「狭小地」売却するポイントは？1年以上売れない場合の対処法｜不動産売却コラム

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「狭小地」売却するポイントは？1年以上売れない場合の対処法

2023-04-23

不動産売却建築不可住宅ローン

狭小地とはどんな土地を指す？

狭小地を売却しづらい理由

狭小地を高額かつ短期間に売却するポイント

1年以上売却できない狭小地の対処方法

まとめ

狭小地は、建築するうえでさまざまな制限があることや利便性が低いことなどから、売却が難しいといわれています。狭小地の売却を成功させるためには、物件の魅力を最大限に引き出し、購入希望者にアピールする戦略が重要です。

本記事では、狭小地を売却するポイントと1年以上売れない場合の対処法について、具体的なアイデアやヒントをご紹介していきます。狭小地が売却できずにお悩みの方はぜひ参考にしてください。

1.狭小地とはどんな土地を指す？

狭小地とは、その名のとおり面積が狭く、広さが限られた土地のことです。土地の面積が狭くても建物を建てられる最低限の条件を満たしている土地を指します。

狭小地の面積に関する具体的な定義はありませんが、15〜20坪以下の土地を指すのが一般的。整形地以外に、台形や三角形などの不整形地が多いのも特徴です。また、狭小地は、首都圏や都市部など坪単価の高い人口密集地に多い傾向にあります。

狭小地のような限られたスペースを有効活用するには、建物の配置やデザインを工夫しなければなりません。また、建築制限や用途地域の制限などの規制が多くあるため、売買の際には注意が必要です。

狭小地に関する法律や条例を確認し、専門家のアドバイスを受けていきましょう。

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2.狭小地を売却しづらい理由

土地の面積が狭い狭小地を売却する際には、ローンが組みにくかったり、施工コストがかかったりなどさまざまな制約や課題があります。ここからは、狭小地が売却しづらいとされる3つの理由についてご説明しましょう。

①住宅ローンの承認が下りにくい

狭小地は、土地の面積が狭いことから抵当価値が低くなるという特徴があります。金融機関は土地の担保価値を考慮して住宅ローンの承認を判断するため、土地の価値が低い可能性のある狭小地の場合は融資の審査が厳しくなる傾向にあるのです。

また、狭小地は類似物件が少ないので市場価値を評価しづらく、結果として住宅ローンの承認が下りにくくなってしまいます。

狭小地の市場価値の低さや将来的な売却リスクの高さを理由に、多くの金融機関で狭小地の担保評価を厳格化しているのが実状です。

②フラット35を利用できないケースがある

狭小地の場合、住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）と民間の金融機関が提供している低金利住宅ローン「フラット35」を利用できないケースが多くあります。

フラット35とは、一定の条件を満たす住宅に対して適用される低金利の住宅ローンのことで、完済まで金利が変わらないのが大きな特徴です。市場金利が上昇しても返済額に影響が出ないため、借り入れ当初に、完済までに必要な合計コストを算出できるというメリットがあります。

ただし、フラット35は物件や土地の条件によって利用できないケースがあるので注意しましょう。

▽フラット35が適用にならないケース
・床面積が狭い物件
・検査済証が交付されていない物件
・接道義務規定に適合しない物件
・住宅の規格や型式が適合しない物件
・耐火構造・準耐火構造・耐久性の基準を満たさない物件

一戸建ての住宅では延床面積が70平方メートル以上、マンションの場合は30平方メートル以上の住宅規模でないとフラット35を利用できません。狭小地に建築する際は、フラット35が適用されない場合があることを理解しておきましょう。

③施工コストがかかりやすい

狭小地には建物の配置やデザインなどの制約が多くあるため、施工コストがかかりやすいことがデメリットです。

限られたスペースを有効活用するためには、建物の設計や工事において高度な技術や工夫が必要です。さらに、狭小地では足場の設置がしづらいことなどから、建築費用が割高になる傾向にあります。

施工コストの高さが売却価格を押し上げてしまい、結果として売却が難航しやすくなるのです。

3.狭小地を高額かつ短期間に売却するポイント

狭小地を高額かつ短期間に売却するためには、いくつかのポイントがあります。

①Point1：駅近などの立地の良さをアピールする

狭小地に限らず、土地を売却する際は立地の良さをアピールすることが重要です。例えば、駅やバス停などの交通インフラへのアクセスが良い場所にあること、周辺の学校環境、近くにスーパーなどの施設があることなど、利便性の高さをアピールしましょう。

「狭小地であっても購入したい！」と感じさせるような動機づけを行なえば、スムーズな売却につながるはずです。

②Point2：近隣住民に購入を打診する

狭小地をスムーズに売却するためには、近隣住民に購入を打診するのも一つの方法です。近隣地のオーナーにとって、狭小地を購入すれば土地を拡大できるだけでなく、利便性の向上などの利益も生まれます。

住宅を建てることは難しくても、駐車場や物置などのスペースとして利用できるケースもあるため、積極的に近隣住民に声をかけてみましょう。

③Point3：買取業者に依頼する

狭小地を高額かつ短期間に売却するためには、買取業者に購入を依頼する方法もあります。買取業者は即金での購入や迅速な手続きが可能なため、短期間での売却が成立するでしょう。

また、買取業者は独自の評価基準で土地の価値を評価するので、相場よりも高値で売却できる可能性も秘めています。

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4.1年以上売却できない狭小地の対処方法

狭小地に限らず、物件や土地などの不動産の売却が1年以上進展しない場合には、売却戦略や価格の見直しなどを検討しなければなりません。

ここからは、狭小地の売却が難航してしまった場合の具体的な対処方法をご紹介します。自分の状況に合った対策を見つけ出し、売却をスムーズに進めるためのヒントを探してみてください。

①方法1：リフォームしてから売却する

狭小地が売却できない場合、リフォームを行なって物件の魅力を高めることで売却を促進できます。使い勝手の良さを意識して間取りを変更したり、内装のリニューアルや外装の改修などを行なったりして、物件の価値を高めていきましょう。

②方法2：更地にして土地のみを売却する

狭小地の物件を売却できない場合、建物を取り壊して土地のみを売却する方法もおすすめです。狭小地自体に価値がある場合、更地にして土地のみにすることで、新たなニーズを取り込めるでしょう。

ただし、建物の取り壊しには、建物の解体作業費用や廃材の処理費用、解体に関する許可費用などさまざまなコストがかかります。詳しい費用については、解体業者や建築コンサルタントなどの専門家に見積もりを依頼して確認してください。

③方法3：売却価格を下げる

売却価格の高さが売却の妨げになっている場合は、価格を見直すことで売却を促進できます。地域の相場や周辺の物件価格、類似物件の売却価格などを参考にして、適切な価格設定を行ないましょう。

④方法4：仲介する不動産業者を変更する

売却が思うように進まない場合、仲介している不動産業者を変更することも視野に入れてください。新たな不動産業者によるマーケティングやプロモーションのアプローチによって、新しい買い手を見つけられるかもしれません。

まとめ

狭小地の売却が難航して1年以上売れない場合には、リフォームや更地にしての土地売却、売却価格の見直し、不動産業者の変更などさまざまな対処法があります。

売却活動の進展が見られない場合には早めに対策を取り、不動産の専門家に相談しながら適切な対応をすることが重要です。専門家のアドバイスをもとに売却戦略を見直し、狭小地の売却の可能性を高めていきましょう。

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