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再建築不可物件でリノベーションはできる？メリット・デメリットを詳しく解説

2024-08-25

リフォーム中古

再建築不可物件とは

物件が再建築不可になる理由

再建築不可物件のリノベーション、どこまでできる？

再建築不可物件をリノベーションするメリット

再建築不可物件をリノベーションするデメリット

再建築不可物件をリノベーションする際の注意点

まとめ

近年は、中古物件を購入してリノベーションをする方が増えています。しかし、建て直しのできない再建築不可物件の場合は、リノベーションできる範囲が限られているため注意が必要です。

そこで本記事では、再建築不可物件とはどのような物件なのか、そして再建築不可物件でも可能なリノベーションについて詳しく解説します。再建築不可物件をリノベーションするメリット・デメリットや注意点にも触れるため、ぜひ参考にしてください。

1.再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、建物が建っていても取り壊して建て替えることができない物件や土地を指します。再建築不可物件であっても取り壊さずに住み続けられますが、たとえ災害で建物が倒壊してしまったとしても建て替えはできません。

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2.物件が再建築不可になる理由

再建築不可物件となる理由のほとんどは、建築基準法の接道義務を満たしていないことです。建築基準法では、救急車や消防車などの緊急車両が入っていけるように、4メートル以上の幅の道路に対して敷地が2メートル以上接している必要があります。

この基準をクリアできない土地には、新たに建物を建てられません。

3.再建築不可物件のリノベーション、どこまでできる？

再建築不可物件は、建築確認申請が不要な工事に限りリノベーションできます。

建築確認申請とは、建物の建築計画が建築基準法に適合しているかを証明するために、自治体に審査を依頼する手続きのことです。建築確認申請は、新築のほか増築や改築、リノベーションを含む大規模修繕でも必要となる場合があります。

建築確認申請が必要な具体的なケースは、次のとおりです。

・増改築や敷地内での移転を行う場合
・壁・柱・床・梁・屋根・階段など主要構造部の2分の1を上回る範囲で修繕や模様替えを行う場合

つまり、再建築不可物件でリノベーションできる範囲は、次のとおりです。

1. 柱と梁を残したスケルトンリノベーション
2. 柱と梁をそれぞれ2分の1まで取り替えるリノベーション
3. 防火地域・準防火地域以外にある家の10平方メートル以下の増築

それぞれのケースについて詳しく見ていきましょう。

①柱と梁を残したスケルトンリノベーション

再建築不可物件では、建物の柱と梁を残せば、床や天井、壁などを取り壊す「スケルトンリノベーション」を実施できます。

木造建築の物件であれば、柱と梁を指す「建物の構造」さえ変えなければ改築とみなされません。そのため、柱と梁を残すスケルトンリノベーションには、建築確認申請は不要です。

外観はもちろん、内装も新築と同じように変えられますし、間取りの変更にも対応できるでしょう。建物の構造部分だけにしてからリノベーション工事を施すことで、構造部分の強度や耐震性をチェックでき、必要に応じて補強もできます。

②柱と梁をそれぞれ2分の1まで取り替えるリノベーション

再建築不可物件をリノベーションする場合、柱と梁をそれぞれ半分以上残すことで、新しいものに設置し直せます。

再建築不可物件の多くは築年数の古いものであり、建物の構造部分が経年劣化しているケースも少なくありません。柱や梁を新しくすれば、建物自体の耐久性を高められるでしょう。

③防火地域・準防火地域以外にある家の10平方メートル以下の増築

再建築不可物件は原則として増築できませんが、物件のあるエリアが「防火地域・準防火地域」に指定されていない場合は、10平方メートルまで増築できます。

防火地域・準防火地域とは、都市計画法において定められている「建物が密集していて火災が発生するリスクが高いエリア」のことです。自治体が公表している情報を調べ、リノベーション予定の物件が防火地域内や準防火地域内にないか確認しておきましょう。

