先に次の家を買ってから今の家を売却する「買い先行」は、購入心理として自然な流れといえますが、リスクもつきもの。この記事では、「買い先行」で住み替えをおこなう場合の《3つのメリットとデメリット》を解説していきます。
住み替えには大まかに「買い先行」と「売り先行」の2つのパターンがあります。「買い先行」の重要な点は、無理のない資金計画を立てること。ここでは、「買い先行」で住み替えする場合のポイントもご紹介します。
１．「買い先行」とはどのような住み替え方法なのか
住み替えを検討している多くの人が悩む共通点は、「買い先行」にするのか、それとも「売り先行」にするのかという点です。どちらもメリット・デメリットがありますので、まず「買い先行」の特徴を見ていきましょう。
「買い先行」とは、今住んでいる所有マンションや戸建てを売却する前に新居を購入することです。とてもシンプルな住み替え方法ともいえます。
住み替えのニーズは人それぞれ。「買い先行」で住み替えをおこなう場合、ライフイベントの変化も大切ですが、それよりも大切なのが「余裕のある資金計画」です。
「買い先行」の場合、今住んでいる住宅ローンが完済している、または住宅ローンを完済できる資金があるならば、とくに問題はありません。しかし、新居の手付金、新たに借りる住宅ローンの諸費用や頭金、仲介手数料や引っ越し費用などをすぐに用意できる人はあまり多くはないでしょう。
つまり、買い先行は「世帯年収が高く、資金に余裕がある人」におすすめです。逆に「今の住宅ローンの残債があり、新居もローンで購入しようとしている人」にとってはリスクの大きい選択ともいえます。
まずは家計の収支がどうなっているのか、資金計画について長期的スパンで見ていく必要があります。住み替えは、初めて家を購入するときよりも資金計画を慎重にすべきです。
次の章では、「買い先行」のメリット・デメリットを解説していきます。
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2．「買い先行」のメリット
①次に住む家をじっくり探すことができる
「不動産は1点もの」という言葉があります。新居選びに妥協したくない人にとって、良い物件が出てきたときにすぐ購入できることはメリットといえます。スケジュールに余裕をもって次の新居探しをおこなうことができるのも、「買い先行」のメリットです。
②仮住まいをする必要がない
「売り先行」との大きな違いは、「仮住まいをする必要がない」ということです。なぜなら、「売り先行」は先に家の売却をすることにより、一時的に住む場所を失ってしまうからです。
そのため、賃貸やマンスリーマンションなどで仮住まいをしなければなりません。引っ越しが2回となってしまうことにより、手間が増えるだけでなく仲介手数料や引っ越し費用もかかってしまいます。
「買い先行」の場合は、先に新居に引っ越すため、仮住まいをする必要はありません。
③空き家の状態で売却活動ができる
空き家であれば生活感もなく、購入希望者にとって印象が良くなります。最低限のハウスクリーニングやリフォームをしておけば、比較的良い条件で売れる可能性が高くなります。空き家状態での売却は、売主だけでなく、購入希望者にも大きなメリットといえるでしょう。
空き家であれば、つど内見に立ち会う必要もありません。新居に引っ越したあとに売却するため、基本的には不動産会社に鍵を預けておけばよいのです。内見のために土日の予定を空けられない、といった心配がないことも「買い先行」の大きなメリットです。
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3．「買い先行」のデメリット
①住宅ローンの返済が二重になる期間がある
今の家の住宅ローンの返済と新居の住宅ローンの返済が二重、つまりダブルローンとなる時期が生じてしまいます。ダブルローンの状態をできるだけ短くするためには、早期に売却して今のローンを返済することです。
今の家に抵当権がついたままの状態では所有権を引き渡すことができません。そのため、抵当権をなくす「抵当権抹消登記」という手続きが必要となります。
また、ダブルローンの審査は一般的に厳しいものです。年収、年齢、勤続年数、ローンの滞納がないかなど、かなり厳しい目でチェックされます。
もしダブルローンを利用できない場合は、「つなぎ融資」を利用することになります。つなぎ融資とは、新居購入時に必要な資金が用意できない場合、一時的な資金不足を補うための短期の融資のことです。
注意すべき点は、つなぎ融資の金利は2～3パーセントと高く、利息や事務手数料などの諸費用もかかること。つなぎ融資を利用する場合は、しっかりとした資金計画が重要となります。
②売却金額が確定しないため資金計画が立てにくい
「買い先行」の場合、売却金額が確定する前に新居に引っ越すことになります。思っていた以上に売却金額が下がってしまった場合、今後の資金計画は苦しいものとなってしまう可能性が高まります。
最終的にいくらで売れるのかがはっきりしないため、先の計画が立てづらいといったデメリットがあります。ローンの借入額を限度額の90％以内におさえる、ボーナス払いを避けるなど、ローンの借り方にも留意したほうがよいでしょう。
③家が売れないリスクがある
売り出してから経済状況が悪化することはよくあることです。ほかにも立地の面や築年数の関係で、なかなか売れないリスクも考えておかなければなりません。
家が売れないと空き家状態が続くことになり、その期間も固定資産税や都市計画税を支払い続けなければなりません。また、空き家のままにしておくと、放火や不審者が勝手に住みつくなどのリスクもあります。
長期間家が売れない場合は、「買い取り」も検討してみましょう。相場価格よりは下がってしまいますが、不動産会社に直接買取してもらうことで、早期に家を売ることができます。
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4．「買い先行」で住み替えする場合は不動産会社選びが重要
「買い先行」のメリット・デメリットを見てきましたが、もっとも重要なことは「良い不動産会社を選ぶこと」です。
上手な住み替えをおこなうために不可欠なのが、不動産会社の力。スムーズな住み替えの実現は、信頼のおける不動産会社との出会いから始まります。
ここでは、不動産選びを成功させる2つのポイントを挙げていきます。
Point1: 売却と購入を同じ不動産会社にする
住み替えはスケジュール管理と資金計画がとても重要です。売却と購入を同じ不動産会社にすることで、スムーズな住み替えが期待できるでしょう。
別々の不動産会社にしてしまうと、進捗状況をそれぞれの会社に伝える手間が発生してしまいます。購入したい物件が遠方にある場合を除いて、1社にまとめてしまうことがタイミング調整の観点でも効率の良い方法です。
Point2: 売買実績の多い不動産会社を選択する
不動産会社を選ぶ際にチェックすべき点は、売買実績の多さです。売買実績の多い会社は独自の販売戦略やノウハウを持っていますので、多角的なアドバイスにより、今後の資金計画が立てやすくなります。
住み替えは場合によっては長期戦となります。まずは売買実績が多い地域密着型の不動産会社に査定を依頼することから始めましょう。
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5．まとめ
「買い先行」の重要な点は、無理のない資金計画を立てることです。資金計画をしっかりおこなうコツは、早めに相場価格を知ることと、売却見込み価格を低めに設定しておくことです。
今の家の相場価格を知りたい人は、早めに信頼できる不動産会社に査定を依頼しましょう。
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