借地権・底地で不動産売却をお考えの方へ｜さいたま市の中古物件【不動産売却・売却査定】ならハウスウェル

地上権とは、建物や工作物などの所有を目的に、他者が所有する土地を使用する権利のことです。

地上権は、物を直接的に支配する権利である「物権」の一つであり、とても強い権利です。
地上権を有する借地人は、地主（土地所有者）の許可を得ることなく、「土地を借りる権利」を第三者に貸し出したり、売却したりすることが可能となります。

また、地上権を設定する場合は、地主が登記手続きをする必要があります。存続期間も30年以上と下限のみ設定されているので、借地人は土地の権利を永久的に所有することが可能です。

このように借地人にとっては有利な契約ですが、逆に地主にとっては不利になりすぎるため、地上権での契約を結ぶことはほとんどありません。土地を借りて、その上に家を建てる場合は、基本的に後述の「賃借権」の方を設定するのが一般的です。

賃借権とは、他者が所有する土地を借りる権利のことです。
家賃を払ってアパートやマンションを借りる場合と同様、地主（土地所有者）と賃貸借契約を結び、毎月地代を支払うことで土地を使用する権利を得ます。日本においては、「借地権＝賃借権」とみなされるのが一般的です。

地上権が土地を直接的に支配する「物権」なのに対し、賃借権は土地を間接的に支配する「債権」です。
そのため、賃借権は地上権よりも権利としての強さが低く、譲渡や貸し出しには地主の許可が必要となります。

地主の許可を得られれば土地に借地権を登記することも可能ですが、地主に対する登記義務はないため、応じてくれる可能性は低いでしょう。

また、賃借権はいくつかの種類に分類され、存在期間の定めがあるものや、契約更新が認められていないものもあります。
契約更新を繰り返すことで半永久的に土地を借りられる場合もあれば、契約満了時には必ず更地にして返却することを求められる場合もあるため、事前に契約内容を確認することが大切です。

契約更新が可能な場合も、更新時には手数料がかかる点に注意しましょう。