結論、空き家は残したままでも売却可能です！この記事では、空き家を残したまま売却する2つの方法を解説します。
空き家となった実家や相続で取得した空き家の売却を検討している方の中には、「早めに売却したいものの、建物がある状態で売却できるのだろうか」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
この記事を読んでいただければ、空き家を残したまま売却する際の流れや注意点がわかるでしょう。空き家の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
1. 方法①中古戸建てとして売却
空き家を残したまま売却する方法の1つ目は「中古戸建てとして売却する」です。
中古戸建てとしての売却では、買主が建物を利用する前提で売却するため、売却時に建物を取り壊す必要はありません。
ここからは、中古戸建てとして売却するメリット・デメリットや特徴について解説します。
◎中古戸建てのメリット◎
中古戸建てとして売却するメリットは2つです。
・買主が住宅ローンを利用できる
・リノベーションして住める
メリット1：買主が住宅ローンを利用できる
土地の上に建物があることで、買主は金利の低い住宅ローンを利用できます。住宅ローンを利用できることによって購入検討者の幅も広がるでしょう。
土地の状態から新築を建てる方法もありますが、土地には住宅ローンを利用できません。住宅ローンは、建物の工事請負契約が完了してから利用できるようになります。そのため、土地の購入時には金利の高いつなぎ融資を組む手間や費用がかかってしまうのです。
メリット2：リノベーションして住める
「中古戸建てとして売却しても、古い建物を利用する人などいないのではないか」と考える方も多いでしょう。しかし、中古戸建てはリノベーションして利用できるメリットがあり、近年古い建物をリノベーションして生活する人が増えています。
似たような立地や広さの土地であっても、新築を購入するのと中古戸建てを購入するのとでは価格が大きく異なります。さらに、中古戸建てであっても、リノベーションすることで室内は新築同様に仕上がります。
中古戸建てを購入してリノベーションすることで、新築同様の家に新築よりも安い価格で住むことができるのです。
◎中古戸建てのデメリット◎
中古戸建てとして売却するデメリットは2つです。
・契約不適合責任がある
・建物が古すぎると売れない
デメリット1：契約不適合責任がある
契約不適合責任とは、不動産取引時に売主が負わなければならない責任のこと。具体的な責任の内容は下記の通りです。
・給排水管の故障
・シロアリの害
・雨漏り
・建物構造上主要な部分の木部の腐食
不動産を引き渡してから3ヶ月以内に上記の内容が発見された場合、売主が修理費用を負担しなければなりません。何年も空き家になっている場合や、相続で知らない不動産を取得した場合は不安が大きいでしょう。
デメリット2：建物が古すぎると売れない
建物に重大な欠陥がある危険性を踏まえると、古すぎる建物は売りにくい傾向にあります。不動産会社のようなプロに売却するのであれば問題ありませんが、一般の人の場合は抵抗感を持たれるかもしれません。
◎中古戸建てでの売却がおすすめな人◎
中古戸建てとして売却するのがおすすめな人は、「空き家の建物状況が良い人」です。
買主が購入後建物を利用するため、リノベーションによって生活できるイメージが持てるレベルであれば売りやすいでしょう。
現状雨漏りがなどある状態で中古戸建てとして売却するには、一度メンテナンスやホームインスペクションを行うのがおすすめです。
2. 方法②古屋付き土地として売却
空き家を残したまま売却する方法の2つ目は「古屋付き土地として売却する」です。
さて、ここで一つの疑問が。
「古屋付き土地」と「中古戸建て」との違いはなんでしょうか？
中古戸建ては建物ありきの売却で、あくまでも「建物を使う前提」での売却。一方、古屋付き土地は土地ありきの売却で、「メインである土地に古屋が残っている」という認識です。
買主は土地利用を目的に購入するため、購入後建物を解体して駐車場として利用したり、新築を立て直したりと用途は様々。古屋の解体費用は買主負担となるものの、中古戸建ての物件よりも安く手に入れることができます。
ただし、中古戸建ては「土地・建物」の契約であることから住宅ローンを利用できる一方、古屋付き土地は「土地」のみの契約となるため、買主は住宅ローンを利用できないのがデメリット。
その土地の立地を大変気に入り、どうしてもその土地がいいと思っている人・かつ資金がある人でないと、購入には踏み切れないのも事実です。
