リースバックを活用することで、売却後も引き続き自宅で生活できます。ただし注意点もあるため、リースバックの内容をしっかりと理解したうえで判断しましょう。
「家を売却して老後資金を作りたいものの、引っ越し先の当てがない」「まとまったお金が必要で家を売却したいが、子どもたちの生活環境を変えたくない」このように考えている方も多いのではないでしょうか。
本記事では、自宅に住み続けながら売却する方法である「リースバック」のメリット・デメリットについて解説します。
1. リースバックとは
リースバックとは「セール・アンド・リースバック」の略で、端的にいうと「自宅売却後に、買主と賃貸借契約を結びそのまま住み続けること」です。
自宅を売却した後に住み続けるといっても、具体的なイメージはしにくいですよね。仮に自宅を売却したいAさんと、投資物件を購入したいBさんがいたとしましょう。
通常の売買であれば、AさんはBさんに空室の状態で不動産を引き渡さなければなりません。しかし、リースバックの場合はBさんが投資目的で購入するため、所有権はBさんに移転するものの、Aさんは引き続き居住した状態でBさんに家賃を支払いながら生活を続けられます。
◎リースバックを行うケース◎
通常の売却とは勝手が異なるリースバックですが、どのような際にリースバックを行うのでしょうか。リースバックを行うケースは大きく分けて2つ。
①借金やローンを返済したい
②新居に引っ越したいが仮住まいをしたくない
借金やローン返済が苦しくなり自宅を手放す人は多いですが、その際に問題になるのが次の住まい。通常の引っ越しでは引っ越し費用や敷金礼金といった多くの費用がかかりますが、リースバックであればその分の費用を抑えられます。
また、買い替えで新築マンションを購入する場合などは、新居を購入してから引き渡しまでに時間がかかるケースがあります。一方で、現在の自宅の売却代金を購入費用に充てるには、新居の引き渡し前に自宅を売却しなければなりません。
その場合、一時的な仮住まいが発生することから余計な費用がかかってしまいますよね。ですがリースバックであれば、現在の自宅に住み続けながらタイミングを見計らって新居への引っ越しが可能です。
2. リースバックの5つのメリット
リースバックの5つのメリットは下記の通りです。
①生活環境が変わらない
②将来買い戻せる可能性がある
③現金化が早い
④周囲に売却を知られない
⑤固定資産税がかからなくなる
それぞれについて解説します。
①生活環境が変わらない
リースバックであれば、生活環境を変えずに不動産を売却できます。
不動産を売却しなければならない状態になった際に考えるのは次の住まいです。お子さんがいる家庭であれば、お子さんの学区についても考えなければなりませんよね。
「なるべく転校はさせたくない」というのが多くの親御さんの想いではないでしょうか。リースバックなら、現在と同じ生活環境を保ちながら不動産の売却資金を得られます。
②将来買い戻せる可能性がある
現在の生活を考えて泣く泣く自宅を売却するものの、本音では愛着のあるマイホームを手放したくはないでしょう。
リースバックでは、将来的に自宅を買い戻せる可能性があります。現在は資金繰りの関係で売却しても、将来的に資金面に余裕が出た際には再度購入を検討できるのです。
買い戻しには一定の要件があるため、リースバック契約をする前に将来的に買い戻したい旨を不動産会社に伝えて相談しましょう。
③現金化が早い
リースバックは現金化が早いのが特徴です。
リースバックを行うのは不動産会社などの事業者であり、資金力が豊富なことからローンを使わずに現金で購入するのが一般的。現金で購入するため、ローン審査などの時間はかかりません。
なるべく早く現金化したい方には嬉しい限りですよね。
④周囲に売却を知られない
リースバックは所有権が移転するもののその他の生活は現在と変わらないため、周囲に売却を知られずに取引できます。
不動産を売却する際には、インターネットに物件情報が公開されたり引っ越し準備が必要だったりと、周囲の人に売却していることを知られてしまうケースが多いです。
特にネガティブな売却事情の場合は、なるべく周囲に知られたくない人が多いでしょう。そのような際にも安心して取引が可能です。
⑤固定資産税がかからなくなる
毎月の家賃支払いはあるものの、売却することで所有権が移転し、固定資産税の支払いが不要になります。
ローン返済の他に固定資産税を支払っていたときよりも、年間コストが安くなる可能性も。支払いが家賃だけになるため、支出の計算も簡単になります。
3. リースバックの4つのデメリット
リースバックの4つのデメリットは下記の通りです。
①売却価格が相場よりも低くなる
②買い戻しが難しい
③家賃が上昇するかもしれない
④必ず住み続けられるとは限らない
それぞれについて解説します。
①売却価格が相場よりも低くなる
リースバックによる売却は、売却価格が相場よりも安くなる傾向にあります。不動産会社などの事業者が事業として購入することから、利益を出すためにも仕方のないことと言えます。
現金化が早いことや売却が周囲に知られないなどのメリットを考慮した上で、金額に折り合いをつけましょう。
また、不動産売買では、本来であれば給排水管の故障や雨漏りなどの不具合があった際に売主の負担で直さなければなりません。しかし、不動産会社などのプロが購入する場合は、そのような負担を負わずに売却できます。
②買い戻しが難しい
将来的な買い戻しが難しいというのは、心理的な面でのデメリットです。
将来的に買い戻す場合、売却時の価格よりも高い価格で買い戻すことが一般的。これも買主である不動産会社などの事業者が利益を出すために当然のことと言えます。
売却時よりも高い価格で買い戻すことに、多くの人は心理的な抵抗を感じてしまうかもしれません。
③家賃が上昇するかもしれない
売却してから数年後に家賃が上昇するケースがあります。
しかし、家賃の上昇はリースバックに限ったことではありません。家賃は地価などによって決まることから、周辺の家賃相場に合わせて改定されます。ずっと同じ家賃であるとは限らないため注意しましょう。
④必ず住み続けられるとは限らない
売却後は賃貸借契約書をもとにした賃貸契約となるため、必ずしもずっと住み続けられるとは限りません。
賃貸借契約は2年間での契約が一般的で、場合によっては2年後に退去を求められるケースも考えられます。
借地借家法では、賃借人の方が権利が強く、貸主の正当な事由がない限り退去に応じなくてもいい決まりにはなっていますが、もしもの場合に備えて相談先の目処を付けておくなど対策を取りましょう。
4. リースバックがおすすめな人
リースバックがおすすめな人は下記に該当する人です。
・資金繰りに困っており、なるべく早くにまとまった現金が欲しい
・売却した後も生活環境を変えずに生活したい
・周囲に売却を知られたくない
特に「売却した後も生活環境を変えずに生活したい」と考えている方には、リースバックが最適と言えるでしょう。
5. まとめ
自宅に住み続けながら売却する方法である「リースバック」のメリット・デメリットについて解説しました。
リースバックは、売却後も家賃を支払うことで現在の自宅に住み続けられる売却方法です。自宅を売却しなければならない状態にある方にとっては、住まいを変えずに売却できるリースバックは嬉しい売却方法ですよね。
しかしながらリースバックにはデメリットもあるため、リースバックで起こり得るトラブルについてもしっかりと考えたうえで判断しましょう。
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