住み替えはやることが多く、何から手をつけてよいのか困ってしまいますよね。今回は、家の住み替えで失敗しないための《3つのポイント》について解説します。
住宅ローンや新居選びにおいても、注意しておきたい点があります。納得のいく住み替えを実現させたい方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
ポイント1: 資金面は計画が重要！
①住み替え時の住宅ローンは「借入額」と「返済期間」に注意！
はじめてのマイホーム購入は30歳前後で迎える人が多いですが、2度目以降はライフスタイルの変化により40代から60代で、という方が多くなります。
住み替え時の住宅ローンを組む際は、「借入額」と「返済期間」に注意が必要です。返済期間満了時の年齢は、遅くとも65歳が理想的。
40歳で35年ローンを組むと、完済時の年齢が75歳になってしまいます。公的年金だけで住宅ローンを返済し続けるのは、現実的ではありません。
計画的な繰り上げ返済をおこなうか、退職金で一括返済するなど、無理のない返済プランを立てましょう。
最近は金利の低いネットバンクも増えてきましたが、目先の「借りやすさ」よりも「いつまでに完済できるか」に注意してくださいね。
②住み替えローンは「金利」が高い
住み替え時の資金問題を解消する存在として高く注目されているのが、「住み替えローン」。住み替えローンは、今の家のローン残債と新しい家のローンの両方をまとめて借り入れできる商品です。
売買のタイミングを合わせてうまく利用することができれば、スムーズな住み替えができます。
しかし、一見便利な住み替えローンは金利が高く、支払期間がかなり長くなるおそれも。高い金利での返済に耐えられるか、長いスパンでしっかり検討しましょう。
たとえば、「つなぎ融資」を受けるという選択肢もあります。総返済金額がいくらになるか、しっかり試算することが重要ですよ！
③資金計画はプロの力を借りる
資金計画を立てるとき、物件の売買金額と住宅ローンに着目しがちですが、住み替えにはさまざまなリスクがあります。
病気、ケガ、リストラ、離婚……。
あまり考えたくないかもしれませんが、将来の見通しがわからない現代、楽観的なな資金計画を立てるのは無謀ともいえるでしょう。
高いリスクを背負って長い返済期間を設定する前に、不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします！とくに不動産会社は住み替えに関する「お得な特例」に詳しいので、何でも積極的に相談しましょう。
現在の収入が多く「なんとかなるだろう」と楽観的に考えている人ほど、住宅ローン破産を招く危険性が高いもの。しっかりと資金計画を立てるために、プロの力を活用すると安心ですよ。
ポイント2: 売却に関する3つの注意点に注目
①高く売却することにこだわりすぎない
少しでも高く売りたい欲求にかられて、売却価格を高く設定する方がいます。当然、相場より高すぎると、なかなか買い手がつかなくなります。
「最初は高く売り出して、徐々に値下げしていきましょう」という不動産会社の提案を受けたら、「その値段で売り出す根拠」を必ず確認してみましょう。
値下げ交渉ありきの強気な価格設定は、買い手に敬遠されてしまいます。また、値下げを繰り返すことで、最終的に安値で売らざるをえなくなってしまう場合もあります。重要なのは、高く売却することにこだわらず、適正価格で売り出すこと。
できるだけ高く売りたいのであれば、徹底した掃除と簡単なリフォームは欠かせません。不動産市場が活況な時期に売り出すと、高く売れる可能性が高まります。
②内見時に過度なプレゼンをしない
内見に来た購入希望者に対して、ここぞとばかりに過度なプレゼンをする方がいます。「私が売主なので私がこの物件の魅力を伝えなきゃ！」と必死になりすぎると、購入希望者にとってマイナスの印象を与えることにもつながりかねません。
聞かれていないことを話し続けると、購入希望者に煙たがられてしまう恐れがあります。「物件は魅力だけど、あの売主から買いたくない」と思われてしまうことも。
内見対応は不動産会社に任せて、「聞かれた質問に真摯に答える」という姿勢がよいでしょう。
重要なのは、過度なプレゼンよりも、部屋をキレイに保つことです。購入希望者に住みやすさをアピールし好印象を与えられるよう、隅々まで掃除を心がけましょう。
③住み替え先の目途が立つ前に売らない
不動産市場が活況な時代に多いのが、「とりあえず売ってみる」こと。住み替えたい物件の目途がつかないまま売ってしまうと、仮住まいの期間が長くなってしまいます。
自宅を売り出す前に、「予算の上限、希望のエリア、間取り、引っ越し時期のリミット」を家族で共有しておくとよいでしょう。売却期間中も積極的に新居探しをおこない、できるだけ売買のタイミングを合わせることが重要です。
ポイント3: 満足の新居選びはこの3つをおさえて
①イメージと違う？未完成物件の購入はハイリスク
よくある危険なパターンは、未完成物件のモデルルームを見て即決することです。
営業マンに「人気の物件なので、先に申し込みだけでもしておいたほうがいいですよ」と急かされると、つい焦ってしまいますよね。しかし、「不動産」という高額な買い物を勢いだけでおこなうのは危険！
とくに未完成物件は「イメージと違った」というケースも少なくありません。最新の設備や整ったインテリアに心を揺さぶられ、身の丈に合わない買い物をしないように、購入の決断はじっくりおこないましょう。
②100点の家はない！完璧な物件を探し続けるのは時間のロス
完璧な物件を探し求めるあまりに、片っ端から物件を内見する方がいます。このような方は「絶対に失敗したくない！」という気持ちが強すぎて、減点法で物件の品定めをする傾向にあります。
完璧な家を求めるのであれば、すべてがオーダーメイドの注文住宅にするのがよいでしょう。それでも完璧な土地というのは存在しません。
重要なのは、限りある予算のなかで優先順位をつけること。何十件も内見するのは時間のムダです！ある程度条件を絞り込み、妥協点も明確にしておきましょう。
③周辺環境のリサーチを怠らない
建物だけでなく、周辺環境のリサーチもしっかりとおこないましょう。昼と夜で雰囲気が変わるエリアも少なくありません。
また、音に関する価値観は人によって差があるため、「うるさいか？静かか？」よりも「生活するうえで気になるレベルか？」の確認をしたほうがよいでしょう。
入居してからでは変えられないのが周辺環境。後悔のないようしっかりリサーチしてくださいね。
4. まとめ
働き方が多様化するなか、「住まい」への関心が高まっています。本来、住み替えとは「人生の生活満足度を向上するため」におこなうもの。
ライフスタイルや価値観に合った住み替えを実現させるため、まずは信頼できる不動産会社に相談しましょう。
住み替えのご相談はハウスウェルへ！ぜひご覧ください
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