土地の活用方法は多種多様ですが、その土地に合った活用をしなければ利益を得るどころか損をしてしまいます。
土地を所有している人の中には「使っていない土地がもったいない」「土地の使い道がわからない」と悩んでいる人も多いでしょう。とくに相続などで急に土地を取得した場合は、不動産についての知識がなく、誰に相談していいかもわからないですよね。
そこで、今回の記事では土地の活用方法を8つ解説します。都心・田舎にかかわらず、土地を活用するにあたって考えるべきことについてもお伝えするので、ぜひ参考にしてみてください。
1. 土地活用で考えるべきこと3つ
土地を活用するにあたって考えるべきことは3つ。
①土地の需要
②土地の利用制限
③土地の形状
それぞれについて解説します。
①土地の需要
土地を活用する際には、まず「その土地にどのような需要があるのか」を明確にしましょう。どれだけ良質なサービスであっても、需要の無いところでは利益に結びつかないからです。
突然ですが、「土地活用」と聞いてどのようなことが頭に浮かびますか？
・駐車場にする
・アパートを建てる
このようなことが真っ先に思いつきますよね。
しかし、戸建てが多く各家庭に十分な駐車スペースがあるエリアに駐車場を作っても、利用してくれる人は少ないでしょう。また、ファミリー層が多いエリアに単身者向けのアパートを建てても、空室が出てしまうかもしれません。
このように、エリアの需要を見極めなければならないのです。
②土地の利用制限
所有している土地にどのような利用制限があるのかを確認しましょう。
エリアによって建てられる建物の高さが決まっていたり、そもそも建物が建てられなかったりと様々な制限があります。
・市街化調整区域の場合：建物の建築制限
・農地の場合：農地以外の利用制限
・再建築不可の場合 ：建物を壊してしまうと再度建築できない
とくに田舎の土地は市街化調整区域に該当することが多く、建物の建築に制限がかけられているケースが多いです。土地の利用制限によって今後の活用の幅も絞られてくるため、必ず確認してくださいね。
③土地の形状
土地の形状によって活用方法が異なります。
例えば、駐車場の需要があるエリアの土地を所有していたとしても、土地の形状が細長い場合だと複数の車を駐車するには適していません。
このように、土地の形状によって活用方法を考えることが大切です。
2. 土地活用の3つの収益モデル
土地活用の収益モデルは大きく分けて3つ。
①土地に建物を建てる
②土地の状態で貸す
③土地に設置したものを活用する
それぞれについて解説します。
①土地に建物を建てる
1つ目は「土地に建物を建てる」です。
土地に建物を建て、人に貸すことで収益が得られます。「賃貸住宅」と考えるとわかりやすいですね。
「建物を建てて人に貸すなんて初期費用が多くて大変そう」と感じてしまう方もいるでしょう。もちろん一般的に賃貸経営を行う際には多くの費用がかかります。
ですが、既に土地を所有している場合は話が別。土地を所有している人は建物の建築費だけで済むため、土地購入から始めるよりも費用を抑えられるのです。
ただし、需要のないエリアに建物を建ててしまうと借り手が見つからずに損をしてしまう恐れも。賃貸経営を行う場合は「需要」の見極めが重要です。
②土地の状態で貸す
2つ目は「土地の状態で貸す」です。
土地を利用したい個人や法人に貸すことで、初期費用がかからないことに加え、リスクを抑えて活用できます。自身で建物を建築する必要もないことから、手間のかからない活用方法と言えるでしょう。
しかしながら、リスクが下がるぶん収益性も下がります。土地を活用して大きな収益を得たいという人よりも、「持っている資産を堅実に運用したい」という人におすすめです。
③土地に設置したものを活用する
3つ目は「土地に設置したものを活用する」です。
「土地に設置したもの」と聞いても具体的にイメージしにくいですよね。不動産は、土地や建物だけで収益を発生させるものではありません。土地があることで設置できる「自動販売機」や「太陽光発電」も立派な活用方法です。
建物を建てるには多くの時間と費用がかかりますが、設置であれば時間と費用を大幅に削減でき、効率良く活用できるでしょう。さらに、売却する際にも設置したものを撤去するだけで済むため、手間がかからないという特徴があります。
3. 土地活用の具体例8選
ここからは土地活用の具体例8選について解説します。
①アパート・マンション経営
②戸建て賃貸経営
③コインランドリー経営
④駐車場経営
⑤資材置き場
⑥事業用地
⑦トランクルーム経営
⑧太陽光発電
①アパート・マンション経営
