住み替えローンの仕組みとは？審査は厳しい？～メリット・デメリットを解説～｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル

1住み替えローンの仕組み

「広い家に住み替えたいけど、自己資金が足りない」
「住宅ローンの残債があり、住み替え自体が難しい」
そんな悩みを抱えている人は結構いらっしゃるのではないでしょうか。

住み替えローン（買い替えローン）とは、いまの家を売却しても住宅ローンが残ってしまうとき、新しく購入する家の資金と合算して一括で借入できるローンのことです。

手持ち資金を補填しても住宅ローンを返済できない場合、抵当権を抹消できないため、いまの家を売ることはできません。売却価格よりも住宅ローンの残債のほうが多い場合、オーバーローン（担保割れ）という言い方をします。

住み替えローンは、オーバーローンの場合でも借入することができます。ただし、新居の購入費だけでなく「過去の住宅ローンのマイナス分」も上乗せして借りるため、一般的な住宅ローンよりも審査基準が厳しく、金利もやや高めに設定される傾向があります。

◎住み替えローンを使える人◎

住み替えローンを使える人の大前提は、「いまの家を売っても住宅ローンが残ってしまうオーバーローンの状態で、新しく家を購入する人」です。

一時的に賃貸暮らしをする場合は利用することはできません。なぜなら、住宅ローンには担保が必要だからです。

住み替えローンの担保となるのは、新しく購入する家のこと。自身が住む場合に限って利用することができます。人に貸す場合は事業用ローンを利用することになり、住み替えローンを利用することはできません。

なお、住み替えローンに限りませんが、過去にローンの滞納履歴があると審査に通ることはまず無理といってよいでしょう。滞納だけでなく、カード払いやキャッシングの利用が多い人は、とくに注意してくださいね。

◎住み替えローンを使うためには売却と購入を同じタイミングでおこなう◎

住み替えローンを利用する場合、「いまの家の住宅ローン完済日」と「新しく購入する家の購入日（融資実行日）」を同日にします。融資日を同日にするため、売却日と購入日を同じタイミングでおこなう必要があるのです。つまり、売却と購入を同時並行ですすめていかなけないません。

決済日を同日にするために、まずいまの家の売却を優先する**「売り先行」**をおすすめします。売却は思った以上に時間がかかる可能性が高いので、「売り先行」のほうがスケジュールの調整がしやすいからです。

非常にタイトなスケジュールになるため、時間的な余裕を確保し、不動産会社との緊密な連携をとることが成功の鍵となります。

2住み替えローンのメリット

メリット①：自己資金が不要
住み替えローンの最大のメリットは、ローンの残債があって自己資金が足りなくても住み替えをすることができる点です。
「子どもが成長して部屋数が足りなくなった」「転勤でどうしても住み替えが必要になった」というときに、「自己資金がないので住み替えができない」と諦める必要はありません。

メリット②：仮住まいをしなくてよい
住み替えを敬遠する理由のひとつに「仮住まいをしなければならない」ということが挙げられます。引っ越しが2回になると、引っ越し費用や賃貸にかかる費用がかさむだけでなく、生活そのものも落ち着かなくなってしまいます。
住み替えローンを利用する場合は、売却と購入を同時におこなうため、原則として仮住まいをする必要がありません。すぐに新居に引っ越しができるので、スムーズな住み替えが実現できるのです。

メリット③：残債があっても借りることができる
前章でも解説したとおり、住み替えローンは「いまの家のローン残債分と新しく購入する家の住宅ローンを合算して借りることができる」というもの。このようにまとめて借りることにより、自己資金が少なくても住み替えをすることができます。

3住み替えローンのデメリット

デメリット①：金利が高い
住み替えローンのデメリットは、通常の住宅ローンよりも適用金利が高めに設定されやすいことです。
近年、日銀のマイナス金利解除や追加利上げに伴い、住宅ローンの変動金利は上昇傾向にあります。2026年現在、一般的な住宅ローンの最優遇金利が変動金利で「0.7%〜1.0%台前半」程度に上昇するなか、住み替えローンの場合はオーバーローン部分の融資リスクが加味されるため、金利が1.5%〜2.4%前後に設定されるケースが多くなっています。
以前よりも金利負担が大きくなる可能性があるため、将来的な金利上昇リスク（変動金利を選択する場合）も視野に入れた、より慎重な資金計画が必要です。

デメリット②：審査が厳しい
借入額や金利が多くなるため、一般の住宅ローンよりも審査が非常に厳しくなります。現在安定した収入があるか、勤務先や勤務年数も厳しくチェックされます。

最近では、一部のネット銀行でも住み替え向けの合算プランを取り扱う動きが出てきました。しかし、ネット銀行は対面でのサポートがなく、融資手続きのスケジュール調整が非常に難しいため、売却と購入を「同日に決済する」という超タイトなスケジュールをクリアするのは至難の業です。実務上は、きめ細かな対応をしてくれる店舗型銀行や、不動産会社が提携している住み替えローンを利用するのが一般的で安心です。

デメリット③：借入金額が増える
いまの家のローン残債と新しい家のローンを合算した額を、長期にわたり返済していかなければなりません。しかも通常より金利が高めですので、35年のローンを組むと、月々の返済額は今まで以上に高額になってしまいます。
住み替えローンによって家計が逼迫してしまうことのないよう、事前にライフプランと返済シミュレーションをしっかり立てることが重要です。

4住み替えローンを使えない場合の対処方法

①つなぎ融資を利用する
つなぎ融資とは、一時的に借入できる融資のことです。融資期間は1年以内と短く、金利も高く設定されていますが、売却と購入のタイミングが合わない場合のつなぎの期間に利用することができます。

②ダブルローンを利用する
ダブルローン（二重住宅ローン）を利用するという選択肢もあります。これは一時的に「今の家」と「新しい家」の2本のローンを並行して抱える方法です。
ただし、ダブルローンの場合は毎月の返済額が一時的に2倍近くになるため、審査基準（返済比率）が非常に厳しくなります。金利上昇局面にある現在、2本のローンを抱えることは家計にとって大きなリスクとなるため、利用にあたっては慎重な判断が必要です。

③不動産会社に相談する
住み替えローンはあくまで「住み替えをするための融資の手段」にすぎません。どのような住み替えをするかこだわりたい場合は、不動産会社に相談しましょう。
たとえば、水回りのリフォーム工事などを実施して今の家を高く売ることができれば、残債を完済でき、住み替えローンを使わずに低金利な一般の住宅ローンを組むことができるかもしれません。また、最近では「買取保証付き仲介」などの便利なサービスを提供している不動産会社も増えています。
住み替えには不動産・金融の専門的な知識が必要になりますので、早めに信頼できる不動産会社に相談すると、多角的な視点でベストな提案を受けられることが期待できますよ。

5まとめ

住み替えローンは自己資金がなくても利用できる反面、金利が高く審査も厳しいもの。
特に「金利のある世界」へとシフトした現在、住み替えローンを利用する際は、将来の金利上昇を見据え、長期にわたって無理なく返済できる返済計画を立てることが何よりも大切です。