生前自宅売却を行う3つのメリット｜注意すべきポイントも解説｜不動産売却コラム

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生前自宅売却を行う3つのメリット｜注意すべきポイントも解説

2023-10-20

不動産売却所得

親が健在なのに生前売却を行うケース

実家を生前売却する2つの方法
1. ①親名義のまま売却する
2. ②子どもに生前贈与をして売却する

生前売却を行うメリット

生前売却を行う注意点

まとめ

親が健在でも、介護施設やサービス付き高齢者住宅などへの入居を検討中だという方は少なくないでしょう。今後、親が住まなくなった実家に誰も住む予定がない場合は、売却を検討することをおすすめします。

今回は、生前に自宅売却を行う4つのケースをはじめ、生前売却のメリットや注意点を詳しく解説します。近い将来に実家を相続する可能性がある方は、ぜひ参考にしてください。

1.親が健在なのに生前売却を行うケース

親がまだ健在のうちに、実家を生前売却する方が増えているようです。生前売却を行うケースは、主に次の4つです。

1. 相続トラブルが予想される
2. 将来空き家になる可能性が高い
3. 売却資金で高齢者施設に入りたい
4. 小規模宅地特例を利用できない

それぞれのケースについて詳しく解説します。

①相続トラブルが予想される

親が生きているうちに実家を売却すれば、現金で財産を相続できます。不動産のままだと、現金のように均等に分けるのが難しく、相続時に意見が合わずトラブルへと発展するケースも少なくありません。

現金を相続することで、遺産分割をスムーズに進められるでしょう。特に、相続人同士の関係が良好でない場合は、親が存命のうちに不動産を現金に換えておくのがおすすめです。

②将来空き家になる可能性が高い

将来実家に誰も住む予定がなく、空き家になる可能性が高いことも、生前売却を行う理由として挙げられます。

空き家は管理が難しく、維持するだけでも費用がかさみます。また、一般の住宅よりも劣化のスピードが早い傾向にあるため、資産価値も低くなりやすいでしょう。すでに誰も住まないことが決まっている場合は、早めの売却をおすすめします。

③売却資金で高齢者施設に入りたい

近年では、家を売却して得た資金を使って、介護施設やサービス付き高齢者住宅に入居する方が増えています。これらの施設に入居するためにはまとまった入居費用が必要ですが、売却益を介護費用や入居費用に充てられれば、経済的な負担を軽減できるでしょう。

また、マイホームを売却した場合、3,000万円までの売却益にかかる所得税が非課税となる優遇措置があるため、資金を活用しやすいのです。

④小規模宅地特例を利用できない

小規模宅地特例とは、一定の要件を満たした土地について、相続税評価額を最大80％減額できる特例制度です。この制度を利用できない場合は、相続税が高額になって納税資金を工面できなくなるリスクがあるため、生前売却を検討しましょう。

実家の土地が小規模宅地特例の対象であるかわからない場合は、不動産会社に相談してみてください。

自宅の売却を検討している方はハウスウェルに相談しませんか？お問い合わせはこちら

2.実家を生前売却する2つの方法

実家の生前売却には、大きく分けて次の2つの方法があります。

1. 親名義のまま売却する
2. 子どもに生前贈与をして売却する

それぞれの方法について詳しく解説しましょう。

①親名義のまま売却する

親に判断能力があり、契約の手続きなども問題なく行える場合は、親名義で売却するのがスムーズです。

不動産を売買する際は所有者本人の署名や捺印が必要ですが、親の体が不自由だと対応が難しいケースも出てくるかもしれません。その場合は、意思確認をしたうえで委任状を提出すれば代理で取引できます。

ただし、認知症で著しく判断能力が下がっているようなケースでは、契約行為が無効となってしまうため売買契約は成立しません。その場合には、「成年後見制度」を利用することで、親名義のまま子どもが代わりに売買手続きを進められます。

