「共同名義の持ち家をどうするのか」という問題は、離婚時に話し合うべきことのひとつです。
共有関係は、離婚したからといって自動的に解消されるものではありません。夫婦間で協議し、双方納得のうえで名義変更をおこなう必要があります。気が重い作業ですが、そのままにしておくと将来的に深刻なトラブルに発展してしまう恐れも。
今回は、離婚時に不動産の共同名義を放置するリスクについて解説します。きちんと共有を解消し、気持ちよく新たな生活をスタートさせましょう。
1．離婚時の財産分与は早めに決着を！
持ち家は「財産分与」の対象です。まずは、離婚における財産分与の基本的な考え方と注意点を理解しておきましょう。
①割合は「1/2ずつ」が基本
離婚時の財産分与については、「夫婦で1/2ずつ分ける」のが基本です。
これは、「婚姻中に築いた財産は夫婦の協力によるもの」だと考えられているため。婚姻中の財産は「夫婦が助け合ったから築けたもの」だから半分ずつ分け合うべきだ、ということですね。
ただし、双方の同意があれば分配は自由に決めてかまいません。「不動産は妻が100％、その他の財産は夫」とすることも可能です。
財産分与で注意したいのは、「夫婦が協力したから」築けた財産だと認められないケースがある点です。どちらかの特殊な才能や資格によって高額資産を築いている場合には、必ずしも1/2ずつ分けるとは限りません。
判例では、開業医や上場企業の代表などが上記に認定されています。
②請求可能期間は「2年」
財産分与の請求期間は、民法第768条によって「離婚が成立した日から2年間」と定められています。「離婚成立時」からカウントしますので、離婚前に別居を始めていても「離婚成立時から2年以内」であれば請求が可能。
「とにかく早く別れたい」という気持ちが強い場合、財産分与を後回しにしてでも離婚を成立させたいと思うでしょう。
しかし、離婚してからでは取り合ってもらえなかったり、連絡が取れなくなってしまったりすることも考えられますよね。話し合いがうまく進まなければ、調停も検討しなければなりません。
したがって、離婚届提出前に協議を終え、離婚と同時に分与するのが理想的です。
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2．共同名義を放置する、5つのリスク
共同名義をそのままにしておくと、どのようなリスクがあるのでしょうか。起こりうるトラブルと併せて確認しておきましょう。
①維持費がかかる
不動産は、所有しているだけで維持費がかかるもの。固定資産税や都市計画税がかかりますし、管理を業者に任せている場合には管理費も発生します。
共有している間は、維持費用も分担するのが原則です。新居に移りそこに住んでいなかったとしても、支払い義務が生じます。
万が一相手が支払いに応じてくれなかったり連絡が取れなくなったりすると、1人で負担しなければなりません。不必要な支払い義務やトラブルの種は解消しておくのが賢明です。
②勝手に売却できない
不動産を売却するときには、その不動産の名義人全員の同意が必要となります。つまり、「売却したいと思っても、相手の同意が得られなければ売るに売れない」ということです。
共有割合が半々のときはもちろんですが、9：1の割合であっても、相手の同意がなければ不動産全体を売却することはできません。
また、売却だけではなく賃貸や増改築、不動産を担保とする借り入れなど、不動産を活用したい場合にも相手の同意が必要。しかし、元夫婦が円満に協力しながら不動産活用をおこなっている例はあまりなく、結局は放置されてしまうことがほとんどです。
③相続が複雑になる
共同名義のままどちらかが亡くなってしまった場合、通常は亡くなった人の所有部分はその人の遺族に相続されます。仮に亡くなった方が再婚し子どもをもうけていた場合には、再婚相手とその子どもが共同所有者となるのです。
先述のとおり、不動産の売却や活用には「名義人全員の同意が必要」ですので、同意を得るべき相手が1人増えることになります。
多くの場合、再婚相手やその子どもとは面識もないことでしょう。相続によって共同所有相手が細分化されてしまうことで、共有関係がさらに複雑になるのも大きなデメリットです。
④離婚後も関係が続く
共同名義の場合、維持するにも売却・活用するにも相手との話し合いや協力が必要。打ち合わせや契約・決済のたびに、連絡を取ったり顔を合わせたりする必要があります。
不動産を共有し続けるということは、「離婚後も関係が続く」ということです。再婚を希望している、もしくは再婚したのちには、気まずい思いをすることになるかもしれません。
先々の精神的負担を考慮すると、やはり共有関係は離婚時に解消しておくべきだといえるでしょう。
⑤住宅ローン契約違反
住宅ローンは、「契約者が居住する」ことを条件に融資されるものです。契約者以外の人が住む、もしくは契約者が居住していないことは、契約違反にあたります。
共同名義の場合、夫婦それぞれがローンを契約し、互いに連帯保証人となる「ペアローン」を組んでいることが多いでしょう。
ペアローンでは、「2人で返済」し、かつ「2人ともがその不動産に住んでいる」ことが求められます。つまり、共同名義のままどちらかが勝手に出ていくことは契約違反になるのです。
借入先金融機関の了承を得ないままどちらか一方の単独名義に変更してしまうのも厳禁。違反が発覚した場合、残債務の一括返済を迫られる恐れもあります。
3．共同名義を解消するには？
共同名義を解消するには主に2つの方法があります。「どちらかが住み続けるのか」あるいは「どちらもそこで暮らさないのか」に合わせて選択しましょう。
①どちらかが買い取る
「子どもの生活環境を変えたくない」といった理由から、子どもを引き取る人がそこに住み続けることを望む場合があります。そんなときにおすすめなのは、住み続ける人が去る人の所有分を買い取る方法。
ペアローンが残っている場合、離婚後も「ローン名義人」がローンを払っていかなければなりません。また、ローンを完済するまでは、他者への名義変更は不可能です。
例えば、離婚後も妻と子どもが住み続けたい場合、夫がローンを完済しなければ妻に名義を変更できません。
一方、妻が夫の持ち分を買い取る方法であれば、共同名義を解消してその家に住み続けることが可能。夫の持ち分を買い取ってもローンを支払っていけるだけの返済能力が必要とはいえ、残債が少ない場合には非常に効率的な解決法です。
②売却して代金を分け合う
共有不動産は、共同名義のまま売却することができます。双方が気持ちも新たに新生活をスタートさせたい場合には、これまでの家を売却し共同所有を解消するのがベストでしょう。
ただし、売却するためには共有者同士が協力して手続きを進めなければなりません。不動産会社への依頼や買主との売買契約などは、すべて連名作業です。
ローン残債が家の売却価格を下回る（アンダーローン）場合は、売却利益が発生します。売却利益も財産分与の対象ですので、1/2で分けるのが原則。
ローン残債が家の売却価格を上回る（オーバーローン）でも、金融機関の許可を得て返済できない住宅ローンを残した状態で抵当権を解除してもらい売却をする「任意売却」という手があります。
共同名義が解消できるうえ、残債を減らして残ったローンを分割払いで楽に払っていける方法ですよ。
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４．まとめ
今回は、離婚時に不動産の共同名義を解消しない場合のリスクについて詳しく解説しました。さまざまな手続きが必要な離婚時には財産分与を後に回しがちですが、請求期限もありますので早めに協議を始めましょう。
弊社では、弁護士や行政書士とも連携しながら不動産の査定や売却をおこなっています。離婚時の不動産の扱いにお困りの際には、ぜひお気軽にご相談ください。
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