家の「住み替え」をスムーズにする3つのコツ｜損をしない買い替えの手順と注意点｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル

1コツ1：売却と購入は同じ不動産会社に依頼する

住み替えをスムーズにする1つめのコツは、「現在の家の売却」と「新居の購入」を同じ不動産会社に依頼することです。
窓口を1本化することで、引き渡しや資金決済のスケジュール調整が格段にスムーズになります。

① 信頼できる不動産会社選びが重要

住み替えは「売る」と「買う」という2つの取引を並行して進めるため、通常の売買よりも難易度が高くなります。
そのため、住み替えの実績が豊富な会社を選ぶことが成功の第一歩です。

会社選びの際は、以下の点に着目しましょう。

• 実績：売買双方の実績が豊富であるか
• 地域情報：会社の規模だけでなく、希望エリアの地域情報や相場に精通しているか
• 提案力：媒介契約を結ぶ前に、具体的な売却戦略や広告活動の提案があるか

あらかじめ希望する新居の条件を伝えておくことで、一般市場に出る前の新着情報をいち早く案内してもらえるケースもあります。

② 信頼できる担当者の見極めポイント

住み替え時は手続きや確認事項が多岐にわたるため、状況を整理してわかりやすく道筋を示してくれる担当者かどうかが重要です。

• スケジュール管理：「いつまでに何を決めるべきか」のスケジュールを見える化してくれるか
• 専門知識：住宅ローンの仕組みや税制の特例に詳しいか（宅地建物取引士などの有資格者か）
• ヒアリング力：顧客側の不安や要望を丁寧にヒアリングしてくれるか

万が一、媒介契約後に「連絡や報告が遅い」「質問への回答が曖昧」と感じた場合は、担当者の変更を相談することも選択肢に入れておきましょう。

③ 買取や買取保証も視野に入れた不動産会社を選択

住宅ローンが残っている家を売却する場合、原則として売却代金などでローンを一括返済し、「抵当権」を抹消しなければ新居への引き渡しが完了できません。

売却活動が長引いて新居の決済日に間に合わないリスクを避けるため、不動産会社による「直接買取」や、一定期間売れなかった場合に事前に決めた価格で買い取る「買取保証サービス」を扱っている不動産会社を選ぶと安心です。

一般仲介と比べて買取価格は市場相場より低くなる傾向がありますが、「確実に期日までに現金化できる」「周囲に知られずに売却できる」という大きなメリットがあります。
スケジュールと資金のバランスを考慮して選択肢を用意しておきましょう。

2コツ2：不動産の売買がしやすい時期や動向を把握しておこなう

住み替えをスムーズにする2つめのコツは、不動産市場の動きや季節的な需要サイクルを意識して動くことです。

① 不動産売買が活発になるタイミングを意識する

不動産の動きが最も活発になるのは、進学や就職、転勤などの新生活準備が重なる2月〜3月の年度末です。
この時期は購入希望者が一気に増えるため、好条件での売却が期待しやすくなります。

② 金利動向と不動産相場を見極める

近年は金利動向や建築コストの変動に伴い、不動産相場もエリアや物件種別によって二極化が進んでいます。
金利の先行きや地域の相場動向を注視しながら、無理のない返済計画が立てられるタイミングで住み替えを進めることが重要です。

日頃から地域の不動産動向にアンテナを張り、現在の市場で自宅がどれくらいの価値を持つのか、定期的に簡易査定等で把握しておくと良いでしょう。

③ 資産価値を正しく把握し適切なタイミングで売却する

売却を検討する際、「いくらで売れるのか」は最大の関心事です。
住み替えを有利に進めるには、建物の資産価値が大きく落ちる前に売却活動を始めることがポイントです。

戸建て住宅の場合、築年数の経過とともに建物評価は下落する傾向がありますが、定期的な外壁・屋根塗装や水回りのメンテナンス、住宅診断（インスペクション）の実施状況によっては、築20年を超える物件であっても高い評価で売却できる事例が増えています。

適切な維持管理の記録を残しつつ、資産価値を正しく評価してくれる不動産会社へ相談することが高値売却の鍵となります。

3コツ3：綿密な資金計画と売却手順の選択

住み替えをスムーズにする3つめのコツは、現在の手元資金やローン残債を正確に把握し、長期的な視点で資金計画を立てることです。

物件の売買価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、印紙税、引っ越し費用、仮住まい費用といった諸費用をあらかじめ多めに見積もっておきましょう。

① 「買い先行」の場合は余裕を持った資金計画を

新居を先に購入してから自宅を売却する「買い先行」は、じっくりと新居を選べ、仮住まいの手間や費用を省けるのがメリットです。

しかし、旧居が売れるまでの間は「ダブルローン（二重ローン）」の支払いが発生するリスクがあります。
資金に十分なゆとりがない場合は、売却期限を設定したり、前述の買取保証を活用したりして、二重払いの期間が長期化しないような対策を立てておきましょう。

② 「売り先行」の場合はローンの残債確認が必須

自宅を売却してから新居を購入する「売り先行」は、売却金額が確定してから予算を組めるため、資金計画が狂いにくい堅実な方法です。

ただし、自宅の引き渡し日までに新居が見つからない場合、一時的に賃貸物件などの仮住まいが必要になり、引っ越し費用や敷金・礼金が二重にかかるデメリットがあります。

必ず事前に「住宅ローンの残債」と「想定売却価格」を確認してください。

③ 住み替えローンやつなぎ融資の活用

売却代金だけで既存のローンを完済できない場合、新居の購入資金に残債分を上乗せして借り入れできる「住み替えローン（買い替えローン）」や、新居の決済から旧居の売却完了までの期間を一時的に補う「つなぎ融資」を利用する方法もあります。

ただし、住み替えローンは借入額が大きくなるため審査基準が厳しく、取り扱う金融機関も限られます。
借入後の毎月の返済負担が重くなりすぎないか、資金計画を専門家と一緒に慎重にシミュレーションしましょう。

4まとめ

家の住み替えは、「売却」と「購入」という2つの大きなイベントが同時に動くため、事前の綿密な準備とスケジュール管理が成否を分けます。

• 売却と購入を同一の信頼できる不動産会社に相談する
• 市場の需要期や相場動向を意識してスケジュールを組む
• 「買い先行」「売り先行」のメリット・注意点を踏まえて無理のない資金計画を立てる

この3つのポイントを押さえることで、余計な費用やストレスを抑えたスムーズなお引越しが可能になります。
まずはご自宅の現在価値を知る「無料査定」や、専門家への資金相談からスタートしてみましょう。