「貸している土地を売りたい」
「底地を売却する際の流れについて詳しく知りたい」
このようにお考えの方もいらっしゃるでしょう。
底地は使用者と所有者が異なるので、権利関係が複雑になってしまいます。買い手がなかなか見つからないケースも多々あるため、一般的な不動産売却に比べて売却が難しいと言われています。
それでは、底地を売りたい場合はどのような流れで売却活動を行えばよいのでしょうか。この記事では、底地を売却するまでの流れや底地の売却に掛かる費用をご紹介します。
1. 底地を売却するまでの流れ
はじめに、底地を売却するまでの流れを5つのステップに分けてご紹介します。底地の売却をお考えの方は、まず底地を売却する際の全体像をつかんでおきましょう。
①不動産業者に相談・土地の査定
1つ目のステップは「不動産業者への相談と土地の査定」。本格的に売却活動を始める場合、まずは不動産業者に相談に行きましょう。その際、なるべく底地の取り扱い実績が豊富な業者を選ぶのがおすすめです。
無事に会社選びが終われば、次は対象となる土地の査定をしてもらいます。業者にそのまま売却するのであれば査定金額が売却金額になりますが、第三者に売却する場合は提示された査定金額はあくまでも参考金額になります。
その時点で出された査定金額が高くても、売却金額は変動する可能性もあるという点に注意しましょう。
②売却活動
2つ目のステップは「売却活動」。第三者に対しての売却をお考えの場合は、不動産業者と媒介契約を締結する必要があります。
契約を結んだあと、不動産業者がチラシやインターネットなどの媒体を使って売却活動を行ってくれます。売却活動に関して地主がすることは特にないので、買い手が見つかるまでじっくり待機しましょう。
③条件交渉
3つ目のステップは「条件交渉」。買い手が見つかれば、引き渡し条件や引き渡し時期、価格交渉などを行うのが一般的です。
買い手と良好な関係を保てていても、条件交渉をしていく過程で何かしらのトラブルが発生するリスクはつきもの。機会損失を招いてしまわないように、条件交渉を行う際は買い手と直接話すのではなく不動産業者を介して交渉をすることをおすすめします。
④売買契約
4つ目のステップは「売買契約」。条件交渉を経て折り合いが付いたら、売買契約を締結します。
手付金はこのタイミングで受け取るのが一般的。これは業者に売却する場合でも、第三者に売却する場合でも同じです。
⑤代金決済・引き渡し
5つ目のステップは「代金決済と引き渡し」。契約書に記載されている内容に従って、代金決済と引き渡しを行います。
売り手は、引き渡し日までに所有権移転登記などの書類を準備しておく必要があるので注意しましょう。登記の手続きが完了して入金が行われれば、すべての工程が終了となります。
2. 底地の売却に掛かる費用
次は、底地の売却に掛かる費用をご紹介します。底地を売却するにあたって主に必要となる3つの費用をそれぞれ見ていきましょう。
①仲介手数料
1つ目は「仲介手数料」。底地の売却活動を不動産業者に依頼した場合、その業者に対して仲介手数料を支払う必要があります。
売買価格が400万円を超えている場合は、仲介手数料の上限額が3％に定められています。売却価格によって支払う金額が大きく変動するので注意してくださいね。
②建物取り壊し費用
2つ目は「建物取り壊し費用」。借地権のみで、対象となる土地に建てられている建物を取り壊す際は、売り手側がその費用を負担する必要があります。
しかし、条件交渉次第では建物の取り壊しをせずに買い取ってもらえる可能性もあるので覚えておきましょう。
③譲渡所得税
3つ目は「譲渡所得税」。借地権を売却する際には、所有権と同様に譲渡所得に対して税金を支払う必要性が生じます。この際に支払う税金が、譲渡所得税です。
この税率は建物の所有期間によって異なります。具体的にいうと、所有期間が5年を超えている場合は譲渡所得に対して20％課税されます。一方で所有期間が5年以内の場合は、譲渡所得に対して39％課税されます。
このように、所有期間の長短によって税率が大きく変動するので注意しましょう。
3. 底地を売却する際の税金
最後に、底地を売却する際の税金をご紹介します。たいていの場合は底地を売却するにあたって利益が発生するので、確定申告などの手続きを行う必要があります。しかし、売却益の有無によってはこれらの手続きが不要となるケースも。
ここからは、課税譲渡所得額の計算方法や確定申告を行うタイミングなどについて詳しく解説していきます。
①課税譲渡所得額の計算方法
課税譲渡所得額を算出する際には売却価格以外の数字にも目を向ける必要があり、「売却価格から取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いた金額」に対して課税されます。
取得費には、対象となる土地を取得した際に支払う購入費用や不動産業者に支払う仲介手数料が含まれます。譲渡費用には、土地の売却活動を行うにあたって不動産業者に支払う仲介手数料や底地の測量などに対して支払う費用が含まれます。
基本的に底地を売却する際に適用される特別控除額はほとんどないので、0円で計算するのがよいでしょう。これらを踏まえると、「土地の売却価格から取得費と譲渡費用を引いた金額」が課税譲渡所得額になります。
仮に特別控除額がある場合は、その分の数字をさらに引くことで課税譲渡所得額を算出できます。
②確定申告を行うタイミング
底地を売却して利益を得た場合は、確定申告を行う義務があります。確定申告を行うタイミングは、原則として売却が行われた翌年の2月中旬から3月中旬の間。土日祝日が重なった場合は日程が前後することもあるので注意してくださいね。
期限内に満額納税しなかった場合は延滞税が課税されてしまうので、きちんとスケジュール調整をして遅れないように手続きを済ませるようにしましょう。確定申告に関する不明点や疑問点がある場合は、税務署や税理士に相談するのがおすすめです。
4. まとめ
この記事では、底地を売却するまでの流れや底地の売却に掛かる費用について紹介しました。
底地を売却する際には留意しておきたいポイントがたくさんあります。底地の売却を検討している方は、今回ご紹介した内容をしっかりと押さえて売却活動を行うようにしましょう。
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