親族間売買は、家族の間で不動産を売買する方法として注目されていますが、通常の不動産売買とは異なる複雑な手続きや注意点があります。適正価格での取引を行わないと「みなし贈与」として贈与税が課される可能性があり、多くの方が知らずに税務上のトラブルに巻き込まれているのが現状です。
本記事では、親族間売買のメリット・デメリットから具体的な手続きの流れ、失敗を避けるための重要なポイントまで、わかりやすく解説します。
1. 親族間売買とは？基本的な仕組みを理解しよう
親族間売買とは、親子や兄弟姉妹などの家族間で不動産を売買することです。通常の不動産売買と同様に、売買契約書を作成し、適正な価格で取引を行います。
親族間売買が選ばれる理由
親族間売買が注目される理由は、住み慣れた家を手放さずに済むことです。相続対策や住宅ローンの借り換え、離婚時の財産分与など、さまざまなケースで活用されています。
特に最近では、親の介護や家計の問題で家を売却せざるを得ない状況でも、「家族の思い出が詰まった家を手放したくない」という方に選ばれています。
通常の売買との違い
通常の不動産売買と大きく異なるのは、住宅ローン控除が受けられない点や、金融機関の融資審査が厳しくなる場合があることです。また、適正価格での取引を証明するために、不動産鑑定士による評価が必要になることもあります。
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2. 親族間売買のメリットとデメリット
親族間売買の5つのメリット
1. 住み慣れた家に継続して住める
最大のメリットは、愛着のある家を手放すことなく、引き続き住み続けられることです。引っ越しの手間やコストもかからず、近隣との関係も維持できます。
2. 賃貸より経済的負担が軽減される
賃貸住宅の家賃と比較すると、住宅ローンの返済額の方が安くなるケースが多く、長期的に見て経済的なメリットがあります。
3. 相続対策に効果的
生前に不動産を移転することで、将来の相続税対策にもなります。相続時精算課税制度を活用すれば、さらなる節税効果も期待できます。
4. 売却時期を柔軟に決められる
一般的な不動産売却のように、買い手を探す必要がないため、家族の都合に合わせて売却時期を決められます。
5. 仲介手数料が不要
不動産会社を通さずに直接取引することで、仲介手数料を節約できる場合があります。
親族間売買の注意すべきデメリット
1. みなし贈与のリスク
最も注意すべきは、適正価格より安く売買した場合の「みなし贈与」です。時価の8割未満で取引すると、差額分に贈与税が課される可能性があります。
2. 住宅ローン控除が受けられない
親族間売買では、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けることができません。これにより、年間数十万円の控除を受けられない場合があります。
3. 金融機関の融資審査が厳格
親族間売買では、金融機関が融資を慎重に審査する傾向があります。物件の状態や購入者の収入状況がより厳しくチェックされます。
4. 将来の同居問題
購入した子どもが結婚する際に、配偶者との同居に関する問題が生じる可能性があります。
親族間売買の詳しいメリット・デメリットについて、専門家にご相談ください！
3. 親族間売買の手続きの流れ
1. 不動産の適正価格を調べる
まず、売買対象となる不動産の適正価格を調べます。不動産鑑定士による鑑定評価や、複数の不動産会社による査定を取得しましょう。
2. 売買価格の決定
適正価格をもとに、実際の売買価格を決定します。時価の8割以上での取引が、みなし贈与を避けるための目安となります。
3. 住宅ローンの事前審査
購入者が住宅ローンを利用する場合は、事前審査を申し込みます。親族間売買では審査が厳しくなるため、余裕を持って申し込みましょう。
4. 売買契約書の作成
売買契約書を作成します。親族間であっても、通常の不動産売買と同様に、詳細な契約条件を明記することが重要です。
5. 決済・登記手続き
住宅ローンの本審査が通ったら、決済を行い、所有権移転登記を行います。司法書士に依頼することをおすすめします。
よくある質問と回答
Q: 親族間売買は誰でもできますか？
A: 購入する不動産の状態や購入者の収入などが金融機関の審査基準を満たす必要があります。また、建物の耐震性や家の状態についても金融機関が指定する検査に合格する必要があります。
Q: どのような事情の方に向いていますか？
A: 「本当は売りたくない」「住み慣れた場所で暮らしたい」という方にピッタリです。特に離婚時や相続時、介護資金が必要な場合などに多く活用されています。
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4. 実際の成功事例：F様ご家族の場合
ここで、実際に親族間売買を選択し、成功したF様ご家族の事例をご紹介します。
F様ご家族の状況
・家族構成: 奥様と息子さん、娘さんの3人家族
・きっかけ: ご主人の突然の病気と事業資金の借入れ返済問題
・売買期間: 約8か月
ご主人が経営していた飲食店の事業資金返済のため、当初は一般的な不動産売却を検討されていました。しかし、ハウスウェルが提案した「家族間売買」により、愛着のあるマイホームを手放すことなく、借入れ金の返済と家のリフォームまで実現されました。
選択した理由
息子さんは「賃貸よりも自分の家に住みたい！」という気持ちが強く、家族の資産として残したいと考えられました。また、賃貸住宅に引っ越した場合の家賃負担を考慮すると、住宅ローンの返済の方が経済的であることも決め手となりました。
得られた成果
・借入れ金の完済
・住み慣れた家での生活継続
・10年、20年先まで安心して住める修繕リフォーム
・月々の住居費負担軽減
詳しい事例については、F様ご家族のインタビュー記事をご覧ください。
あなたのご家族にも最適な解決策があるかもしれません。まずはご相談ください！
5. みなし贈与を避けるための重要なポイント
適正価格の8割以上で取引する
親族間売買で最も注意すべきは「みなし贈与」です。時価より著しく安い価格で売買すると、差額が贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。
不動産鑑定士による評価を取得
客観的な適正価格を証明するため、不動産鑑定士による鑑定評価書を取得することをおすすめします。費用は20万円～30万円程度ですが、税務調査の際の有力な証拠となります。
契約書の作成を怠らない
親族間であっても、必ず売買契約書を作成しましょう。契約書には、売買価格の根拠や支払い条件を明記することが重要です。
金銭の授受を記録に残す
代金の支払いは、銀行振込など記録に残る方法で行い、領収書も保管しておきましょう。
みなし贈与のリスクを避けるための詳しいアドバイスは、専門家と連携しているハウスウェルにお任せください！
6. まとめ
親族間売買は、適切に行えば家族にとって大きなメリットをもたらす方法です。しかし、みなし贈与のリスクや住宅ローン控除が受けられないなどのデメリットもあるため、事前の十分な検討と専門家への相談が欠かせません。
ハウスウェルでは、親族間売買に関する豊富な実績と専門知識をもとに、お客様一人ひとりの状況に最適な提案をいたします。家族の大切な資産を守りながら、最良の選択ができるよう全力でサポートいたします。
親族間売買をご検討の方は、まずはお気軽にハウスウェルまでご相談ください。あなたのご家族にとって最善の解決策を一緒に見つけましょう。
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