土地の売却を検討しているけれど、隣地との境界線がはっきりしない…。こんな悩みを抱えている方は意外と多いものです。
境界が不明な土地でも売却できるのか、確定測量は本当に必要なのか、そして売却前にどんなトラブルを想定しておくべきなのか、多くの疑問が浮かんでくるでしょう。
この記事では、境界問題を抱える土地の売却について、実際の対処法から費用まで、不動産のプロが詳しく解説します。
1. 境界が不明な土地でも売却は可能！ただし注意点あり
境界線がはっきりしない土地の売却について、まずは基本的な知識を整理しておきましょう。
①境界不明の土地も売却できるが価格に影響する
実は、境界が不明な土地でも法的には売却することが可能です。しかし、現実的には多くの問題が発生します。
境界が不明な土地の売却では、買主側で以下のような不安を抱くケースが多いのです。「購入後に隣地の所有者とトラブルになったらどうしよう」「実際の土地面積が登記面積と違っていたら損をしてしまう」といった心配から、購入を見送る買主も少なくありません。
また、住宅ローンを利用する買主の場合、金融機関から確定測量を求められることも多く、結果的に売却が困難になるケースもあります。境界が不明なことで、相場よりも10～20％程度価格が下がってしまうことも珍しくないのが現実です。
②不動産仲介会社の対応と重要事項説明
境界が不明な土地を売却する際、不動産仲介会社は重要事項説明書において、境界の明示ができない旨を必ず説明しなければなりません。
この説明は宅地建物取引業法で義務付けられており、買主に対して境界に関するリスクを十分に理解してもらう必要があります。また、売買契約書においても「境界の明示ができない」旨を特約として記載することが一般的です。
ただし、このような対応をしても、後々のトラブルを完全に防げるわけではありません。売却後に境界問題が発生した場合、売主が責任を問われる可能性もあるため、事前の対策が重要になってきます。
③売却前に検討すべき選択肢
境界が不明な土地の売却では、以下の3つの選択肢を検討することをおすすめします。
まず、「現況有姿での売却」です。境界を明確にせずに現在の状況のまま売却する方法で、売却価格は下がりますが、測量費用をかけずに済みます。次に、「境界確認のみ実施」という選択肢もあります。正式な確定測量ではなく、隣地所有者との境界確認だけを行う方法で、費用を抑えながらある程度のリスクを軽減できます。
そして最も確実なのが「確定測量の実施」です。費用はかかりますが、境界問題を根本的に解決でき、売却価格の下落を防げる可能性が高くなります。
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2. 確定測量の必要性とメリット・デメリット
確定測量について詳しく解説し、実施するかどうかの判断材料をご提供します。
①確定測量とは何か？基本的な理解
確定測量とは、土地家屋調査士が隣地所有者や道路管理者の立会いのもとで、土地の境界を正確に測定し、確定させる作業のことです。
この作業では、まず古い測量図や登記簿謄本などの資料を調査し、現地で境界標（境界杭）の位置を確認します。隣地所有者全員の同意を得た上で、正確な測量を実施し、「確定測量図」を作成します。この測量図は法的な効力を持ち、将来的な境界トラブルを防ぐ重要な書類となります。
確定測量が完了すると、境界確認書に隣地所有者全員の署名・押印をもらい、正式に境界が確定されます。この書類があることで、買主は安心して土地を購入でき、金融機関の住宅ローン審査もスムーズに進むことが多くなります。
②確定測量のメリット
確定測量を実施することで得られるメリットは数多くあります。
最大のメリットは、売却価格の維持・向上です。境界が明確になることで買主の不安が解消され、相場通りの価格での売却が期待できます。また、売却期間の短縮も見込めます。境界問題がクリアになっていることで、購入検討者の層が広がり、早期の売却につながりやすくなります。
法的な安心感も大きなメリットです。将来的な境界トラブルのリスクが大幅に軽減され、売主・買主双方が安心して取引を進められます。さらに、金融機関の住宅ローン審査においても、確定測量図があることで審査がスムーズに進み、買主の資金調達がしやすくなります。
③確定測量のデメリットと注意点
一方で、確定測量にはデメリットも存在します。
最も大きなデメリットは費用の負担です。一般的な住宅地では30～80万円程度、道路に面している土地では官民境界確定も必要になるため、100万円を超えるケースもあります。また、期間も3～6ヶ月程度かかることが多く、急いで売却したい場合には不向きです。
