「不動産投資に興味があるけれど、トラブルに巻き込まれそうで怖い」
「不動産投資でよくあるトラブルについて知りたい」
このようにお考えの方も多いのではないでしょうか。不動産投資に興味がある方は、まず、どのようなトラブルが発生するリスクがあるのかを理解しておきましょう。
本記事では、不動産投資においてよくある2つのトラブル事例を詳しくご紹介します。未然にトラブルを防ぐ方法をはじめ、万が一トラブルに巻き込まれてしまった際の対処法も解説しますので、ぜひ参考にしてください。
1.【不動産投資によるトラブル①】入居者の家賃滞納
賃貸経営の収益の大半を占めるのが、家賃です。滞納が発生すると、経営自体が危ぶまれてしまうでしょう。順調に家賃を支払っている入居者でも、いつどのような理由で滞納してしまうかは分かりません。
賃貸物件のオーナーは、家賃トラブルが発生した際の具体的な対処法や解決法を把握しておきましょう。
①家賃滞納から強制執行までの一連の流れ
家賃滞納とは、契約書で定められた支払い期限までに家賃が支払われないことです。
管理会社に管理を委託している物件で家賃滞納が発生したら、次の手順で入居者への支払いを求めていくことになります。
1. 管理会社に督促を依頼する
2. 管理会社から連帯保証人や家賃保証会社に連絡する
3. 管理会社から内容証明郵便で催告する
4. 管理会社から契約解除の通知をする
5. 明け渡し請求に関する訴訟をする
6. 強制執行（強制退去）をする |
原則として、一連の手続きを全て管理会社が代行します。
なお、自主管理をしていて保証会社にも加入していない場合は、全ての工程をオーナー自身で行わなければなりません。
②オーナーが督促する際にやってはいけない行動
オーナー自身が家賃滞納者に対してできる督促行為は、原則として次の3つです。
・電話による確認
・書面送付による督促
・内容証明郵便による督促 |
オーナーには、家賃を滞納した入居者に対し家賃を督促する権利があります。一方で、間違ったやり方でアプローチをしてしまうと違法行為とみなされるため、注意しなければなりません。
家賃滞納者へ督促をする際のNG行動は、次のとおりです。
・深夜や早朝に電話や訪問をする
・1日に何度も電話や訪問を繰り返す
・玄関やポストなどに督促の張り紙をする
・連帯保証人以外に督促を行う
・家賃滞納者の学校や職場に連絡する
・無断で入室する
・勝手にモノを撤去する
・勝手に鍵を交換する など |
脅迫じみた催促を行ってしまうと、違法行為とみなされる恐れがあります。また、電話や訪問ができるのは20時～翌7時が目安と考えましょう。家賃滞納をしている事実を職場や学校などの第三者に伝える行為や、勝手に鍵を交換したり、モノを撤去したりする行為もNGです。
③家賃滞納を未然に防ぐ方法
家賃滞納を未然に防ぐ対策法として、次の4つが挙げられます。
・入居審査をしっかり行ってくれる管理会社を選ぶ
・家賃保証会社に加入する
・入居者に連帯保証人をつける
・敷金を十分に取る |
家賃滞納を防ぐためには、信頼できる管理会社に依頼することが鉄則です。家賃滞納を発生させる入居者を選定してしまうことは、管理会社の審査の甘さに原因があると考えられます。ノウハウや実績のある管理会社に依頼すれば、家賃滞納のリスクを回避できるでしょう。
その他に、家賃保証会社に保証を依頼したり、入居者に連帯保証人をつけたりする対策も有効です。
さらに、入居時に十分な敷金を取ることも大切なポイントといえます。最近の賃貸市場は借り手市場なので、「敷金・礼金無料」の物件も少なくありません。しかし、敷金は、家賃滞納のような万が一の状況が発生したときのための資金です。
敷金を取るのが難しい場合は、家賃保証会社や連帯保証人などの対策を講じておくことがより重要となります。
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2.【不動産投資によるトラブル②】修繕費の負担や設備トラブル
賃貸経営をする上で、設備の故障や破損、リノベーションなどの修繕費用は大きな負担となります。賃貸物件のオーナーは、不動産購入後の修繕費用について理解を深めておきましょう。
①修繕費は原則オーナーの負担
不動産投資における修繕費は、原則としてオーナー自身が負担するものです。
代表的な修繕費として、次のようなものが挙げられます。
・設備が破損、損傷した際の交換や修理
・入居者退去時のクリーニング、内装交換
・空室対策リフォーム
・大規模修繕 など |
民法では、不動産の修繕について「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない」と定められています。
設備の不具合や故障がある場合、借り主による故意・過失によるものでない限りは、オーナーが負担しなければなりません。中古のマンションやアパートを買い上げて賃貸経営をしていく場合は、建物の老朽化に伴って巨額な修繕費が必要になる恐れもあるでしょう。
②オーナーが借り主に修繕費を請求できるケース
オーナーが借り主に設備の修理費や原状回復費などを請求できるケースは、次のとおりです。
・カーペットのシミ、カビ
・フローリングの汚損
・清掃不足による汚れ
・喫煙によるクロスの黄ばみ、汚れ
・落書きによる壁の汚れ、破損
・ペットによる汚れ、悪臭、破損
・鍵の紛失、破損 など |
上記のような故意・過失による損耗や汚れなどは、原則として借り主が負担すべきと考えられています。
③不動産投資で発生しやすい修繕費トラブル
不動産投資で発生しやすい修繕費のトラブルには、次のようなものが挙げられます。
・借り主から敷金の全額返還を要求された
・借り主が原状回復費を支払ってくれない
・修繕費が払われないため立ち退きを依頼しても、応じてくれない |
修繕費を請求しているにもかかわらず支払ってもらえないケースや、立ち退いてもらえないケースなどが多く見られます。
④修繕費トラブルを回避する方法
修繕費にまつわるトラブルを回避するための対処法は、次の3つです。
・契約時の説明を丁寧に行う
・建物や設備の定期メンテナンスをきちんと行う
・信頼できる管理会社に委託する |
借り主から敷金を全額返すよう要求されたり、原状回復費を支払ってもらえなかったりなどの問題を未然に防ぐために、賃貸契約の締結時には修繕についての説明を丁寧に行いましょう。併せて、ゴミ出しや騒音、ペットに関する禁止事項を事前に定めておけば、住民トラブルに発展するリスクも抑えられます。
設備の故障が発生しないように、日頃から定期的なメンテナンスを実施していくことも大切です。日々のメンテナンスや清掃を行うことにより、入居者の満足度も高まるでしょう。
収益物件の自主管理には限界がつきものなので、信頼できる管理会社に賃貸管理業務を委託することも検討してください。
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3.まとめ
不動産投資のトラブルでよくある事例として、「入居者の家賃滞納」と「修繕費」があります。
事前に対処法を把握しておけば、万が一トラブルに巻き込まれても冷静に判断・対応できるはずです。本記事でご紹介した内容を参考にしながら、不動産投資についての理解を深めていきましょう。
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