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相続不動産の売却

豆知識

親や身内が亡くなったとき訪れる相続問題。土地や建物を相続するには、さまざまな手続きや注意点があります。
相続にともなって不動産の名義変更や相続税の発生、ときには相続した不動産を売却するケースも少なくありません。
相続した不動産の処分は早めの処分が大切です。せっかく受け継いだ不動産を上手に生かすためには、相続でどういったポイントに気をつければいいのでしょうか。

■遺産相続した不動産の分け方

不動産のもっともシンプルな相続方法は、土地と建物をセットでひとりが受け継ぐものです。
また、土地は相続人A、建物は相続人Bといった方法も面倒がありません。
しかし、遺言書に分割方法の指定がなく、遺産分割協議でも決まらない場合は次の4つの分割方法が選ばれます。

①現物分割

複数の土地がある場合は、土地Aは相続人A、土地Bは相続人Bというように分割するのがもっとも簡単です。
ただし、土地が一つしかなくて何人かの相続人がいる場合、土地をいくつかに分けて相続登記することがあります。土地を分けることを分筆、その登記は分筆登記と呼ばれます。相続した不動産を公平に分けあえるメリットがある反面、土地が狭くなり使いづらい、売却しづらくなるといったおそれが考えられます。

②代償分割

不動産の相続は一人が行って、他の相続人に現金で本来分割するべき価値の部分を支払う方法です。長男が土地と建物を相続する代わりに、他の兄弟姉妹にはその代わりにお金で所有権を放棄してもらいます。
代償分割の場合、不動産の評価金額を他の相続人に納得してもらえるか、また、現金で支払うだけの資金を持っているかが問題です。

③換価分割

相続した不動産をまとめて売却して現金化して、そのお金を分け合う方法です。土地や建物のままなら評価額の意見の違いや話し合いがこじれる可能性もありますが、一旦現金化して相続の割合の通りにお金で公平に分割できるのが大きなメリットといえます。
ただし、土地や建物を売却するため実家など思い入れのある場所を失ってしまう、思うように売却できない、といったデメリットがあります。

④共有分割

不動産を相続人すべての共有にする方法です。つまり、同じ土地や建物で所有者が複数存在することになります。
共有分割のデメリットは、もし不動産の使用方法を変えたい、売却したいとなったとき、相続して共有者となった全員の同意が必要になることです。たとえば、1人の所有者が税金対策を考えて賃貸マンションにして収益を得ようと考えても、他の共有者が反対して過半数の同意を取れなければ実現できません。
また、ある共有者が亡くなって子が相続した場合、共有者が増えていくため共有分も次々と細かく分かれてしまいます。そのため、もし世代が下がって処分を考えたときに、権利関係が非常に複雑となるのが問題です。

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