不動産の割賦販売をご存じでしょうか？
自動車や家電など高額商品を購入する際に、分割払いができる割賦販売を活用していた時代がありました。当時から不動産取引にも割賦販売はあったのですが、さまざまな理由から活用されず現在に至っています。
しかし、増える空き家が社会問題になる中、一定の不動産会社や個人の方がリスクを抑えた割賦販売を活用して不動産の流通を試みています。この記事では、関心が高まっている割賦販売の全容とそのメリットやデメリット、デメリット対策をご紹介していきます。
1. 不動産の「割賦販売」って？
割賦販売（かっぷはんばい）とは、分割払いで商品を販売する方法です。割賦販売法では、商品代金を「2ヶ月以上」「3回以上の分割払い」で回収する販売方式、およびクレジットカードによる販売を割賦販売と定義しています。
令和に入り、不動産物件の売買にも活用されています。
◎不動産を分割で売ること！◎
不動産売却では、売買契約の締結時に買主から手付金を受領し、不動産の引渡し時に残代金を受け取る流れが一般的ですよね。
不動産の「割賦販売」とは、土地や家など不動産物件の売買代金を分割払いで回収する販売方法。買主側にしてみれば、不動産物件をクレジットカードのリボ払いで買うような感覚と言ってよいでしょう。
不動産の割賦販売は、代金を物件引渡し後「1年以上の長期にわたり」「2回以上に分割」して受領する販売方式と言われています。
◎割賦販売はどんな場合に有効？◎
割賦販売は「金融機関のローン審査に通らず、購入手段が自己資金のみに限られる不動産売買」に有効と言われます。具体的には、親族間での売買や担保価値の低い再建築不可物件の売買、転職して3年未満の購入希望者などとの売買です。
加えて、現在ブラックリストに載ってお金を借りられない、独立して間もないので借入れができないなどの事情の方でも、割賦販売を活用すれば購入の実現性が高まります。
2. 割賦販売で売却するメリット
国内における不動産の割賦販売は発展途上ですが、海外、特にアメリカではポピュラーな売り方として浸透しています。今後、国内でも不動産の売り方として普及するであろう割賦販売には、どんなメリットがあるのでしょうか？
merit1: 買主の費用負担を軽減できる
割賦販売（分割払い）であれば買主の費用負担を軽減できるので売買を進めやすく、「通常の不動産売買では難しい物件を売却できる」というメリットがあります。
一方、買主にとっては「何らかの事情があって住宅ローンが通らない場合でも不動産を購入できる」という点が最大のメリット。また、買主は住宅ローンが通りそうになった段階でそちらに切り替えることで、支払い期間を無駄にせず物件購入費の一部に充当できるという点も賃貸とは違うメリットです。
売主は売買代金の一部を買主に対して融資すれば（セラーファイナンス）、銀行融資より高めな金利の割賦になり、金利相当分が収益になるというメリットもあります。
merit2: 再建築不可物件や古い貸家の売却に有効
割賦販売は、資産価値が低くローンの取得が難しい再建築不可物件や古い貸家の売却にも有効と言われます。
費用負担が抑えられるなら、再建築不可物件でも限定的なリフォームをしたり、隣地の一部を購入して再建築可にしたりと手持ち資金を柔軟に運用できるでしょう。「古い貸家があるが管理に手を焼くので、長年借りてくれている入居者にそのまま買い取ってほしい」という場合なども、家賃を割賦に変えれば売却が可能です。
また、数年間もの長い間売りに出していても売れない物件も、割賦販売なら販路が広がるというメリットが生まれて売りやすくなるかもしれません。
merit3: 親族間の売却に有効
不動産の親族間売買は、親から子へ不動産を売る場合やその逆、あるいは遺産相続のために相続人どうしで不動産の名義を変える場合などに用いられます。親族間で不動産を譲る手段には他に「贈与」がありますが、譲り受けた人に高額な贈与税が課税されるため、これを避ける現実的な方法として親族間売買が行われるのです。
その際に問題になるのが、買主はローンを組むことが非常に難しいという点。親族間売買のように売主と買主が特別な関係にある場合は、ほとんどの金融機関からの融資は不可能となります。
そのため、「親族同士なら分割払いに同意してくれる」「長期の分割も可能」などの理由から売買契約が進みやすく、親族間売買には割賦販売が有効な手段となるのです。
3. 割賦販売のデメリット
ここからは、割賦販売を利用する場合に知っておきたいデメリットについて解説します。割賦販売は個人間の売買契約が多いので、気をつけるべき点も多く存在します。一体どんなデメリットや注意点があるのか確認しましょう。
demerit1: 割賦販売の所有権移転登記リスク