②子どもに生前贈与をして売却する

生前に親から子どもに不動産を相続したうえで、売却する方法もあります。高齢の親に諸々の手続きを任せる必要がないため、スムーズに売却を進められるでしょう。

ただし、生前贈与をしたうえで売却する際は、以下の税金が発生します。

▽生前贈与で発生する税金
・不動産取引税
・登録免許税
・贈与税

贈与税については、不動産の評価額が2,500万円を下回る場合には「相続時積算課税制度」を活用するとよいでしょう。

3.生前売却を行うメリット

親が存命のうちに生前売却を行うメリットとして、次の3つが挙げられます。

▽生前売却を行う3つのメリット
1. 相続トラブルを防止できる
2. 売却で得たお金を活用できる
3. 贈与の特例を利用できる

①相続トラブルを防止できる

不動産は、適切に管理する必要があるうえに、固定資産税や修繕維持費などのコストがかかる財産です。相続人が複数いる場合、現金とは異なり、不動産は分割しづらいという特徴があります。

遺産分割協議の話し合いがこじれてしまい、トラブルに発展するケースも少なくありません。そこで、不動産を生前売却すれば、親族間の相続トラブルを未然に回避できるでしょう。

②売却で得たお金を活用できる

生前に自宅を売却して現金化することで、老後資金などに活用できます。売却資金は、高齢者施設への入居金に充てるほか、病気の治療費や入院費、生活費などに使うことも可能です。

また、大きすぎる戸建てを売却し、駅前の小さなマンションに移り住むのもよいでしょう。ライフスタイルに合わせた、立地条件の良い新たな住居を求める方も増えています。

③贈与の特例を利用できる

「相続時精算課税制度」を活用することで、2,500万円までの生前贈与の贈与税が非課税となります。60歳以上の方が、18歳以上の子どもや孫などに贈与をする際に利用可能です。

非課税枠は、年間110万円と定められています。子どもや孫の教育資金や住宅資金などに、財産を有効活用できるでしょう。

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4.生前売却を行う注意点

生前売却を検討する際には、以下の点に注意しましょう。

▽生前売却を行う際の3つの注意点
1. 売却する際にかかる税金を把握する
2. 贈与税が相続税に比べて高額になるケースが多い
3. 1社だけで売却価格を決めない

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

①売却する際にかかる税金を把握する

生前に不動産を売却する際は、さまざまな税金が発生します。贈与税や印紙税、登録免許税、仲介手数料に対する消費税などです。

また、売却によって利益が生じた場合は、譲渡所得に対して所得税や住民税などもかかります。売却の取得にかかった費用よりも売却額が高くなる場合、お住まいの地域の税務署に確定申告をし、納税しなければならないため注意が必要です。

②贈与税が相続税に比べて高額になるケースが多い

生前贈与を行う際には、贈与税が発生する可能性があります。相続税と比較して贈与税のほうが高額になるケースが多いため、事前に計算やシミュレーションをしておきましょう。

生前に実家を売却することによって節税できる額と、将来支払う相続税の額を比較して、どちらが節税効果が高いかを見極めることが大切です。

③1社だけで売却価格を決めない

不動産を生前売却する場合、不動産会社に査定を依頼し、売却額を決定してもらうのが一般的です。ただし、早く売却をしたいがために1社にのみ査定を依頼してしまうと、査定額の妥当性を判断できません。

必ず複数の不動産会社に査定をしてもらい、納得のいく売却価格を設定しましょう。依頼する際には、不動産一括査定サイトを活用するのがおすすめです。

5.まとめ

親が健在のうちに実家を生前売却すると、相続トラブルを回避できたり、老後資金として活用できたりとさまざまなメリットがあります。一方で、売却するにあたっての注意点も多くあるため、専門家によるアドバイスを受けながら慎重に進めることが大切です。

家の売却を検討している方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。売却する際のポイントはもちろん、現在のお住まいの価値を見出し、適切な価格で売却できるよう手厚くサポートいたします。

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