1つ目は「土地にアパートやマンションを建て、賃貸物件として活用する方法」です。
アパートやマンションを健全に運営できれば、長期間にわたって安定的な収益を得られるでしょう。入居者とのやり取りなどは賃貸管理会社に委託することで、手間もかけずに運用できます。
ただし、建物を建てる際の初期費用が多いことに加えて、賃貸需要の見極めが大切であることには注意が必要です。
②戸建て賃貸経営
2つ目は「土地に戸建てを建て、賃貸物件として活用する方法」です。
戸建てのターゲットはファミリー層なので、一度入居が決まれば長期間住み続けることが見込めるでしょう。また、アパートやマンションと比較すると建築時の費用も抑えられるのが特徴です。
しかしながら、アパートやマンションと異なるのが「入居するのは一世帯だけ」という点。仮に退去してしまったらその時点で得られる収益は0になり、次の入居者が決まるまでは収益が得られません。
③コインランドリー経営
3つ目は「土地にコインランドリーを建て、活用する方法」です。
コインランドリーの利用者はリピーターになる可能性が高く、長期的に安定した運用が見込めるでしょう。必ずしも大きな土地である必要もないため、始めやすいというメリットもあります。
デメリットは競合が多いこと。周辺のコインランドリーの相場や駐車場台数を何台分確保するかなど、事業としての計画を立てて取り組む必要があります。
④駐車場経営
4つ目は「土地を駐車場として貸し出す方法」です。
駐車場であれば大きな初期費用は必要なし。余程のことがない限り修繕の必要もなく、安定した経営が可能です。
ただし、リスクが少ないぶんリターンも大きくはありません。周辺の相場と大きく乖離した賃料では借り手が見つからないため、相場を意識する必要があります。
また、更地であることから建物を建てるよりも固定資産税が高く、年間のランニングコストがかかってしまうというデメリットがあります。
⑤資材置き場
5つ目は「資材置き場としての活用」です。
「資材置き場なんて需要があるの？」と思うかもしれませんが、資材置き場の借り手の多くは法人。工場や建設会社といった多くの機材・資材を扱う会社は、置き場所を探していることが多いのです。
資材置き場として活用する場合、大きな初期費用は必要ありません。土地を整備する必要もなく、すぐに始められるのが特徴です。
しかしながら、資材置き場として貸す場合は土地の立地に向き不向きがあります。住宅地にある土地だと、資材の運搬時に大型車が出入りするなど近隣の迷惑になることもあるでしょう。
⑥事業用地
6つ目は「事業用地として活用する方法」です。
店舗を作るなどの事業をやりたい人向けに土地を貸すことで、賃料収入を得ます。建物を建てるのは借り手の事業者ですので、土地所有者はリスクを負う必要はありません。
一度建てた建物は長期間の利用が前提であることから、土地の賃貸借期間も何十年と長期間であることが一般的です。長期的に安定した収益を得られるメリットがある一方で、「一度貸してしまったら数十年間は自分の土地として利用できない」というデメリットも。
長期間土地を使用する予定がない人におすすめです。
⑦トランクルーム経営
7つ目は「土地にトランクルームを設置して活用する方法」です。
トランクルームを設置することですぐに始められるため、投資効率が良いという特徴があります。比較的場所を選ばずに始められますが、収納需要の多い都心の方が利用客を集めやすいでしょう。
⑧太陽光発電
8つ目は「土地に太陽光発電を設置して活用する方法」です。
ソーラーパネルによって生産した電力を電力会社に売電することで、利益が得られます。事業用であれば20年間売電価格が固定されているため、安定した収益が期待できるでしょう。
デメリットは、ソーラーパネルの経年劣化や飛来物による破損リスクがあること。また、事業用地同様に長期間他の用途で使用できないため、土地を使用する予定がないことが前提になります。
4. まとめ
土地の活用方法を8つ解説しました。土地はそのエリアの需要、利用制限、土地の形状によって活用方法を考えなければなりません。しかし、不動産に詳しくない人にとっては専門用語も多く、一から調べるのは難しいですよね。
そのような際には、所有している土地があるエリアに精通した不動産会社に相談するのがおすすめです。不動産会社は過去のノウハウから、その土地に合った活用方法をアドバイスしてくれますよ。
自分1人で考えていても解決策がわからない場合は、不動産会社に相談してみましょう。
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