相続した不動産で人が亡くなったらどうする？事故物件の売却方法を解説｜不動産売却コラム

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相続した不動産で人が亡くなったらどうする？事故物件の売却方法を解説

2024-08-17

不動産売却相続

事故物件とは？

瑕疵物件の3つの種類

瑕疵物件を売却する際の問題点とは

瑕疵物件を売却するおすすめの方法

まとめ

最近は、老齢者の孤独死が大きな社会問題となっています。相続する不動産で人が亡くなった場合、その物件は「事故物件」として扱われてしまうため注意が必要です。

本記事では、事故物件の種類をはじめ、事故物件を売却する際の問題点を詳しく解説します。相続した不動産を売却する予定の方やこれから不動産の相続を予定している方は、ぜひ参考にしてください。

1.事故物件とは？

事故物件とは、過去に中で亡くなった人がいる物件のことです。

2021年に国土交通省が新たに制定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、事故物件とは「自然死や日常生活における不慮の死以外の死」や「特殊清掃が必要になる死」が発生した物件のことを意味します。

つまり、自殺をはじめ殺人事件が発生した物件、さらには孤独死や事故死があって原状回復のために消臭・消毒や清掃を行った物件も、事故物件として扱われるのです。

不動産業界では、事故物件のことを「傷」や「欠点」などを意味する「瑕疵（かし）」という用語を使って「瑕疵物件」といいます。

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2.瑕疵物件の3つの種類

瑕疵物件の種類についてご紹介しましょう。

①心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、不動産に物理的な不具合がなくても、購入者や居住者が安心して暮らせないような事情がある物件のことです。

心理的瑕疵物件の具体例は、次のとおりです。

・過去に自殺や殺人があった
・事件や事故によって人が亡くなっている
・孤独死によって人が亡くなっている
・近所に暴力団や過激な宗教団体などの事務所や活動拠点がある
・近所にゴミ処理場や産業廃棄物処理施設、風俗店などがある
・心霊現象などのうわさがある

孤独死が発生した物件は、瑕疵物件のなかでも「心理的瑕疵物件」として扱われます。

②物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、何かしらの欠陥や不具合がある物件のことです。

具体的な事例として、次のようなものが挙げられます。

・シロアリ被害がある
・雨漏りをしている
・過去に床上浸水したことがある
・耐震強度に不安がある
・地盤沈下によって建物に傾きがある
・基礎部分にヒビが入っている
・地中に廃材やゴミが埋まっている

③法律的瑕疵物件

法律的瑕疵物件とは、建築基準法や都市計画法、消防法などの法律によって自由に利用できない物件や、法律に違反している物件のことです。

具体的には、次のような物件が該当します。

・接道義務を満たしていない
・都市計画の予定地のため建築制限がある
・現行の法律に適合していない物件である

3.瑕疵物件を売却する際の問題点とは

瑕疵物件を売却する際に生じる3つの問題点を詳しく解説します。

①告知義務がある

家の中で人が亡くなってしまった場合をはじめ、売却予定の不動産に何かしらの不具合や問題がある場合は、売却する際に買い主に対して告知する義務があります。

これは、宅地建物取引業法によって定められている義務です。もしも、瑕疵物件であることを隠して売却した場合は、告知義務違反として契約解除や損害賠償請求の対象となる恐れがあります。

②売却価格の下落

瑕疵物件を売却する際の一番の問題点は、売却価格が下がってしまうことです。不動産の購入を検討していたとしても、亡くなった人がいる物件だと知れば、購入に消極的になる方が大半でしょう。

しかし、同じ心理的瑕疵物件であっても、故人がどのように亡くなったかによって売却価格は次のように変わります。

故人の亡くなり方	売却価格の下落率
殺人	40〜50％
自殺や火災などによる事故	30〜40％
事故死（孤独死を含む）	10〜20％

殺人事件が起こった瑕疵物件は最も下落率が高く、最大で50％ほど安くなるといわれています。孤独死を含む事故死があった物件は、一般的な売却価格の10〜20％安価での売却となるものの、殺人事件が起こった物件に比べるとそこまで大きな下落率ではありません。

ただし、この下落率はあくまでも目安であり、最終的な売却価格は買い主の受け止め方で大きく変動します。立地条件や状態の良い物件の場合は、売却価格にそれほど影響しないケースもあるでしょう。

③現状のままでは売却できない

売却予定の建物を取り壊せば、告知義務がなくなると感じる方もいるはずです。しかし、たとえ建物を取り壊して更地の状態にしても、告知義務が消えるわけではありません。その土地で人が亡くなったことに変わりはないからです。

告知義務はなくなりませんが、更地にすることで購入者にとっての心理的負担が軽減できるのは紛れもない事実でしょう。ただし、更地にしたからといって購入者が見つかる保証はありません。さらに、建物の解体費用もかかるため、金銭的な負担ものしかかります。

更地にした状態で売却する場合は、手間やコストを考慮して検討しましょう。

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4.瑕疵物件を売却するおすすめの方法

孤独死が発生した瑕疵物件を売却するおすすめの方法をご紹介します。

①時間を空けてから売却する

孤独死が発生してから、しばらく時間を空けて売却する方法です。時間を空けることで瑕疵物件としての影響が薄まり、買い手の心理的な負担が減るため、物件としての価値が回復する可能性があります。

ただし、時間を空けてから売却する場合、管理費用や固定資産税などのコストが発生します。さらに、空き家として放置すると放火や犯罪に巻き込まれるリスクが高まり、売却時期を見失ってしまう恐れもあるため、注意が必要です。

②建物を取り壊してから売却する

孤独死が起こった建物を取り壊してから売却する方法です。

建物を取り壊すことで、土地そのものの価値で売却できます。建築条件付きではなく自由に設計できる土地として売却活動ができれば、幅広い買い手をターゲットにできるでしょう。

しかし、取り壊し費用が発生したり、建物の価値がなくなったりするデメリットもあります。

③専門の不動産会社に仲介を依頼する

孤独死が発生した物件を売却する際は、瑕疵物件の売却実績がある不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。

実績豊富な業者は知識やノウハウを持っており、瑕疵物件の市場や買い手のニーズを把握しています。適切な売却価格を設定して販売戦略を練ってくれるため、スムーズな売却活動を実現できるでしょう。

信頼できる不動産会社であるかを見極めるためにも、複数の会社に査定依頼をしてください。査定価格や仲介手数料、そして担当者の対応の仕方などをチェックして、条件の良い不動産会社を見つけましょう。

5.まとめ

孤独死を含む事故物件を売却する場合、告知義務や割引率に十分注意した上で売却活動を進めなければなりません。「孤独死が起こった物件だから売れない」と諦めてしまわずに、まずは信頼できる不動産会社に相談することから始めましょう。

孤独死が起こった不動産を相続し、売却を検討している場合は、ぜひハウスウェルにご相談ください。ハウスウェルならお客様の不動産の価値を見出し、適切な提案やアドバイスを提供していきます。お気軽にお問い合わせください。

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