事故物件や訳あり物件ってどのような物件？売却相場やポイントを徹底解説｜不動産売却コラム

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事故物件や訳あり物件ってどのような物件？売却相場やポイントを徹底解説

2025-03-13

不動産売却リフォーム

事故物件・訳あり物件とは

売却時に告知すべき瑕疵（かし）の種類

事故物件を売却する際の相場感

事故物件・訳あり物件を売却する際のポイント

まとめ

事故物件や訳あり物件は、一般的な物件よりも買い手が見つかりづらく、売却価格も相場より下がる傾向があります。しかし、売却時のポイントを押さえることでスムーズな売却につながるでしょう。

本記事では、事故物件・訳あり物件がどのような物件を指すのか、そして売却時の相場やポイントを分かりやすく解説します。

1.事故物件・訳あり物件とは

事故物件や訳あり物件という言葉をよく耳にしますが、実際には、法的に正確な定義はありません。

一般的に、事故物件は過去に自殺や事件、火災、孤独死などが発生した物件のことを指します。物件としての機能に問題はないものの、買い手が心理的に抵抗する恐れがあるため、市場価値が低下しやすいという特徴があります。

訳あり物件とは、一般的な物件と比べて何らかの問題があり、通常よりも売却や賃貸が難しい物件のことです。不動産用語で「瑕疵（かし）物件」といい、欠陥や欠点がある物件を指します。例えば、事故物件のように過去に事件や事故が発生した物件や老朽化が進んでいる物件、周囲の環境が悪い物件などが該当します。

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2.売却時に告知すべき瑕疵（かし）の種類

売却時に告知すべき瑕疵（かし）には、大きく分けて次の4つがあります。

・心理的瑕疵
・物理的瑕疵
・環境的瑕疵
・法的瑕疵

それぞれの内容について詳しく説明します。

①心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、物件の機能として問題はないものの、過去に事件や事故、自殺などが発生したことにより購入希望者が心理的な抵抗を感じる物件です。人の死にまつわる事件や事故だけでなく、過去に火災があり建物を改修した場合や近隣住民の迷惑行為がある場合、近隣エリアに暴力団のような反社会的な組織の施設がある場合なども、心理的瑕疵に該当します。

心理的瑕疵がある場合、不動産売却時に告知義務が発生するため、購入者に正直に説明することが大切です。ただし、具体的にどのような事象が心理的瑕疵に該当するかの明確な基準は設けられていません。

②物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、建物の老朽化やシロアリ被害、雨漏り、地盤沈下など物理的な問題を抱えている物件のことです。壁や天井、床などに大きな傷が付いている場合には、物理的瑕疵に該当します。さらに、土地に産業廃棄物が埋められていることで物理的瑕疵とみなされるケースもあります。

物理的瑕疵の場合は、修繕やリフォームを行い、物件の状態を改善することで売却しやすくなるでしょう。

③環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、物件の周辺に工場やゴミ処理場、火葬場、墓地といった嫌悪感を抱くような施設がある場合を指す言葉です。騒音・悪臭なども、環境的瑕疵とみなされるケースがあります。

環境的瑕疵がある物件の売却時には、周辺環境について購入者に詳しく説明しなければなりません。

④法的瑕疵

法的瑕疵とは、建築基準法や都市計画法などの法令に違反している物件のことです。特定の法律が施行される前に建てられた古い物件も、法的瑕疵物件とされるケースがあります。

また、借地権や共有名義など権利関係が複雑な物件も、法的瑕疵物件に該当します。不動産会社のアドバイスを受けながら、適切な方法で売却手続きを進めることが大切です。

3.事故物件を売却する際の相場感

事故物件の売却価格は、発生した事故の種類や時期、物件の立地条件など、心理的な抵抗の大きさによって大きく変動します。

物件での自然死や孤独死があったとしても、物件をきれいな状態で維持できていれば、心理的瑕疵とは認識されないケースが多いでしょう。このような場合は、売却価格が大幅に下がる心配はありません。

しかし、自殺や殺人事件のような事故があった物件の場合は、事故発生後の一定期間は市場価値が低下します。自殺の場合は相場の1割から3割程度、他殺の場合は相場の3割から5割程度下がるケースが多くみられます。

ただし、上記はあくまでも目安なので、詳しい売却価格を把握したい場合は信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。

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4.事故物件・訳あり物件を売却する際のポイント

事故物件や訳あり物件でも、適切に対応することで、より良い条件で売却できるケースは少なくありません。ここでは、事故物件や訳あり物件を売却する際のポイントを詳しく紹介します。

①清掃やリフォームをする

事故物件を売却する際は、悪いイメージを払拭するために徹底的な清掃やリフォームをすることが大切です。壁紙やフローリングを明るい色調に変えたり、古びた設備を新品に変更したりなど、購入者の心理的なハードルを下げるように意識しましょう。

②売却する時期を一定期間遅らせる

事故発生から一定期間をおくことで、物件に対するネガティブな感情や印象が薄れる効果が期待できます。売り主の経済状況や精神的な状況にもよるものの、可能であれば事故や事件が発生してから数年経過してから売却するのがおすすめです。

しかし、一定期間が経過したとしても告知義務がなくなる訳ではありません。期間を空けて売却活動をする際も、不動産会社の担当者に事前に相談しましょう。

③解体して更地として売却する

痛ましい事件や事故が起きて建物に対する心理的抵抗が強い物件の場合は、建物を解体して更地として売却するのもおすすめです。建物を解体するためには費用がかかりますが、売却しやすくなるため、検討する余地はあるといえるでしょう。

ただし、更地として売却する場合は、建物がある場合よりも固定資産税や都市計画税などの税額が割高になるので、なるべく短期間で売却活動を進める必要があります。

また、更地にした後に駐車場として再利用する方法もおすすめです。

④不動産会社に買い取ってもらう

価格を下げてもなかなか買い手が見つからない場合は、不動産会社に買い取ってもらう方法も検討しましょう。不動産会社による買い取りの場合は、短期間で売却できる上、複雑な手続きや告知義務などのリスクを回避できるのもうれしいポイントです。

ただし、一般的な市場価格よりも割安な金額で取引される傾向があるため、複数の不動産会社から見積もりを依頼するようにしましょう。

5.まとめ

事故物件や訳あり物件の売却は、通常の物件に比べて難しいケースが多いものの、適切な対策を講じることで買い手が見つかる可能性が高まります。信頼できる不動産会社に相談しながら、最適な売却方法を見つけましょう。

事故物件や訳あり物件の売却を検討している方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。ハウスウェルは、不動産売買はもちろん、事故物件や訳あり物件の買い取りやリフォーム・リノベーション工事にも対応できます。不動産にまつわるさまざまなサービスをワンストップで提供しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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