思い出の家を完全に手放すことなく売却する方法　～リースバック①編～｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル

住み慣れたご自宅を手放すご判断の前に「リースバック」をご存じでしょうか？

リースバックとは、土地や建物を売却して、そのまま売主の住人はリース代を支払いながら住み続ける方法です。購入先である不動産業者や投資家は、売主にその不動産を賃貸借するのが前提で契約します。
つまり、一般的な不動産売買のように、完全に手放すのではなくて、そのまま住み続けてもいいという約束のもと、売却するのが特徴です。
売却された不動産のオーナーはあくまで購入した不動産会社や投資家です。しかし、賃貸借契約によって売主の元所有者は売却後、借主として住み続けます。
また、売却代金は一括で売主に支払われるのが一般的。賃貸物件と同じく家賃としてリース代を毎月支払いながら、住むことができます。

さらに、リースバックの特徴は、もし売主がもう一度その土地や建物を買い直したい場合、契約時に買取価格を設定していることです。
つまり、売却した不動産でありながら、買い戻しもできる可能性を持たせているのがポイントといえます。
 

メリット・デメリットご紹介します

 

売却して買取代金を受け取りながら、リース代を支払って賃貸で住み続けられるリースバック。リースバックには次のようなメリットやデメリットがあります。

メリット

・売却代金が現金で手に入る

・売却のみの場合より、買取先の不動産会社を見つければスピーディーに資金が手に入る

・売却した自宅に賃貸というかたちで住み続けることができる

・生活環境などはそのまま

・リース代は家賃として毎月支払えるので負担が少ない

・必要に応じて買い戻しができる

リースバックの最大のメリットは、まとまった現金を売却と同時に受け取れることです。自宅を売却した資金で老後資金や病気やケガの治療代、借金返済に充てることができます。
また、子供の教育資金や事業資金に活用するケースも。

売却だけを希望する場合は、買い手が付くまでどのくらい時間がかかるか予測ができません
。一方で、リースバックなら、不動産会社に売却してそのまま賃貸利用できるので、素早く手続きが行えます。

さらに、同じ家に住み続けられるため、引っ越しの手間や仕事や学校を変えるなど、生活全般への影響もほとんどありません。
売却後、そのままリースできるので、自宅を売って賃貸になっていることも近所にわからず契約できます。
まとまった現金を手にしても、住み続ける自宅のリース代は一般的な賃貸物件と同じ月額の家賃でOK。
もし再び自宅を所有したいと思ったら、契約時に取り交わした条件で買い戻しも可能です。
 

デメリット

・家賃や管理費の支払いが発生する

・売却代金が住宅ローンの残債を下回る可能性がある

・完全に売却したほうが高く売れる場合がある

・そのまま持ち続ける方がトータルのコストは安い可能性がある

・不動産会社の管理ルールに従わなければならない

・所有者は売却先になるので、賃貸契約の終了もあり得る

・将来的に買い戻せるかどうかは100％確かではない

リースバックの一番のデメリットは、持ち家では発生しなかった月々の家賃や管理費の支払いが生まれることです。
売却時にまとまった現金は手に入るものの、それまで必要なかった家賃が固定費として生計の一定部分を占めるようになります。
そのため、収入によっては賃貸になったものの、毎月の家賃の支払いが苦しくなって結局安い物件に引っ越ししないといけない最悪のケースも考えられます。

住宅ローンが残っている場合は、スムーズにリースバックできないこともしばしばです。
もし、住宅ローンの残債が1,500万円であるのに、1,000万円でしか売却できなかったとすると、オーバーローンに。
金融機関が設定している抵当権の解除不可で、リースバックそのものが使えなくなるからです。

このほか、原則買い戻しができるものの、不動産会社の都合で途中で売却される、売却時は周辺の相場の影響で割高になるなど、不利な条件になりやすいのも注意が必要です。
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専門知識や経験がないと複雑で難しいことがほとんどです。
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次回は「リバースモーゲージとリースバックの違い」をご紹介します。