割賦販売（かっぷはんばい）を利用して、買えなかったマイホームを手に入れたり、売れなかった物件を手放せたりと、難しかった不動産売買を成功させる人がいます。
不動産の割賦販売も多くが月賦による販売方法を取ることから、クレジットの「リボ払い」のように購入時の費用負担を軽減できるのが魅力。ローンが一般化されて姿を消したはずの割賦販売が現代風にアレンジされ、買主と売主の橋渡し役を担い不動産の流通を活性化させています。
この記事では、利用が増す割賦販売で「どんな人が買うの？」かをご紹介します！加えて、売主が知っておきたい売り方と注意点も解説していきます。
1.不動産を売りやすくする割賦販売とは何？
不動産の割賦販売（分割払い）は、一戸建てやマンションなどの購入代金を一定の期間内に定期的に支払う販売方法のこと。スマホの機種換えのように、スマホ代金を毎月の利用料に合わせて分割して支払うような感覚に似ています。
①割賦販売とは
割賦販売とは、商品の代金を何回かに分割して受領する販売方式。割賦販売法では、代金を「2ヶ月以上にわたり」「3回以上の分割払い」による方式で回収する販売、およびクレジットカードによる販売を割賦販売と定義しています。
割賦販売の対象商品は自動車、家電、洋服などが政令で指定されていますが、不動産は「特殊性がある」「高額である」などの理由から割賦販売法は適用除外です。
しかし、不動産売買においても民法第90条を根拠に「契約自由の原則」があり、誰とどのような内容で契約するかについては当事者が自由に決めることができます。つまり、売主と買主の間で売買代金や分割内容に問題がないのであれば、割賦販売を利用した不動産売買も可能なのです。
②消極的な不動産会社が多数派
不動産会社は「割賦販売の仲介は割に合う仕事か」という点で疑問視するところが多数派です。
割賦契約は長期の取引になり、債務不履行のリスクが通常取引より格段に高くなります。仲介業者はその辺の充分な説明義務と注意義務を果たさなければならず、怠ると宅建業法違反になりかねません。
買主のために長期間にわたり取引の安全を見守っていく必要性を考えると、割賦販売の仲介は割に合わない仕事に映るのです。そのため割賦契約の経験値がある不動産会社も少なく、分割払いの有用性が広く理解されない実情になっているのかもしれません。
③割賦販売はどんな場合に有効？
割賦販売を利用すれば買主の費用負担を軽減できるので、何らかの事情があってローンが通らない人でもマイホーム購入の可能性が高まります。
「割賦販売は買主ばかりにメリットがあって、売主はリスクだけ」と思われるかもしれませんが、売主にとっても下記のような大きなメリットがあります。
・ローンや現金以外の顧客へ販路が広がる
・割賦金利が加算され相場よりも高く売れる
・再建築不可物件や古い貸家が手放せる
古い貸家を入居者に買い取ってほしい大家さんや、長い間売れない不動産のオーナーさんも、割賦販売なら顧客の間口が広がるので有効な売却促進になるでしょう。
また、資産価値が低く購入ローンが難しい再建築不可物件の売却にも有効。買主は費用負担が抑えられるので再建築不可物件でも限定的なリノベーションをしたり、最新設備にリフォームしたりと手持ち資金を柔軟に運用できます。
2.「割賦販売」どんな人が買うの？
割賦販売を積極的に取り入れる売主さんもいて、少しずつ割賦販売の実例が増えています。ここでは、「どんな人が」「どんな理由で」割賦販売を利用しているかご紹介します。
①住宅ローンが通らない人
何らかの事情があって住宅ローンが通らない人が、割賦販売を利用してマイホームの購入を実現しています。
事情とは下記のような場合です。
・住宅ローンが通りづらい転職直後、自営業、外国籍の人
・カードローンの返済延滞や自己破産など個人信用情報に問題のある人
・年収が300万円前後と低いフリーランスや母子家庭の人
・高齢で長期のローンを組むことを諦めている人
・数年経てばローンが通りそうな人
「今はローンが通らないけれど、ちゃんと払えるならマイホームの夢を叶えてあげたい」と思う売主や仲介する不動産会社も一定量存在します。
②不動産売買を親族間で行う人
気心の知れた親族同士なら、下記の点で分割売買を進めやすいでしょう。
・親族同士なら売主も分割払いに同意しやすい
・ローンの壁がある親族間売買でも分割なら売買ができる
・他人間と違い親族関係なら長期分割も可能で費用負担を抑えやすい
・贈与は避けたい