不動産の割賦販売におけるデメリットでありリスクでもあるのが、「所有権移転登記」をどの時点で行うかという問題です。
通常の不動産売買であれば、売買代金の全額を受領してからの所有権移転登記のため、売主にとって安全であり安心です。一方、契約時に買主へ所有権移転登記すると、仮に買主が破産して他の債権者から不動産を差し押さえられた場合に代金どころか不動産まで失ってしまうリスクも。
しかし、登記を完済時とした場合では、買主がそのリスクを負うことになるので割賦契約自体が難しくなります。このように、登記のタイミングが合意形成のポイントになるのです。
demerit2: 贈与扱いになる可能性
通常、長期にわたるローンでは利息を取るのが当然ですよね。しかし、親族間での割賦契約の場合には無利息にしようと考えるのが自然かもしれません。
ですが、誠意から無利息にしてしまうとその利息分を税務署から贈与とみなされる可能性があり、親族間の割賦販売におけるデメリットとなります。どんな金額や期間を分割払いにしたら利息分が贈与と見られてしまうのかは、残念ながら確実な基準がないので、悩ましいところです。
demerit3: 不動産会社は割賦販売の仲介に消極的
不動産会社による割賦販売の仲介は合法で仲介手数料の受領もまた同じですが、基本的に取り扱う業者は少なめです。「個人間取引では不安が残る」と思っても、不動産会社が消極的というデメリットがあります。
代金支払い完了前に所有権移転登記する、しないにかかわらず、長期の取引には債務不履行のリスクが通常取引よりは格段に高いもの。仲介業者はその辺の充分な説明義務と注意義務を果たさなければならず、怠ると宅建業法違反になりかねません。
買主のために長期間にわたり取引の安全を見守っていく必要性を考えると、「割賦販売の仲介は割に合う仕事か」という点で疑問視する声が多数派なのです。
4. 割賦販売のデメリット対策とは？
割賦販売のデメリットをうまくコントロールすることで、不動産を割賦販売で売却できる可能性が高まります。ここでは、割賦販売のさまざまなデメリットの対策法をご紹介します。
①みなし贈与を防ぐ
割賦契約を無利息にすることは違法ではありませんが、特に親族間では買主に有利な契約条件とみなされ、利息分について贈与税が課される場合があります。
契約期間や利率がどのくらいかなどの基準はありませんが、住宅ローンの利率を参考に一般相場での利息をつける方法を取ることをオススメします。そうすれば、まったくの無利息よりもみなし贈与のリスクは回避できるでしょう。
②登記先行し支払いの遅延に備える
買主の心情を考えて登記を割賦契約と同時に進めながらも、売主の代金回収リスクを回避する方法があります。売買契約を締結する時点で所有権移転手続きを済ませ、買主の返済が滞るリスクを回避するために以下の2つを押さえておくと安全性が高まりますよ。
・強制執行認諾文言付公正証書を作成する
・買主の不動産に抵当権を設定する
強制執行認諾文言付公正証書とは、「裁判をせずとも買主の返済が滞った際に一括返済による強制的に買主から債権を回収できる」という売主にとって非常に安心な証書です。
また、強制執行を行う場合、買主はすでに返済能力がないケースもままあります。このような場合に備え、買主の不動産に抵当権を設定しておくと安心。そうすることで、滞納時には不動産を売却し現金化することで残金を回収できます。
③割賦販売の実績がある不動産会社へ相談する
個人間でも自分で売買契約書を作成し、割賦契約による不動産取引をすることは可能です。しかし、買主と売主のリスクを回避した割賦販売を行うには、販売ノウハウや後のトラブルに備えた法的知識をふまえた契約書作成が必要となります。
仲介を依頼すると仲介手数料の費用が発生しますが、士業（弁護士や司法書士）と連携する不動産会社なら専門的な知識から契約書の作成も行ってくれます。
不動産の売却がしたいけど「長い間売れない」「買い手は決まっているがローンが組めない」などでお悩みなら、割賦販売の実績がある不動産会社へ一度相談してみましょう。
5. まとめ
原則的な考え方として、不動産を割賦販売の方法で売却するということは買主に多くのメリットがある反面、売主にとっては「売れた事実」以外にはリスクしかありません。
しかし、古い中古住宅、なかなか買い手がつかない空き家や空き地などは、分割払いでの不動産売却を検討すれば販路が広がり売れる可能性が高まります。リスクをうまく回避しながら割賦販売を成功させるためには、豊富な割賦販売の実績を持つ不動産会社に相談することをオススメします。
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