離婚して、夫婦で住んでいた家を売却しようと考えている人も多いでしょう。しかし、売却したくても誰に相談していいのかわからない……という方もいるはずです。
持ち家などの不動産の売り方については、一般の方ではわからない点も多々ありますよね。そこで今回は、離婚によって持ち家を売却することになった際の「査定」に関する内容を詳しく解説していきます。
離婚して持ち家を売却する考えはない方でも、家の金額を知っておくのは大切なことです。ぜひチェックしてみてくださいね。
1．査定額＝家の価値ではない！？「査定」とは
持ち家を売却するにあたって、まず「売却金額」を知るために不動産会社に見積もりを依頼する方が多いはずです。不動産会社が見積もりを出してきたときに、「自分の家はこれだけの価値しかないのか」と落胆する方もいらっしゃいます。
しかし、よく勘違いされているのですが、「不動産の査定額＝家の価値」ではないのです。では、家の査定額とはどんなものなのでしょうか。
①持ち家がいくらで売れるかの「見積もり」
査定依頼とは、持ち家がいくらで売れるかの「見積もり」をとることです。家を売ろうと思っても、実際にいくらくらいで売れるかは分かりませんよね。そこで、複数の不動産会社に査定依頼をお願いして比較することが大切です。
比較すると、だいたい同じような査定額になっているはず。しかし、以下のD社ような査定の出し方をする不動産屋には注意が必要です。
A社：2,500万円
B社：2,550万円
C社：2,480万円
D社：3,200万円
この場合、D社は他の会社よりもあえて査定額を高く出している可能性があります。「他の会社よりも査定額が高い！この金額で売れるじゃん！」と売主が勘違いして、D社に売却の依頼をしてしまうのです。
ところが、いざ売りに出すと反響が全くなし……。「はじめから2,500万円で売りに出していれば1ヶ月で売れたのに、どんどん金額を下げていって結局3ヶ月かかってしまった」というもったいない状況になりかねません。
②査定額＝不動産会社が出す適正価格
不動産会社は不動産の取引に常に関わっています。そのなかで、不動産の相場や市場動向などの知識を持ったうえで、売却物件の現地調査や国や県が発行した工事価格を参考にして査定価格を算出しています。
そのため、不動産会社が査定して出した価格こそが「売れる価格」「売りやすい価格」であるといえます。
売主であるあなたにとっては価値のある家で、「かなりのこだわりをもって作った家だから評価が良いはず」「お金をかけてリフォームをしたから高く売れる」などと考えているかもしれません。でも、築年数が古すぎたり土地の相場が安い地域であったりすれば、思っていたような高い査定額にはならない場合もあります。
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2．不動産会社が見る、査定のチェックポイントとは？
不動産会社が家の査定金額を出すために、どんなところをチェックしているのでしょうか。
ここでは、査定時に不動産会社が見るチェックポイントを3つご紹介します。査定依頼をする前にできるだけ確認しておきましょう。
①築年数
建物が新築されてから今までの年数、いわゆる「築年数」がどれくらいなのかを確認します。
・木造22年
・重量鉄骨34年
・鉄筋コンクリート47年
構造によって異なりますが、基本的に家の査定では上記の耐用年数を超えた建物だと「建物評価0円」となることが多いようです。ただし、リフォームなどで屋根やお風呂を新品に変えていれば付加価値がつくこともあります。
参考：国税局 耐用年数表
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
②建物・土地の広さ
建物や土地の広さもチェックするポイントです。
「建物が大きいから価値が高い」「土地が広いから高く売れる」というのは勘違い。例えば、4人家族なら
・駐車場スペースが2台以上確保できる広さの土地
・3LDKから4LDKの間取りが可能な広さの建物
といった条件の土地や建物に需要があります。大きすぎる建物や土地はターゲットが絞られるため、査定評価としては相場よりも低くなりがちなのです。
③立地・土地の形
立地や土地の形も査定評価の判断材料です。駅やスーパー、コンビニなどの施設や小学校、中学校から近ければ査定額は高くなります。
さらに、土地の形が正方形、長方形など整った形のほうが評価は高くなります。逆に細長い土地や変形している土地などは、建物を建てにくいので評価は下がってしまいます。
3．売却査定の2つの種類
売却査定には主に2つの種類があります。種類によって金額の出し方が変わってきますので、事前に確認しておきましょう。
①机上査定
机上査定とは、いわゆる「簡易査定」のこと。対象物件に実際に訪問はせず、建物の築年数や広さ、土地の立地などで査定金額を出す方法です。
そこに過去の類似物件の取引価格などもふまえて、短時間で査定額を出すことが可能。つまり、机上査定は「急いで家の査定額を知りたい方」などに向いている査定方法です。
ただし、室内の設備状況や外壁、屋根の状態などが反映されないため、ざっくりとした金額になります。
②訪問査定
訪問査定とは、実際に物件に訪問して細かな査定金額を出してもらう方法のこと。机上査定と違い、室内の状況や設備、外壁や屋根などの状態を実際に確認して査定するため、正確な金額を出すことができ、スピーディーな売却を見込めます。
また、訪問査定に来た営業担当者と話をすることで、その人が本当に自分の家をきちんと売ってくれそうかどうかを見極めることもできます。不動産会社や営業担当者によって売る物件種別の向き不向きがあるので、確認してみましょう。
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4．訪問査定の流れ
不動産屋が訪問査定をするときには、実際に査定する物件に伺ってさまざまなチェックを行います。ここでは、訪問査定の主な流れを解説していきます。
①不動産会社に査定依頼を行う
まず、一括査定サイトなどで複数の不動産会社に査定見積もりを出してもらいましょう。だいたいの売却査定額の把握に役立ちます。
②査定物件への訪問日時を決める
一括査定で選定した3社くらいの不動産会社と、現地を見てもらう訪問日時を決めましょう。同じ日に時間をずらして来てもらうようにすると効率が良いですよ。
③査定物件の現地調査
訪問した不動産会社は、まず室内の設備や状況を確認します。さらに、外壁や基礎のひび割れや破損箇所がないかを確認します。
④査定物件の必要書類を確認してもらう
査定価格を出すときに大切な固定資産税評価証明書や建築図面、間取り図などの書類を用意しましょう。
⑤不動産会社より査定報告をしてもらう
1週間くらいで不動産会社から査定書作成の連絡があります。査定金額について詳しく説明を聞くようにしてくださいね。
5．まとめ
今回は、持ち家を売却する際の査定の種類や流れについて解説しました。家はとても大きな資産。査定金額をしっかりと把握しておくことで、損をしない売却ができます。
不動産の価格を決めて実際に売り出すにあたって、自分一人の力では限界がありますよね。不動産売却のプロに相談すれば、査定から売却までワンストップで頑張ってくれます。
離婚時の不動産査定は、離婚に詳しい弁護士と提携している不動産会社に一度相談してみるのがおすすめです。
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