不動産投資では、成功すれば安定した家賃収入を得られる一方で、賃貸経営がうまくいかずに失敗してしまうケースも少なくありません。適切に行えば大きな利益が期待できますが、損失を招く恐れもあるため注意が必要です。
本記事では、不動産投資をするに当たって知っておきたいよくある失敗事例や、成功するためのポイントを詳しくご紹介します。不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
1.不動産投資における失敗とは
不動産投資における失敗とは、物件を購入してから売却するまでのトータルの損益額が赤字になることを意味します。つまり、売却をしたあとに損益が確定してから、初めて成功したか失敗したかが分かります。
不動産投資初心者のなかには、運用中に赤字が出ると「失敗した」と感じてしまう方もいるでしょう。しかし、不動産投資は、長期的な視点で取り組まなければならない投資の一つです。短期的に赤字が出たとしても、売却時にプラスに転じるのであれば、その投資は成功といえます。
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2.不動産投資の失敗事例
不動産投資を成功させるためには、よくある失敗事例を理解しておくことが大切です。ここでは、代表的な4つの失敗事例をご紹介しましょう。
①不動産会社選びを失敗した
不動産投資を成功させるためには、信頼できる不動産会社選びが重要です。
不動産会社の選定をミスしてしまうと、条件の悪い物件を押し売りされたり、不当な契約を締結させられたりなど、投資の失敗につながるリスクが生じます。
信頼できる不動産会社を選ぶポイントは、次のとおりです。
・業歴
・実績（売買棟数や管理戸数）
・ネット上の評判
・金融機関と多数の取引があるか
・コストの透明性
・弁護士、税理士などの専門家を抱えているか など |
不動産会社選びには、情報収集と正しい判断が必要です。複数社と面談をして、最適な業者を見つけましょう。
②運用前のシミュレーション不足
不動産投資では、購入を検討している物件に対する運用シミュレーションが欠かせません。甘い見積もりで始めてしまうと、失敗するリスクが高まります。
家賃収入とローンの支払いのみに着目し、管理費や積立修繕費、税金などの運用コストを考慮していなかった場合、結果的に大きな負債を抱えてしまう恐れもあるでしょう。
不動産投資を始める際は、次のポイントに着目してください。
・家賃の下落予測
・月々の管理費（賃貸管理費や建物管理費）
・修繕積立金
・固定資産税や都市計画税、所得税などの税金 |
適切なシミュレーションを行って、投資のリスクを最小限に抑えましょう。
③短期的な利益を追求してしまった
目先の利益にとらわれて、ハイリスクな物件を購入して不動産投資を始めると、大きな損失を生み出してしまう恐れがあります。
「好条件の物件ゆえに短期で利益が得られると思い込んでいたものの、なかなか入居者が見つからず、収入ゼロの状態が続いている…」といったケースも見られます。
不動産投資では、長期的な視点を持ち、市場の動向を冷静に分析することが欠かせません。目先の利益に惑わされずに、投資の本質を見極める姿勢を持ちましょう。
④節税を目的に不動産投資をしてしまった
節税する目的だけで不動産投資を始める場合、キャッシュフローを軽視してしまうことがあります。もちろん、不動産投資による節税は可能ですが、その仕組みは非常に複雑で、大きな節税効果を得るのはなかなか難しいものです。
キャッシュフローを軽視していると、経営状況の悪化を招いて多額の返済を抱えるリスクが高まり、借入金の金利負担が重くのしかかってしまうケースも考えられます。
税金の優遇措置は、あくまでも投資が成功した際に期待できるものです。不動産投資の主要な目的は資産形成とし、第二の目的に節税を掲げて、運用計画を立てることをおすすめします。
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3.不動産投資に成功するための方法
不動産投資を成功させるために押さえておくべきポイントを解説しましょう。
①賃貸需要の高いエリアを見つける
不動産投資は、賃貸需要が高い首都圏エリアで行うのがおすすめです。
エリア選定のポイントとしては、次のようなものが挙げられます。
・交通の便の良さ（駅やバス停までの距離、主要道路へのアクセスなど）
・商業施設の充実度 （スーパー、レストラン、ショッピングモールなど）
・住環境の良さ（病院、学校施設、公共施設、公園など） |
上記3つのポイントを中心に情報収集を行い、不動産投資に適したエリアの収益性が高い物件を探しましょう。
②繰上返済の戦略を立てる
ローンの繰上返済は、健全な不動産投資を支える上でとても大切な戦略です。繰上返済とは、月々の返済額にプラスして、ローンの一部を前倒しで返済することです。
繰上げ返済により、次のようなメリットがもたらされます。
・利息の総額を減らせる
・返済期間を短縮できる
・毎月のローン返済額の負担を減らせる
・金利変動リスクを軽減できる
・資産を拡大するまでの期間を早められる
・空室時の支払いリスクが減る |
特に、利息の総額を減らして早期の収益化を目指せる点は、繰上返済を行う大きなメリットです。繰上返済は不動産投資をする上で必須のものではありませんが、手持ちの資金に余裕がある場合は前向きに検討しましょう。
③管理会社を選ぶ
不動産投資を成功させるためには、管理会社の選定がとても重要です。
管理会社とは、主に賃貸物件を管理する会社を指します。管理会社に不動産の管理を委託する場合は、管理手数料の支払いが必要です。家賃収入の5％程度の手数料がかかるケースが一般的ですが、管理を委託することで手間と時間を削減できるというメリットがあります。
管理会社には、主に次の3つの業務を委託することが可能です。
また、適切な管理会社を選ぶポイントは以下のとおりです。
・運用実績
・サービス内容
・管理費用や初期費用、コストパフォーマンスなど |
長期的な視点で運用していくために、信頼できる最適な管理会社を選びましょう。
4.まとめ
不動産投資で失敗しないためには、物件選びだけでなく不動産会社選びや運用前のシミュレーションなど、さまざまなポイントを理解した上で運用していかなければなりません。
本記事でご紹介した失敗事例や成功するためのポイントを参考にしながら、空室率の低い最適な不動産を探して不動産投資を始めましょう。
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