つまり相手は個人だけに絞られず、立地が良ければその土地で商売をしたい事業者も購入者候補に入ってくるので、売主としてはメリットとなります。
「築年数何年までは中古戸建て」「築年数何年以降は古屋付き土地」といったルールはありません。売却時に不動産会社と相談しましょう。
◎古屋付き土地のメリット◎
古屋付き土地のメリットは3つです。
・建物は契約不適合責任免責
・流通性が高い
・荷物を整理しなくていい場合もある
メリット1：建物は契約不適合責任免責
古屋付き土地の場合、あくまでも土地の契約であり、建物の契約不適合責任は免責になります。契約不適合責任が免責になるため、建物がどれだけ老朽化していても問題なく売却できるのが特徴です。
メリット2：流通性が高い
建物を利用するよりも土地を利用する方が用途も広く、古屋付き土地で売却することで購入検討者の幅が広がります。マイホームを建てたい個人だけでなく、建売業者などのプロや、エリアによっては事業用地、店舗用地としての売却もできるでしょう。
メリット3：荷物を整理しなくていい場合もある
古屋付き土地で売却することで、建物内の荷物を整理せずに売却できるケースもあります。買主が購入後建物を解体する際に荷物もまとめて処分してくれるケースがあるため、不動産会社を通して買主に相談してみましょう。
◎古屋付き土地のデメリット◎
古屋付き土地のデメリットは2つです。
・買主に敬遠される場合がある
・土地の状態が確認しにくい
デメリット1：買主に敬遠される場合がある
古屋付き土地のデメリットとして、買主に敬遠される場合があります。建物の解体は購入後に買主の負担となるため、土地を探している人にとっては余計な費用がかかってしまうからです。
また、建物を解体するとはいえ、あまりにも古い建物が残っていると印象が良くありません。このような理由から買主に敬遠されてしまう場合があるのです。
デメリット2：土地の状態が確認しにくい
古屋付き土地は建物が残っていることから、土地の状態が確認しにくいのもデメリット。雑草や植木などで土地の隅々まで確認できない場合もあります。
更地でなければ土地の広さもイメージしにくく、購入の決め手に欠けてしまいます。
◎古屋付き土地での売却がおすすめな人◎
古屋付き土地での売却がおすすめな人は、「建物が古くて使用できない人で、解体費用を負担したくない人」です。
建物が古くなってしまうと、土地として売却せざるを得ません。古くて使用できない建物には解体費用がかかります。また、前面道路が狭く解体用の重機が入れなければ、解体費用は大きくなってしまいます。
可能な限り余計な費用をかけたくないという方は、古屋付き土地での売却を検討することをおすすめします。
3. 空き家を取り壊してから売却した方が良いケース
ここまで空き家を残したまま売却する方法を解説しましたが、なかには空き家を取り壊してから売却した方が良いケースもあります。
空き家を取り壊してから売却した方が良いケースは下記の通りです。
・隣地との距離が近く敷地の確認が難しい
・地盤の調査が望ましい地域
①隣地との距離が近く敷地の確認が難しい
隣地と建物の距離が近く、敷地の確認が難しい場合は、建物を取り壊して売却した方がいいでしょう。建物を取り壊すことで土地の大きさなどを確認できるようになり、買主も検討しやすくなるのです。
②地盤の調査が望ましい地域
過去に水田や沼地だったエリアは地盤が緩い傾向にあり、買主が地盤調査を希望するケースが多いです。
建物が建っている状態では地盤調査ができません。建物を取り壊し、地盤調査ができる状態にすることで、買主の安心につながり成約に近づくでしょう。
しかしながら、空き家を取り壊してから売却するには、解体費用がかかるうえに固定資産税が上がってしまうデメリットもあります。
建物は取り壊してしまったら元には戻せないため、不動産会社に相談するなど慎重に検討してください。
4. まとめ
空き家を残したまま売却する2つの方法とメリット・デメリットについて解説しました。
空き家は取り壊して売却することも、残したまま売却することもできます。不動産は個別性が高く、売却しようとしている不動産にはどの売却方法が一番良いのかを判断しなければなりません。
「中古戸建てとしての売却」と「古屋付き土地としての売却」の判断は難しいところ。ベストな売却方法で売却するためにも、ぜひ不動産会社と相談しながら決めましょう。
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