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4.再建築不可物件をリノベーションするメリット

再建築不可物件をリノベーションするメリットは、次のとおりです。

・立地の良いエリアの物件を割安価格で購入できる
・固定資産税や都市計画税などの課税額が割安に設定されている
・リノベーションで好みの住まいを手に入れられる

再建築不可の物件は将来の建て替えができないため、物件の価格がかなり割安に設定される傾向があります。立地や築年数、広さが同じような物件と比較すると、50〜70％程度の価格で購入できるでしょう。

都心部や交通の便の良いエリアなど、通常なら手が届かないような立地にある物件でも、安価で購入できる点は大きなメリットといえます。

さらに、再建築不可物件は課税額が割安なのも特徴です。固定資産税の評価額が安く設定されているため、都市計画税や相続税・贈与税なども割安となります。

また、再建築不可物件でもスケルトンリノベーションは可能なので、外観・内装ともにほとんど新築のように生まれ変わる点も大きなメリットです。好みの間取りに変えられるため、理想の住まいを手に入れられるでしょう。

5.再建築不可物件をリノベーションするデメリット

再建築不可物件をリノベーションするデメリットは、次のとおりです。

・資産価値が低く売却しづらい
・建て替えができない
・住宅ローンを借り入れしづらい
・リノベーションの費用が高くなりやすい

再建築不可物件は資産価値が低く、売却額が安くなりがちです。リノベーションをした状態で売りに出したとしても、希望価格での売却は難しい場合が多いでしょう。

また、建て替えができない点も大きなデメリットです。築年数の古い物件だと、住み続けるのが難しいケースも考えられます。

さらに、再建築不可物件は担保額が低いため、融資を受けられないことも少なくありません。金融機関によってはローンを組めなかったり、組めたとしても金利が高く設定されたりする恐れもあるため注意が必要です。

再建築不可物件は老朽化が進んでいるケースが多く、リノベーション費用が高くなる傾向にあります。せっかく安価で不動産を購入したとしても、リノベーションにかかるコストが高額になれば、最終的にかかる費用は増えてしまうでしょう。

6.再建築不可物件をリノベーションする際の注意点

再建築不可物件をリノベーションする際は、メリットとデメリットをよく理解しておくことが大切です。

再建築不可物件をリノベーションする際の注意点は、次のとおりです。

・インフラの状態を確認する
・風通しや日当たりの良さを確認する
・建物の耐久性や耐震性をチェックする
・費用対効果を考える

再建築不可物件の場合、電気やガス、水道などのインフラが他人の敷地を通っているケースも少なくありません。万が一、他人の敷地にインフラがつながっている場合、リノベーション工事を行う際に持ち主の許可を得る必要があります。

また、道路に面している部分が少なくて他の家に囲まれている再建築不可物件は、風通しや日当たりが悪いケースも多いので、事前に建物の状況を確認しておきましょう。

再建築不可物件は建て直しができないため、耐久性や耐震性を調べておくことも大切です。リノベーションを得意とする不動産会社に相談をしながら、リノベーションすべきかどうかを判断してください。

最後に、再建築不可物件のリノベーションは費用が高くなるケースも少なくありません。最終的にかかるコストとリノベーション後の家の状態を考慮し、費用対効果を確認することも忘れないようにしましょう。

7.まとめ

再建築不可物件は購入費用を安く抑えられるため、魅力的に感じる方も少なくないでしょう。しかし、建て替えができず、将来売却しづらいなどのデメリットもあります。

一方で、再建築不可物件を上手に活用すれば、税負担を安く抑えたり、新築物件と同じような外装・内装に仕上げられたりなどのメリットがあるのも事実です。再建築不可物件のメリット・デメリットを踏まえ、リノベーションすべきかどうかをよく検討してください。

再建築不可物件の購入・リノベーションを検討している方は、ハウスウェルまでご相談ください。ハウスウェルは不動産の購入からリノベーションまでワンストップで対応しており、建物の状況に合わせた最適なリフォームプランを提案いたします。お気軽にお問い合わせください。

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