賢い不動産売却のコツ！失敗しないための4つのポイント｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル

不動産売却のコツは、ずばり「賢い売主の自覚を持つこと」！この記事では、失敗しない不動産売却のコツを4つご紹介します。

はじめて不動産を売却しようとするときは、誰でも不安ですよね。「いくらで売れるのだろうか」「何から始めればいいのだろうか」とわからないことだらけで混乱するでしょう。

不動産は購入するよりも売却するほうが大変。なぜなら、いつ売却できるか予想がつかないからです。そのため、事前に不動産売却についての知識を頭に入れておくことが非常に重要です。

ここでは、不動産の売り時や今できる準備を中心に「賢く不動産を売却するコツ」を4つ解説していきます。以下の項目を参考にして、安心して納得のいく不動産売却を成功させましょう！

 

1. いつが売り時？不動産売却のトレンドを知る 

賢く不動産を売却するための1つめのポイントは、「売り時」。
不動産を売却するまでの期間は一般的に3ヶ月から6ヶ月と言われていますが、物件によっては長期化することもあります。景気にも左右されるため、トレンドが下降気味の局面では損をしてしまうことも。

まずは、「なぜ不動産を売却するのか」と「いつまでにいくらくらいで売りたいのか」という動機を明確にしましょう。相続や離婚など何としても早く売却しなければならない事情があるとき以外は、売却時期を見定めることが大切です。
「駅前によさそうな新築タワーマンションができたから住み替えをしたい」というような「なんとなく売却」は一番危険！賢い不動産売却の成功につながるコツは、なんといっても情報収集能力と行動力です。

四半期ごとに国土交通省が発表している「不動産取引価格指数」を見ると、不動産価格の変動傾向を知ることができます。直近四半期の報告(令和3年2月25日の資料)では、マンション、戸建てともに前月比0.7%上昇となっています。地域ごとにも詳しく掲載されているので、興味のある方は国土交通省のホームページを参照してみてください。

 

2. 不動産所有期間によって税金が高くなる仕組み

賢く不動産を売却するための2つめのポイントは、「税金」。
不動産を売却すると数種類の税金が発生しますが、そのなかでも特に大きな割合を占めるのが「譲渡所得税」。譲渡所得税とは、「不動産の売却益に対し発生する税金」のことです。

不動産を売却したときの譲渡所得は、所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ、税率が倍近く異なります。ざっくり説明すると、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となります。

簡単な例で見てみましょう。2016年4月に不動産を購入したとします。その後2021年4月にその不動産を売却した場合、2021年1月1日時点で所有していたものとして計算するため所有期間は4年となります。よって、実質5年所有していたとしてもこの場合は短期譲渡所得となります。

・短期譲渡所得：39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
・長期譲渡所得：20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

たった数ヶ月の差であっても短期譲渡所得だと倍近く税金がかかってしまうため、売却時期を見極める必要があるのです！

 

3. 自分でできる不動産の相場の査定方法

賢く不動産を売却するための3つめのポイントは、「相場」。
実際に不動産がいくらで売れるのかは誰にもわかりません。それは、不動産には定価という概念が存在しないからです。ただし、相場を知ることは可能。不動産会社に査定してもらう前に自分の不動産の相場を知っておくと、適正価格を把握することができます。

ここでは、主に「レインズマーケットインフォメーション」と「土地総合情報システム」というサイトをご紹介します。一般向けのサイトですが国土交通省が管理しているサイトで、実際の売買取引価格から不動産相場を調べることができます。

 「レインズマーケットインフォメーション」は、実際に売買が行われたマンションや戸建ての成約価格を基にした一般の方向けの不動産取引サイト。「レインズ(REINS)」とは国土交通省指定の不動産流通機構が運営している不動産データベースで、不動産業者しか見られないものですが、「レインズマーケットインフォメーション」は誰でも利用することができます。

もう1つの「土地総合情報システム」は、国土交通省が実際に不動産取引を行った人を対象にしたアンケート結果をデータベース化したサイト。「レインズマーケットインフォメーション」ではマンションや戸建ての取引価格を調べることができますが、土地や農地は対象外。土地や農地の取引価格を調べたいときは、「土地総合情報システム」を利用することができます。

上記のサイトを活用しながら、実際にSUUMOやホームズなどの不動産ポータルサイトで自分の不動産と類似した物件がいくらで販売されているかを確認しましょう。これでおおまかな相場が把握できます。

無料の不動産一括査定サービスを利用するのも一つの選択肢ですが、しつこい営業の電話がかかってくることを覚悟しておく必要が…。保険の見積もりと同様に、一括査定サービスは便利な反面、不動産会社から何度も連絡がくることになります。
あらかじめ売却を依頼する不動産会社が決まっているなら、一括査定サービスは不要だと考えてよいでしょう。

 

4. 不動産売却に関わる必要資料を準備しておく

賢く不動産を売却するための4つめのポイントは、「必要資料の準備」。
いざ不動産を売却するにあたって、必要資料に不備があると売却活動が進みません。売主として物件に関する必要資料は一式揃えておくことが重要です。
「不動産を購入したときにどこかへしまったまま行方不明…」ということがないように、早い段階で以下の書類を揃えておくことをオススメします。依頼された不動産会社も、これらの書類があるとスムーズな売却活動へと進んでくれます。

① 登記済権利証         
登記名義人がその不動産の所有者であることを証明する書類。基本的に再発行はできないので要注意！不動産を売却すると、次の買主に所有権が移転登記されます。

② 間取り図と測量図
建物の間取りや土地の測量結果を確認するための書類。不動産を購入するときに受け取っているはずですが、もし手元にない場合は登記所の窓口で取得することができます。

③ 固定資産税納税通知書
毎年1月1日時点での不動産の所有者に課税される固定資産税の内訳が記載されている書類。

③ 実印、印鑑証明
不動産に共有持ち分がある場合は、全員の実印と印鑑証明が必要となります。所有者が遠方にいる場合は早めに準備しておくとよいでしょう。ただし、印鑑証明は発行してから3ヶ月以内のものが有効となります。取得するのが早すぎると無駄になってしまうので要注意！

④ 身分証明書
不動産に共有持ち分がある場合は、全員分の身分証明書が必要となります。

⑤ 検査済証（戸建ての場合）
戸建ての売却時に必要な書類。建築基準法を満たして建築され、一級建築士によって検査基準を満たしたということを証明するもので、戸建ての取得時に交付されており再発行はできません。もし紛失してしまった場合は、役所で「台帳記載事項証明書（検査済証の代わりとなるもの）」を発行する手続きが必要となります。

⑥ 地積測量図、境界確認書（土地の場合）
土地の売却時に必要な書類。土地の面積や境界線を測量したものです。もし紛失してしまった場合は、測量士や土地家屋調査士に依頼して再度測量してもらう必要があります。

⑦ マンションの利用規約（マンションの場合）
マンションに住むためのルールが記載された書類。通常入居時に管理組合から冊子として配布されます。規約にはペットの飼育や楽器の演奏が可能かなど細かく規約が記載されており、買主にとって購入にあたり重要な判断材料となります。 

手元に必要な書類があるとスムーズに手続きが進みますので、できるだけ早く準備しておくことをオススメします。もし紛失してしまった場合でも代替手段があるので、わからないことは不動産会社に聞きながら進めましょう。

 

5. まとめ

不動産売却には時間も労力もかかります。いかに事前準備と情報収集が重要か理解していただけましたか？
賢い不動産売却のコツは、「賢い売主の自覚を持つこと」です。よりよい条件で不動産を売却するために、今できることをリストアップして早速準備に取りかかりましょう！
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