隣地所有者の協力が得られない場合、確定測量自体が実施できないリスクもあります。特に、隣地所有者が高齢で認知症の場合や、相続問題で権利関係が複雑になっている場合は、同意を得るのに時間がかかったり、最悪の場合は同意が得られないこともあります。
確定測量が必要かどうか迷っている方、まずはハウスウェルにご相談ください。
3. 隣地境界トラブルの実例と予防策
実際に発生しやすい境界トラブルと、その予防方法について詳しく解説します。
①よくある境界トラブル事例
境界に関するトラブルは様々な形で発生しますが、特に多いのが以下のようなケースです。
「境界杭の位置に関する争い」は最も頻繁に発生するトラブルです。古い境界杭が移動していたり、そもそも境界杭が設置されていない土地で、隣地所有者との認識に食い違いが生じるケースがよくあります。例えば、「昔からこのブロック塀が境界だと思っていた」「父親の代からここが境界だと聞いている」といった主張が対立することがあります。
「越境物に関するトラブル」も深刻な問題となることがあります。隣地から枝や根が越境している、建物の一部が境界を越えている、エアコンの室外機が境界を越えて設置されているといったケースです。このような越境は、売却時に大きな問題となり、解決に時間と費用がかかることが多いのです。
②トラブル発生時の対処法
境界トラブルが発生した場合の対処法を段階的に説明します。
まずは「話し合いによる解決」を目指します。隣地所有者と直接話し合い、お互いの主張を整理することから始めましょう。この際、感情的にならず、古い測量図や登記簿謄本などの資料を持参して、客観的な事実に基づいて話し合うことが重要です。
話し合いで解決できない場合は、「土地家屋調査士による調停」を検討します。土地家屋調査士が第三者として間に入り、測量結果や法的根拠に基づいて解決策を提案してくれます。多くの場合、この段階で解決に至ります。
それでも解決できない場合は、「境界確定訴訟」という法的手続きを取ることになります。裁判所が最終的な判断を下しますが、時間と費用が大きくかかるため、できる限り避けたい選択肢です。
③売却前にできる予防策
境界トラブルを未然に防ぐために、売却前にできる対策をご紹介します。
「古い測量図や境界に関する書類の確認」から始めましょう。購入時の測量図、境界確認書、隣地との協定書などがないか、しっかりと探してみてください。これらの書類があれば、境界の根拠として活用できます。
「現地の境界標の確認」も重要です。境界杭やプレート、鋲などの境界標が設置されているか、位置は正しいかを確認しましょう。境界標が見つからない場合や位置が疑わしい場合は、土地家屋調査士に相談することをおすすめします。
「隣地所有者との事前のコミュニケーション」も効果的です。売却を検討していることを伝え、境界について認識を確認しておくことで、後々のトラブルを防げる場合があります。
境界トラブルを避けて安心な売却を。ハウスウェルがサポートします。
4. 確定測量の費用と期間の目安
確定測量にかかる費用と期間について、具体的な数字をもとに詳しく解説します。
①確定測量の費用相場
確定測量の費用は、土地の条件によって大きく変動しますが、一般的な相場をご紹介します。
住宅地の一般的な土地（100～200㎡程度）の場合、30～60万円程度が相場となります。この費用には、土地家屋調査士の手数料、測量作業費、書類作成費などが含まれます。ただし、土地の形状が複雑だったり、隣地の筆数が多い場合は、費用が高くなる傾向があります。
道路に面している土地の場合は、官民境界確定も必要になるため、60～100万円以上かかることもあります。特に、国道や県道に面している場合は、道路管理者との調整に時間がかかり、費用も高額になりがちです。
地積更正登記が必要な場合は、さらに10～20万円程度の追加費用が発生します。測量の結果、登記面積と実測面積に差があることが判明した場合に必要となる手続きです。
②費用に影響する要因
確定測量の費用は、以下の要因によって大きく変動します。
「土地の面積と形状」は費用に直接影響します。面積が大きければ測量作業に時間がかかり、形状が複雑であれば測量点が多くなるため、費用が高くなります。また、高低差がある土地の場合も、測量の難易度が上がるため費用が増加します。
「隣接する土地の筆数」も重要な要因です。隣地の所有者が多ければ多いほど、立会いの調整や同意取得に時間がかかり、その分費用も高くなります。特に、分譲住宅地など隣地が細かく分割されている場合は注意が必要です。
