不動産投資にはさまざまな種類が存在しますが、一棟アパート投資は、高い収益と利回りが期待できることから人気を集めています。
なかには、区分マンション投資を行っていた方がより高い収益化を目指して、一棟アパートへの買い替えを検討しているケースも少なくないでしょう。
本記事では、一棟アパート投資のメリットや、区分マンション投資との違いを詳しくご紹介します。一棟アパート投資を行う際の注意点や成功させるポイントも解説するため、ぜひ参考にしてください。
1.不動産投資で成功している人ほど一棟アパート投資をする理由
不動産投資で成功する方の多くが一棟アパート投資を選択している、3つの具体的な理由をご紹介しましょう。
①利回りや収益性が高い
複数戸数を所有できる一棟アパートであれば、区分マンション投資よりも高い利回りや収益性を期待できます。管理すべき物件が一箇所にまとまっていることから、管理コストも抑えられ、複数の区分マンションに投資するよりも小さな手間で運用できるでしょう。
②投資効果をコントロールしやすい
一棟アパート投資の方が、区分マンション投資に比べて投資効果を自分でコントロールしやすい点も大きな特徴です。
区分マンションの場合、建物全体の経営判断はマンションの管理会社や理事会が行います。一方で、一棟アパートの場合はオーナー自身の判断で入居率を高めたり、賃料を高く設定して収益を上げたりなどの施策を行えます。
「賃貸経営で利益が出るタイミングに合わせて、大規模修繕工事を実施する」といった判断も可能です。そのため投資効果をコントロールしやすく、事業拡大を狙いやすいといえるでしょう。
③節税効果が高い
一棟アパートには耐用年数が短い木造の物件が多く、減価償却による節税効果が高く見込めるのも大きなメリットです。
構造別の法定耐用年数の違いは、次のとおりです。
・木造：22年
・鉄骨造（厚み4mm以上）：34年
・鉄筋コンクリート造：47年 |
マンションで採用される鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は、耐用年数が長く設定されているため、1年当たりの減価償却費が少なくなってしまいます。木造建築のアパートであれば、鉄筋コンクリート造の物件の半分以下で減価償却できるため、所得税や住民税の負担を軽減して手元に多くの現金が残せるはずです。
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2.一棟アパート投資と区分マンション投資の違い
一
棟アパート投資と区分マンション投資の違いについて、詳しく見ていきましょう。
| |
一棟アパート |
区分マンション |
| 利回り |
○ |
|
| 流動性 |
|
○ |
| 資産拡大の手間 |
○ |
|
| 節税効果 |
○ |
|
①利回り
利回りは築年数や立地によって大きく変わるものの、一棟アパート投資の方が高い傾向にあります。一棟アパートは戸数が多い分、収益が大きく見込めると覚えておきましょう。
②流動性
流動性とは、「手放したくなったタイミングでスムーズに売却できるか」ということです。
利回りや物件の状態によっても状況は異なりますが、一棟アパートの方が区分マンションに比べて投資金額が大きい傾向にあり、一棟アパートを購入できる人は多くありません。そのため、一棟アパートよりも区分マンションの方が流動性は高いといえるでしょう。
③資産拡大の手間
一棟アパート投資の方が、資産拡大の手間を省けます。
一棟アパートも区分マンションも、物件ごとの契約にかかる手間はそこまで大きく変わりません。同じ規模の資産を築こうとした場合、区分マンションの方が多くの数の物件取引をしなければならないので、手間と時間がかかるといえるでしょう。
④節税効果
減価償却の観点から、一棟アパート投資の方が高い節税効果が期待できます。より利回りの良い不動産投資を検討している場合は、一棟アパート投資を選択するのがおすすめです。
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3.一棟アパート投資の注意点
一棟アパート投資を行う際の注意点を詳しくご紹介しましょう。
①空室率上昇による赤字リスクが高い
一棟アパート投資の場合、入居者が退去するタイミングが重なってしまうと、一気に赤字経営に陥るリスクが高いと考えられています。
アパートは築年数が古くなるにつれて空室率が上昇する傾向にあるため、そのままの状態で経営を続けるとキャッシュフローが悪化する恐れもあるでしょう。建物の状況や築年数に応じた空室対策を講じることが重要です。
②災害や入居者トラブルなどのリスク分散ができない
一棟アパート投資の場合、複数戸が一箇所にまとまっているため、地震や水害などの災害リスクを分散できない点も大きなデメリットです。大規模災害が発生してしまうと、一度に家賃収入や不動産資産を失うことになりかねません。
さらに、戸数が増えれば増えるほど、入居者トラブルや家賃滞納などのリスクも高まります。特に家賃滞納は、収入減に直結する深刻な問題です。
入居者にまつわるトラブルを回避するためにも、入居時の審査を厳正に行うだけでなく、家賃保証をしてくれる保証会社への加入も検討しましょう。
③修繕費用の負担が大きい
一棟アパートの設備の入れ替えや外壁塗装などのリノベーションは、原則として全額オーナーが負担するため、1回当たりの出費がかさんでしまいます。
修繕が必要なタイミングを把握した上で、毎月の家賃収入から積み立てながら準備を進めておきましょう。
4.一棟アパート投資を成功させるポイント
一棟アパート投資を成功させる3つのポイントをご紹介します。
①賃貸需要の高いエリアを選ぶ
一棟アパート投資を成功させるためには、賃貸需要の高い競争力がある立地を選ぶことが大切です。各自治体が公表する人口増減率や人口分布などのデータを参考にしながら、単身者やファミリー層などどのような層がターゲットとなるのかをリサーチしましょう。
市場調査や現地調査を重ねて、将来的な計画のための情報収集をしてください。
②資金計画や経営計画をシミュレーションする
不動産投資を成功させるためには、頭金やローンなどの資金計画や家賃収入、修繕計画などの経営プランを事前にシミュレーションすることが大切です。
ローンの借入可能額や返済額を決める際は、将来的な空室リスクや家賃相場の低下なども踏まえて考えていきましょう。
③実績が豊富な不動産会社を選ぶ
不動産投資を成功させるためには、専門的な知見を持つ不動産会社の力が必要不可欠です。
空室対策に強く、賃貸管理から売却までの賃貸経営のノウハウを持っている業者と提携すれば、不動産投資をワンストップでサポートしてもらえます。
信頼できる不動産会社であるかを見極めるためには、これまでの実績を確認するとともに、現在管理している不動産の戸数や仲介件数をチェックすることが重要です。複数の不動産会社を比較・検討し、最適な業者を選びましょう。
5.まとめ
一棟アパート投資は、不動産投資の王道とも呼ばれています。アパート投資にはデメリットや注意点も存在しますが、事前に把握して対策を講じておけば、安定した収益が期待できるはずです。
信頼できる不動産会社からサポートしてもらいながら、不動産投資を成功させましょう。
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