【離婚の対処法】オーバーローンの家を財産分与する方法と流れを解説｜不動産売却コラム

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【離婚の対処法】オーバーローンの家を財産分与する方法と流れを解説

2023-11-24

財産分与住宅ローン

オーバーローンとは
1. ①オーバーローンになる3つの原因

オーバーローンの家は財産分与の対象になる？

オーバーローンの家を財産分与する方法

オーバーローンの家を任意売却する流れ

まとめ

離婚する際に問題となるのが、財産分与です。なかでも家の住宅ローンが残っている場合は、どのように財産分与をすべきかわからない方も少なくないでしょう。

オーバーローンの概要をはじめ、離婚時の財産分与でオーバーローンの住宅が対象となるかについて詳しく解説します。

1.オーバーローンとは

オーバーローンとは、購入した住宅の市場価値や査定価格が、その住宅のローン残高を下回っている状態のこと。例えば、ローンの残債が3,000万円あるのに、マイホームの市場価格が2,500万円と査定されたケースが当てはまります。

オーバーローンに対して、購入した住宅の資産価値よりも住宅ローンの残債のほうが少ない状態をアンダーローンと呼びます。

アンダーローンの場合は、住宅を売却したお金を使って住宅ローンを完済できますよね。しかし、オーバーローンの場合は、住宅を売却しても住宅ローンを完済できず、手元に借入金が残ってしまいます。

①オーバーローンになる3つの原因

オーバーローンは、経済の変動や市場価値の下落などさまざまな要因で発生します。特に、離婚時の財産分与ではオーバーローンが複雑な問題となるため、注意が必要です。

▽オーバーローンになる3つの原因
・住宅の資産価値が急激に低下している
・高額なローンを借り入れている
・ローンの借入後すぐに売却している

住宅の資産価値は、エリアの人気に大きく影響されます。急激に価格が高騰したエリアは、その分価格が下がるスピードも速いと考えられるでしょう。

また、住宅を購入する際に自己資金が少ないと、住宅ローンの借入額のほうが資産価値よりも高額になってしまうケースが少なくありません。諸費用を含めてローンを借り入れている場合は、注意が必要です。

家の資産価値が高い状態であったとしても、ローンを組んですぐに売却すると残債のほうが多くなってしまい、オーバーローンになるリスクが高まります。

離婚問題でお悩みの方は、まずハウスウェルへご相談ください！お問い合わせはこちら

2.オーバーローンの家は財産分与の対象になる？

家の価値が住宅ローンの残債を上回るアンダーローンの場合は、財産分与の対象となります。財産分与の対象となるのは、家の査定価値からローン残高を差し引いた額です。

しかし、家の資産価値が住宅ローンの残債を下回るオーバーローンの状態では、家は財産分与の対象外となります。財産分与の対象は、あくまでも財産です。オーバーローンは財産ではなくマイナスのものなので、ローン残高を夫婦で折半する必要はありません。

なお、オーバーローンの住宅は財産分与の対象ではないものの、返済が無効になるわけではありません。住宅ローンの名義人が返済し続けていくことになります。

3.オーバーローンの家を財産分与する方法

マイナスの資産価値であるオーバーローン状態の住宅は、基本的に財産分与の対象になりません。こちらでは、離婚後にオーバーローンの住宅をどのように扱うべきかを詳しく解説します。

①家を売却して差額を自己資金で相殺する

家の売却額が住宅ローンの残債に満たなかった分を預金などの自己資金で相殺し、残った自己資金を財産分与する方法です。ローンを完済できる状況であれば、残債があったとしても金融機関は住宅の売却を許可してくれるでしょう。

債務をなくした状態で財産分与ができる点、返済を引きずらないので余計なコストをかけずに済む点が大きなメリットといえます。ただし、ローンの残債を補填する自己資金があることが大前提です。

