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借地権とは、建物を所有するために地代を払い、第三者の土地を借りる権利
のことを言います。また、借地権がついた宅地の所有権を底地といいます。
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地上権
地上権とは、建物や工作物などの所有を目的に、他者が所有する土地を使用する権利のことです。
地上権は、物を直接的に支配する権利である「物権」の一つであり、とても強い権利です。
地上権を有する借地人は、地主(土地所有者)の許可を得ることなく、「土地を借りる権利」を第三者に貸し出したり、売却したりすることが可能となります。
また、地上権を設定する場合は、地主が登記手続きをする必要があります。存続期間も30年以上と下限のみ設定されているので、借地人は土地の権利を永久的に所有することが可能です。
このように借地人にとっては有利な契約ですが、逆に地主にとっては不利になりすぎるため、地上権での契約を結ぶことはほとんどありません。土地を借りて、その上に家を建てる場合は、基本的に後述の「賃借権」の方を設定するのが一般的です。
賃借権
賃借権とは、他者が所有する土地を借りる権利のことです。
家賃を払ってアパートやマンションを借りる場合と同様、地主(土地所有者)と賃貸借契約を結び、毎月地代を支払うことで土地を使用する権利を得ます。日本においては、「借地権=賃借権」とみなされるのが一般的です。
地上権が土地を直接的に支配する「物権」なのに対し、賃借権は土地を間接的に支配する「債権」です。
そのため、賃借権は地上権よりも権利としての強さが低く、譲渡や貸し出しには地主の許可が必要となります。
地主の許可を得られれば土地に借地権を登記することも可能ですが、地主に対する登記義務はないため、応じてくれる可能性は低いでしょう。
また、賃借権はいくつかの種類に分類され、存在期間の定めがあるものや、契約更新が認められていないものもあります。
契約更新を繰り返すことで半永久的に土地を借りられる場合もあれば、契約満了時には必ず更地にして返却することを求められる場合もあるため、事前に契約内容を確認することが大切です。
契約更新が可能な場合も、更新時には手数料がかかる点に注意しましょう。
地主に買い戻してもらう
土地や建物の使用目的がなくなり借地権を売却したい場合は、土地を所有する地主に買い戻してもらうという手段があります。地主が借地権を買い取ることで、権利自体を消滅させる形です。
地主は底地を所有しているので、借地権を買い取ればその土地の所有権を完全に手に入れることができます。地主にとってもメリットがあるため、交渉次第では買い取ってもらえる可能性があるでしょう。
ただし、地主が土地活用をする気がない場合は、交渉が難航する場合もあります。
土地を使用したい第三者に売却する
土地を借りたいと思っている第三者に対して、借地権を売却するのも手段の一つです。借地権を譲渡する形になるため、売却後も土地は「借地権付きの土地」として扱われます。
第三者に売却する場合は、不動産会社に仲介を依頼するケースが一般的です。ただし、賃借権を設定している場合、第三者に売却するためには地主の許可を得る必要があります。
そのため、まずは不動産会社を交えて地主と交渉し、売却の許可をもらわなければなりません。
不動産会社に売却する
借地権を売却したい場合は、借地権を扱っている不動産会社に買取相談をするのもよいでしょう。借地権の買取実績が豊富な業者なら、話がスムーズにまとまる可能性があります。地主との交渉にも慣れているので、売却の許可を得る際にも頼れる味方となってくれるでしょう。
また、業者によっては、建物や残置物が残っている状態で売却できる可能性があります。個人に売却する場合と比べて、柔軟な対応を期待できるのもメリットです。
地上権が設定されるケースは稀なので、借地権を売却するためには地主の許可が必要な場合がほとんどです。また、借地権を買い戻してもらう場合も、地主との交渉は必須です。
そのため、借地権の売却の成否は「地主との交渉がいかにスムーズに進むか」にかかっているといえます。
地主との関係性が良好であっても、売却交渉に関してはプロに任せるのが得策です。
借地権の売却に精通する不動産会社なら、地主側のメリットを分かりやすく説明しつつ、地主が許可を出したくなるような提案をしてくれる可能性があります。
「できるだけ高く売りたい」と思う気持ちは当然ですが、相場とかけ離れた価格を提示すると、売却成立の難易度が跳ね上がってしまいます。
特に、地主に買い戻しをお願いする場合、価格交渉は必要最低限にした方がよいでしょう。
地主と実際に交渉するのは不動産会社ですが、相手の提示する条件をみて、ある程度譲歩する姿勢も必要です。あまり強気に価格交渉をしすぎると、地主との関係が悪化してかえって売却価格が低くなってしまう可能性も考えられます。
適正な価格を知るためにも、まずは不動産会社に査定を依頼してみましょう。
借地権はあくまで「土地を借りて、その上に建物を建てる権利」であり、土地そのものの所有権は地主にあります。
権利の種類によっては更新不可のケースもあるため、土地の相場と比べると、当然売却価格は低くなります。
売却価格を上げたい場合は、借地権と底地(借地権が設定された土地)をセットにして販売するのもおすすめです。
底地をセットで所有する=その土地の完全所有権が手に入ることになるため、借地権のみの場合と比べて買い手が見つかりやすくなるでしょう。
しかし、そのためには、地主と交渉して底地を譲渡してもらわなければなりません。例えば、地主と交渉し、「借地権の一部」と「底地の一部」を交換するといった手段が考えられるでしょう。
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地主に土地を借りてその上に住宅を建てているケースがあります。マイホームを建てる場合、自分で購入した土地に住宅を建てる、
というスタイルがシンプルでわかりやすいですが、中には土地は借りる場合があるのです。
借りた土地は地主に地代を支払いながら、住宅は自分が所有します。
他人から借りた土地のことを借地といい、その権利を借地権と呼びます。借地権には2種類あって、地上権と賃借権です。「土地を借
りる」といっても、土地をどのように利用できるか、権利は大きく異なります。
地上権は、土地そのものを自由に使えます。建物を建てたり、地下を掘ったりなどはもちろん、売却や転貸も可能。つまり、土地を借
りているというよりは、地代を支払って土地の所有権を買い続けている、といったイメージだといえます。
一方、賃借権は賃貸マンションのようなイメージがぴったりです。借りた土地を自由に使えるものの、土地の所有権は地主のまま。売却や転貸はできません。もし、賃借権を他人に売却したいときは、所有者の許可が必要です。
こうした地上権と賃借権を合わせて借地権といいます。主に次のような種類があります。
・旧借地権
平成8年3月以前の借地に適用されます。建物の構造によって借地権の契約期間に違いがあるのが特徴です。
存続期間は、木造の場合30年、鉄筋60年。更新後の期間はそれぞれ20年、30年です。なお、契約更新が可能となっています。
・普通借地権
平成8年4月以降の借地に適用されています。
建物が木造でも鉄筋でも、存続期間は一律30年。更新後の期間は20年ですが、2回目の更新からは10年に短縮されます。
・定期借地権
契約期間は50年以上で、原則更新がないのが特徴です。契約が終了したら、土地を更地に戻して地主に返します。借地に住宅を建てる場合によく利用されています。
・事業用定期借地権
定期借地権の店舗用や商業版。契約の更新がない、期間を迎えたら更地にして返還するといったところは定期借地権と同じです。
事業用定期借地権では、平成19年3月31日以前は契約期間は10年以上50年未満、平成20年1月1日以降は10年以上20年以下となっています。
・建物譲渡特約付借地権
平成4年8月1日から始まった新しい借地権です。借地期間が終了すると、地主が建物を買い取るのがポイント。
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