地中埋設物はトラブルの元！？土地の売却前に必要な調査や費用相場を紹介｜不動産売却コラム

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地中埋設物はトラブルの元！？土地の売却前に必要な調査や費用相場を紹介

2025-02-15

不動産売却不動産売却基礎知識

地中埋設物とは？

地中埋設物の調査をすべきケース

地中埋設物の調査方法

売却時に撤去しなくてよい地中埋設物

地中埋設物を撤去すべきケース

まとめ

土地を売却しようと思ったときに、目に見えない「地中」のことまで気にする方は少ないものです。しかし、売却後に地中埋設物が見つかると、買い主とのトラブルに発展してしまいかねません。

そこで今回は、売却前に地中埋設物の調査をすべきケースを紹介します。具体的な調査方法や撤去費用の相場なども詳しく解説しているので、土地の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

1.地中埋設物とは？

地中埋設物とは、土地に埋まっている物のことです。廃棄された建物の基礎や管の一部、工事後のがれきなど、地中に残された不要な物が該当します。自社で撤去すべき廃材を地中に埋めてしまう悪質な解体業者も、残念ながら存在するのが実情です。

また、所有する土地の地中埋設物が、自身とは関係のない物であることも少なくありません。例えば「自宅にレンガは使っていないのに、掘り起こしてみたらレンガの廃材が大量に埋まっていた」といったケースも考えられるでしょう。

地中埋設物があるにもかかわらず土地を売却すると、のちに買い主とのトラブルが生じてしまう恐れがあります。必要に応じて地中埋設物の調査を行い、売り主として責任を持って撤去しておくことが大切です。

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2.地中埋設物の調査をすべきケース

次の2つのケースでは、地中埋設物の調査を行う必要があります。

更地の土地を売却するとき	土地の価値を理解し、買い主とのトラブルを防ぐため
更地に家を建てるとき	基礎や杭を打つのに問題はないか確認するため

特に、更地の状態の土地を売却する際は、地中埋設物の有無を確認するための調査がとても重要です。売却後に地中埋設物があることが発覚すると、買い主と撤去費用をめぐってトラブルに発展しかねません。売り主側の負担での撤去を求められるだけでなく、最悪の場合には損害賠償請求をされてしまう恐れもあります。

このようなリスクを回避し、安心して売却するためにも、事前に地中埋設物の調査を実施しましょう。

3.地中埋設物の調査方法

地中埋設物の調査方法は、主に次の3つです。

・地歴調査
・地中レーダー探査
・ボーリング調査

それぞれについて、以下で詳しく解説していきます。

①地歴調査

地歴調査とは、その土地がどのように使われていたかを確認する調査方法です。登記簿や地形図、古地図などを用いて、過去にあった建物やその用途などを調べます。

地歴調査の費用は、簡易的なもので5〜10万円程度です。もしも過去に工場やガソリンスタンド、クリーニング店などがあった場合には、土壌汚染や地中埋設物の存在が懸念されるため、より詳しい調査が必要になります。

②地中レーダー探査

地中レーダー探査とは、電磁波を使って地中に埋まっている物を探知する調査方法です。地歴調査の結果、より詳しく調査すべきと判断された場合には、この地中レーダー探査を行います。

費用は10〜15万円程度かかりますが、土地を掘り起こすことなく地中の状況を把握できるので、比較的簡単で依頼しやすい調査といえるでしょう。その土地に空洞があるかどうかや地層の種類なども分かるため、土地の強度を調べる際にも便利です。

③ボーリング調査

ボーリング調査とは、土地に穴を開けて地中を直接確認する調査方法です。地中埋設物がある可能性が高い場合や、より精度の高い調査が必要とされる場合には、ボーリング調査を行います。

本格的なボーリング調査には、30万円程度の費用を見込んでおきましょう。

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4.売却時に撤去しなくてよい地中埋設物

下記のような地中埋設物であれば、撤去せずに土地を売却することが可能です。

①水道管

地中に埋まったままの水道管は、撤去しなくても問題ありません。

水道は、人々にとって欠かせないライフラインです。使える水道管であれば再利用することもできるため、むしろ買い主へのアピールポイントになり得ます。売却前に、埋まっている水道管が老朽化していないか、使えない古いタイプのものではないか調べておくとよいでしょう。

なお、水道管が通っていない土地を売却する場合は、売り主側が水道工事にかかる費用を土地の価格から差し引いて負担するのが一般的です。

②基礎杭

一般的な住宅用地として活用される土地では、打ってある基礎杭を地表から1.5メートル程度の深さの位置でカットしておけば、残りの部分は埋まったままにしていても問題ありません。基礎杭があると、あとから建築する建物もしっかりと支えられるため、多くの買い主にとってメリットになるはずです。

ただし、なかには買い主から撤去を求められることもあるでしょう。その場合の撤去費用は、基本的に買い主と売り主で折半します。地中深くまで打たれた基礎杭の撤去はとても難しい作業なので、全てを抜くのに数百万円かかってしまうケースもあります。

③コンクリート片や瓦

コンクリート片や瓦は、住宅地でよく見られる地中埋設物です。売買契約の際、地中埋設物がある旨を重要事項説明書に記載し、買い主にきちんと説明した上で了承を得られれば、撤去しなくても問題ありません。

ただし、買い主が撤去を希望する場合は、売り主側の負担で撤去する必要があります。撤去費用は20～30万円程度で、掘り出したコンクリート片や瓦を産業廃棄物処理場へトラックで運んでもらう方法が一般的です。

5.地中埋設物を撤去すべきケース

下記のようなケースでは、買い主側に大きなデメリットが生じてしまうため、売却前に地中埋設物を撤去しなければなりません。

・コンクリート片や瓦などの廃材が大量に埋まっており、工事に支障が出る
・地中埋設物があるために地盤の強度が低くなっている
・医療廃棄物や薬品などが埋まっており、環境汚染のリスクがある

主な地中埋設物ごとの撤去費用の相場は、次のとおりです。

地中埋設物の種類	費用相場（1立方メートル当たり）
コンクリート片	1万2,000円
木くず	5,000円
レンガや瓦	2万2,000円
石膏ボード	1万2,000円
サイディング	2万5,000円

また、地中埋設物を産業廃棄物処理場へ運ぶための車両費用として、2トントラックで1万8,000円程度、4トントラックで2万5,000円程度請求されるケースもあります。

上記はあくまでも目安であり、業者によって撤去費用の算出方法は異なるため、複数の業者に見積もりを依頼して比較検討するのがおすすめです。

6.まとめ

地中埋設物が残ったままの状態で土地を売却すると、のちのち買い主とのトラブルに発展してしまう恐れがあります。売却後に大量の地中埋設物が見つかった場合には、話し合いでは解決できずに売買契約の解除を求められたり、損害賠償請求をされたりするリスクも考えられます。

なかには撤去しなくてよい地中埋設物もありますが、その場合でも重要事項説明書への記載は忘れず、買い主の了承を得ておきましょう。

土地の売却を検討している方や、所有する土地に地中埋設物があるのではないかと不安に感じている方は、ハウスウェルにご相談ください。地域密着のスピーディーな対応で、お客様の大切な不動産の調査や早期売却に向けた販売活動をサポートいたします。豊富な実績とネットワークを持つハウスウェルへ、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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