②名義人が住み続けてローンの残積を払い続ける

名義人がオーバーローンの住宅に住み続けて、ローン返済を継続するのも一つの選択肢です。

住宅ローンの返済義務は名義人にあるため、名義人変更が面倒な方や住宅に思い入れがある方は、住み続けてローンを支払い続けるのがよいでしょう。無事にローンを完済できれば、名義人にとってプラスの財産となります。

しかし、名義人でない側は新しい住まいを見つけなければなりません。転居費用などの援助が必要な場合は、離婚公正証書にその旨を記載しておきましょう。

名義人でない側が住宅に住み続ける行為は、住宅ローンの規約違反となるため注意してください。住宅ローンを組んだ住宅は、契約者が住むと規約で定められているケースが多くあります。名義人ではない元配偶者が住むのはもちろん、賃貸住宅として貸し出すのも違反行為とみなされるため気をつけましょう。

③任意売却をし、住宅ローンを完済する

任意売却とは、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を、金融機関の合意を得て売却する方法です。通常、オーバーローンの住宅は仲介で売却できませんが、任意売却を利用すればオーバーローンの住宅でも売却できます。

しかし、任意売却をすると銀行系やクレジット系、消費者金融系すべての信用情報機関のブラックリストに掲載されてしまいます。さらに、売却後に残債の返済義務が発生するため、注意が必要です。

離婚問題でお悩みの方は、まずハウスウェルへご相談ください！お問い合わせはこちら

4.オーバーローンの家を任意売却する流れ

オーバーローンの住宅を任意売却する流れは、次のとおりです。

①ローンの残積を確認する

売却する際は、ローンの残債を確認します。残債は、金融機関が発行する残高証明書で確認可能です。万が一、残高証明書を紛失した場合は、金融機関に依頼して再発行してもらいましょう。

②家の査定価格を確認する

残高証明書でローンの残債を確認したら、不動産会社に査定を依頼して実際の売却価格を調べます。オーバーローン住宅の場合、実際の売却価格がどの程度なのかを把握できれば、売却後のローン残債を計算できるでしょう。

査定価格を調べる際は、正しい相場を理解するためにも複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

③不動産会社と媒介契約を締結する

不動産と媒介契約を締結します。

媒介契約には、次の3つの種類があります。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

一般媒介契約では複数の不動産会社と契約が結べる一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約では1社としか契約できません。任意売却の場合も上記3つの契約から選択できますが、不動産会社によっては専任媒介契約と専属専任媒介契約に限定して受け付けているところもあります。

④金融機関と売却内容を交渉する

不動産会社と媒介契約を締結したら、その後は不動産会社と金融機関の間で売却内容について交渉が行われます。売出価格が安ければ安いほど短期間で売却が決まる可能性が高まりますが、高値のほうが債権を回収できるため、どの程度の価格にすべきかが話し合われるのです。

⑤家を売却する

オーバーローンの住宅を売却する際は、不動産会社の仲介手数料、固定資産税や都市計画税などの税金、ハウスクリーニング代や引越し代などさまざまな諸費用がかかります。不動産会社に支払う仲介手数料は、売却価格の3〜5％が相場と覚えておきましょう。

売却額で返済しきれなかったローン残積をどのように処理するか、夫婦間でよく話し合う必要があります。住宅の売却にはさまざまな手続きが必要ですので、不動産会社や司法書士などの専門家に相談しながら進めてくださいね。

5.まとめ

離婚する際に面倒な問題が、離婚後の住宅の対処法でしょう。住宅がオーバーローンの場合は、特に手間と時間がかかりますし、諸費用も発生します。

売却後にローンが残ってしまう場合は、家を売却せずに住み続けるという選択肢もあります。しかし、売却して新たな人生をスタートさせたいとお考えの方は、まずは信頼できる不動産会社に相談してみましょう。

離婚後の住まい探しや離婚後の生活に不安がある方は、ハウスウェルまでご相談ください。ハウスウェルは離婚案件を多く手がける弁護士とのネットワークを持っており、離婚に向けた諸々の手続きをはじめ、新生活に向けたサポートまで行えます。お気軽にお問い合わせください。

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