「道路との境界の有無」も費用を大きく左右します。私道のみに面している場合と、公道に面している場合では、官民境界確定の必要性が変わるため、費用に大きな差が生じます。
③測量期間の目安と短縮方法
確定測量にかかる期間は、一般的に3～6ヶ月程度です。
作業の流れとしては、まず資料調査に1～2週間、隣地所有者への連絡と立会い日程調整に2～4週間、現地測量作業に1～2週間、測量図作成と境界確認書の作成に2～3週間、関係者への最終確認と書類完成に1～2週間といったスケジュールになります。
期間を短縮するためには、事前準備が重要です。隣地所有者の連絡先を事前に調べておく、古い測量図などの資料を準備しておく、土地家屋調査士との打ち合わせを密に行うといった対策が効果的です。
ただし、隣地所有者の都合や、相続問題などで権利関係が複雑な場合は、予定より大幅に期間が延びることもあるため、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。
測量費用や期間についてもっと詳しく知りたい方は、ハウスウェルまでお気軽にお問い合わせください。
5. 土地家屋調査士の選び方と依頼のポイント
確定測量を成功させるための土地家屋調査士選びと、依頼時の注意点について解説します。
①信頼できる土地家屋調査士の選び方
確定測量の成功は、土地家屋調査士の腕にかかっていると言っても過言ではありません。信頼できる専門家を選ぶポイントをご紹介します。
「地域での実績と評判」を重視しましょう。その地域での測量経験が豊富な土地家屋調査士は、地域特有の事情や過去の測量事例を把握しており、スムーズな作業が期待できます。地元の不動産会社や法務局に相談すれば、評判の良い土地家屋調査士を紹介してもらえることが多いです。
「コミュニケーション能力」も重要な要素です。隣地所有者との調整や説明が必要な確定測量では、人間関係を円滑に進められる土地家屋調査士を選ぶことが成功の鍵となります。初回の打ち合わせで、説明が分かりやすく、こちらの質問に丁寧に答えてくれるかどうかを確認しましょう。
「費用の透明性」も確認すべきポイントです。見積もりの内訳を詳しく説明してくれ、追加費用が発生する可能性についても事前に説明してくれる土地家屋調査士を選びましょう。
②依頼前の準備と必要書類
土地家屋調査士に依頼する前に、以下の準備を整えておくとスムーズに作業が進みます。
「権利関係の書類」を準備しましょう。登記簿謄本、権利証（登記識別情報）、固定資産税の課税明細書などが必要です。これらの書類から、土地の基本情報を把握できます。
「過去の測量図や境界に関する書類」があれば、必ず準備してください。購入時の測量図、境界確認書、建築確認申請時の配置図などは、現在の境界を確定する際の重要な手がかりとなります。
「隣地所有者の情報」も事前に調べておきましょう。隣地の登記簿謄本を取得し、所有者の氏名や住所を確認しておくことで、土地家屋調査士の作業がスムーズに進みます。
③測量作業中の注意点と協力体制
測量作業中は、依頼者側も積極的に協力することで、作業の効率化とトラブル回避につながります。
「隣地所有者への事前説明」に協力しましょう。土地家屋調査士からの連絡だけでなく、可能であれば依頼者自身からも挨拶をしておくことで、隣地所有者の理解と協力を得やすくなります。
「立会い時の同席」も重要です。境界確認の立会いには、可能な限り同席し、決定事項について自分自身でも確認しておきましょう。後々の認識違いを防ぐためにも大切なことです。
「問題発生時の迅速な対応」も心がけてください。測量中に予期しない問題が発生した場合は、土地家屋調査士と密に連絡を取り、迅速な解決策を検討することが必要です。
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まとめ
境界が不明な土地の売却について、重要なポイントを整理してお伝えしました。
境界不明の土地でも売却は可能ですが、価格面でのデメリットや購入者層の限定といったリスクがあることを理解しておく必要があります。確定測量は費用と時間がかかりますが、将来的なトラブル回避と売却価格の維持という大きなメリットがあります。
トラブル予防のためには、事前の準備と隣地所有者とのコミュニケーションが重要です。また、信頼できる土地家屋調査士の選択と、測量作業への積極的な協力が成功の鍵となります。
境界問題は複雑で、個々の土地によって最適な解決策が異なります。売却を検討されている方は、まずは不動産のプロに相談し、あなたの土地に最適な方法を見つけることから始めてみてください。
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