進学時

子供が進学する時が売り時のタイミング。進学する時に住み替えを行えば、友達と離れたり勉強の範囲がずれたりしないので子供にとってストレスがないでしょう。

学校の手続きなどもスムーズにいくので親のストレスも少なく住み替えができ、引っ越しもしやすいタイミングと言えますね。

 

②定年時

定年時もマンションの売り時。60歳を迎えると子供も成長し独立していく時期になります。子供たちが出ていけば部屋が余ってしまうことになりますし、立地よりも駅や病院に近いところを選ぶほうが生活もしやすくなるでしょう。

住宅ローンを完済している場合や住宅ローンの残債が少ない場合は、マンションの売却額の多くを住み替え用の費用に充てることができます。住宅ローンを再度借りる必要がなく、スムーズな住み替えが可能です。

 

5．まとめ

 

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近年、震災復興工事やオリンピック特需から建設需要が増えて建設費の相場が高騰した影響で、マンション価格の相場は2013年を機に上昇し続けています。
参照：国土交通省「不動産価格指標」 
https://www.mlit.go.jp/common/001429360.pdf

しかし、世界的な金融緩和縮小の流れから、マンションの売却価格は高止まりとなる可能性も。また、アメリカに端を発したウッドショックによって新築マンションの価格が高騰し、中古マンションの購入が増えています。

そのため中古マンションの在庫戸数は首都圏を中心に品薄状態になっています。こうした状況や世界情勢を考えると、「2022年はマンションの売り時」と言えるでしょう。

今後は住宅ローン金利の引き上げ、日経平均株価の先行き不安定などの理由でマンション価格が下がるかもしれません。あなたにとって一番いい売却のタイミングを考えてみてくださいね。
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