買い手が付きづらい不動産が増えている　～建築不可・未接道～｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル

不動産を売却するとき、物件によっては買い手が付きづらかったり専門知識や手続きが必要だったりするケースがあるのはご存知でしょうか？

なかでも、「建築が難しい」「道路に面していない」といった厳しい条件がある場合には、思うように売却できないことも少なくありません。

一方で、最近では特に都市部を中心に、相続や引っ越しなどをきっかけに買い手の付きづらい不動産を処分したいというニーズが高まってきています。

そこで今回は、「建築不可物件とはどんなもので、なぜ売れにくいのか」を詳しく解説し、それでも上手に売却する方法をご紹介します。しっかりチェックして、スムーズな土地売却の参考にしてくださいね。

 

1．建築不可物件とは？

 

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はじめに、建築不可物件とはどういうものなのかを正しく理解しておきましょう。

建築不可物件とは、建築基準法における「接道義務」を果たしていない土地にある物件のことです。これから建物を建てる敷地は、接道義務で規定されている条件を満たしていなければ新築が許可されません。

接道義務を果たしていない敷地に既にある建物（未接道物件）については、直ちに罰則が科されるわけではありませんが、取り壊して再建築することは不可能です。

未接道物件は土地の活用方法が限定的であることから、売却価格は近隣の一般的な物件相場と比べると約50～70％程度になってしまうケースがほとんどです。

 

◎接道義務◎

「接道義務」では、都市計画区域内で建物を建てる場合、敷地は原則として「幅員4m以上の道路」に「2m以上接道」していなければならないと規定しています。

規定の背景にあるものは、緊急時対応。建物の敷地が道路に面していないと、「火事のとき消防車が入れない」「急病の際に救急車が近づけない」など、消火・救命救急活動に支障をきたしてしまうのです。

「2ｍ以上の接道」については、矩形（長方形や正方形）の土地ではあまり問題になることはありませんが、不整形地や旗竿地（接道部分が狭く奥に進むと広い空間が広がる土地）では注意が必要です。

 

◎接道の種類◎

道路を規定した法律にはさまざまなものがあります。道路法、道路交通法、道路運送法などが有名ですが、ここでいう「道路」は建築基準法によって認定されているものを指しています。

たとえ敷地に2ｍ以上接する「道」があったとしても、それが建築基準法で認められている「道路」でなければ、その敷地に建物を建てることはできません。

建築基準法上の道路には以下の5種類があります。

・「1号道路」⇒県道、市道など
・「2号道路」⇒開発許可などを受けて造られた道路
・「3号道路」⇒建築基準法適用時（昭和25年11月23日）までにすでに存在していた道路
・「4号道路」⇒都市計画法などにより2年以内に新設・変更予定の道路
・「5号道路」⇒民間が申請し特定の行政庁から位置の指定を受けた道路

 

2．未接道だと売れにくいわけ

 

 

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未接道で建築不可の土地売却が難しい理由は、土地活用が限定的であるということばかりではありません。

なぜ売れにくいのかをしっかり理解して対策を立てることが大切です。

 

①ローンが組めない

一番のデメリットは、買主が金融機関の住宅ローンを契約できない点です。

金融機関の住宅ローン審査では、担保価値の範囲で融資額を決定しています。ところが、先にご紹介したとおり、未接道物件の活用方法は限定的。金融機関からは「担保価値が低い」と判断されることが多く、買主が希望する金額での融資が受けられない可能性が高いでしょう。

結果的に、買主候補者が「住宅ローンを利用しなくても購入できる人」や「ノンバンクでの借り入れが可能な人」に絞られてしまうのです。

 

②建て替えができない

未接道物件は、再建築（建て替えや大規模な増改築）が認められません。その土地で住むためには、今ある建物をリフォームするしか方法がないのです。

今ある未接道物件は、築年数の古いものがほとんど。リフォームは可能とはいえ、再建築ができないまま劣化が進めば可能な修繕も限られていくでしょう。

行き着く先のどこかでは、建て替えができない問題と向き合わなければならないときがやってきてしまいます。

さらに忘れてはならないのは、自然災害で既存建物が半壊・全壊した場合であっても再建築が認められない点。建て替えができないことは、新たな買主にとっては大きなリスクといえるかもしれませんね。

 

③緊急車両が入れない

未接道物件は「接道義務を果たしていない」物件。つまり、現状では緊急車両が近づきにくい場所にあるということです。

長く暮らすことを想定している人にとっては、病気や火災などの緊急時対応は不安ポイントでしょう。

 

建築不可・未接道物件については専門知識や経験がないと複雑で難しいことがほとんどです。お問い合わせはこちら

 

3．未接道でも売却するには

 

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未接道物件には買い手が付きづらい面があるものの、売却に法律上の制限はありません。工夫次第では、通常の物件と同じように売却可能です。

上手な売却方法をチェックしておきましょう。

 

◎再建築可能にして売却◎

未接道物件は再建築不可のため買い手が付きづらいわけですが、裏を返せば「再建築が可能になれば通常の売却ができる」ということです。

具体的には2つの方法があります。

①セットバックをおこなう
未接道の理由が「接道の幅員が4m未満」である場合に有効。道路の中心線から2ｍ敷地を後退させる「セットバック」をすれば再建築できるようになります。

②隣地を購入・借地して売り出す
未接道の理由が「道路に接する敷地間口が2m未満」の場合に有効。隣の土地を購入したり借りたりして土地の間口を広げる方法です。

 

◎再建築不可のまま売却◎

さまざまな事情により接道の条件を満たすのが難しい場合でも、再建築不可の土地のままで売却できる可能性がないわけではありません。

①リフォームして売り出す
リフォームで現存の建物の価値を上げる方法。賃貸用の収益物件としての需要が見込めます。

②隣地の所有者に相談してみる
隣地と同時に売り出して2つの敷地をセットで売却することで、接道義務を満たせる場合もあります。

また、同時売却ではなく、隣地所有者に土地を買い取ってもらうのもひとつの手。隣地も未接道物件の場合はもちろんですが、未接道でない場合でも「土地面積を広げて資産価値を上げるチャンス」と喜んで買ってもらえるかもしれません。

ほかにも、不動産会社の仲介による売却や不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。

 

<4．売却はプロにおまかせ！

 

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再建築ができない土地の売却は難航が予想される作業であるため、プロの不動産業者を頼るのがベストです。

接道義務違反を解決するためには多大な時間や労力、費用がかかる場合もありますし、なかには隣地所有者への相談が必要なケースもあります。プロの第三者を立てることで、話もまとまりやすくスムーズに進められるでしょう。

不動産業者のなかには再建築不可物件の売買を強みとする会社もあります。専門家に相談しながら、最善・最短の方法で売却するのがおすすめです。

ハウスウェルなら建築不可・未接道物件の価値を高めて売却することが可能です！お問い合わせはこちら

 

5．まとめ

 

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今回は、建築不可・未接道による買い手の付きづらい不動産の売却についてご紹介しました。

未接道の土地はさまざまな工夫をすることで上手に売却することも可能ですが、そのためには専門知識や経験が必要で、個人で進めるのは難しいのが実情です。

再建築不可の土地の売却は、まずはプロに相談するのがおすすめ。有効なアドバイスがもらえたり、売却の糸口をつかめたりする可能性も高まります。

建築不可・未接道物件の売却をお考えならハウスウェルへ！ぜひご相談ください