親から子またはその逆など、親族間での不動産売買に割賦販売を利用する人が多くいます。個人間の取引になるので仲介手数料が不要という点もメリットですね。
③隣地がどうしても欲しい人
再建築不可物件を所有する人の共通した悩みは下記の通り。
・接道義務を果たせず建て替えができない
・築年数が古く修繕費用がかかる
・リノベーションは限定的範囲になる
・資産価値が低くローンが組めない
隣地を購入できれば接道義務を果たせる場合が多いので、隣地の地主さんの同意を得て割賦販売で必要分を購入しているのです。
④家賃がもったいないと思う人
通常の賃貸住宅では何十年と住んでも自分の所有にならず「家賃がもったいない」と思う人が、「気に入った住まいなので家賃を割賦に変えて手に入れたい」と大家さんに交渉します。
交渉が成立すれば毎月の家賃が購入金額に充てられ、毎月家賃を払いながら購入金額を支払い、購入金額に達したら晴れてマイホームになるというわけです。
⑤少し住んでから購入を決めたい人
住宅の使い勝手や利便性は住んでみなければ分からないですよね。知りたいポイントは「夜間は静かなのか？」「隣の人はどんな人？」「子どもの通学環境は？」などが挙げられます。
最初の数年を一般的な「賃貸契約」で入居し、数年の間に気に入れば「割賦売買契約」へ切り替えて購入する約束で住み始め、「気に入ったので2年後に購入する」というパターンです。
3. 割賦販売の売り方と注意点
ここでは、不動産を割賦契約で売却する際の売り方と注意点について詳しく解説します。売主のリスク回避に欠かせない項目となるので、しっかり把握しておきましょう。
①割賦販売の条件
割賦販売を行うには「買主・売主双方の合意」と、物件に残債がある場合は「金融機関の抵当権を抹消すること」が大前提。つまり、分割回数や総額の合意形成が済んでいて、残債を一括返済できる自己資金がある、もしくはローンを完済している場合にのみ行える方法になります。
②割賦販売のリスクを回避する
割賦販売における最大のリスクが「所有権移転登記」をどの時点で行うかという問題。契約時に買主へ所有権移転登記すると、仮に買主が破産した場合、他の債権者から不動産を差し押さえられて残金どころかその不動産まで失ってしまいます。
そこで、割賦契約と同時に買主に所有権移転をしても安心していられるように「支払いの遅延リスクに備える手立て」をとりましょう。具体的には「強制執行認諾文言付公正証書を作成する」「買主の不動産に抵当権を設定する」の2つの手立てです。
強制執行認諾文言付公正証書とは、買主の返済が滞った際に、裁判をせずとも一括返済によって強制的に買主から債権を回収できる取り決めのこと。また、強制執行を行う場合、買主はすでに返済能力がないケースもありますので、そのような場合に備えて買主の不動産に抵当権を設定しておくと安心です。
この2つの手立てを踏めば、買主の滞納が続いた場合には不動産を売却し現金化することで残金を回収できます。
③割賦販売の注意点
割賦契約を無利息にするのは違法ではありませんが、特に親族間では買主に有利な契約条件とみなされ、利息分について贈与税が課される可能性があります。
契約期間や利率などの基準はありませんが、住宅ローンの利率を参考に利息をつけるのがおすすめです。無利息よりもみなし贈与のリスクを回避できるでしょう。
④割賦販売の実績がある不動産会社へ相談する
個人間で売買契約書を作成し割賦契約による不動産取引をすることもできますが、売主のリスクを回避した割賦販売を行うためには、販売ノウハウや後のトラブルに備えた法的知識が必須です。
割賦販売は士業（弁護士や司法書士）と連携する必要がありますので、割賦販売の実績がある不動産会社に相談することをおすすめします。仲介手数料は発生しますが、専門家と連携して豊富な法的知識や経験から契約書の作成を行ってくれますよ。
4. まとめ
増加する空き家問題の解決に向けて、国や地方自治体が空き家バンクなど中古住宅の流通を促す施策を打ち出しています。
中古住宅が流動しない原因には、「買い手が住宅ローンを利用できないこと」「ローンの担保にできない物件が存在すること」などがあります。そうしたローンを利用できない買主が住宅を購入するため、ローンの担保にできない中古住宅を流通させるために、割賦販売がこれからの時代に必要とされていくでしょう。
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