地中埋設物とは？撤去費用の相場や売却時のトラブルを回避する方法｜不動産売却コラム

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地中埋設物とは？撤去費用の相場や売却時のトラブルを回避する方法

2023-12-06

不動産売却建築

地中埋設物ってなに？

地中埋蔵物を撤去すべき理由

地中埋設物を調査する方法

地中埋設物の撤去方法や費用相場

地中埋設物に関するトラブルを防ぐ方法

まとめ

地中埋設物とは、土地の中に埋まった廃棄物のことです。もし、土地を売却したあとに地中埋蔵物が見つかった場合、購入者から損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。

今回は、地中埋設物とはなにかを説明しながら、地中埋設物によるトラブルを防ぐ方法をご紹介していきます。地中埋設物を撤去すべき理由や調査にかかる費用も解説するので、ぜひ最後までチェックしてください。

1.地中埋設物ってなに？

地中埋設物とは、土地の中に埋まった廃棄物や障害物のことです。地中埋設物には、大きく分けて「自然に発生したもの」と「産業廃棄物」の2つがあります。

地中埋設物の具体例は、次のとおりです。

・大きな岩石
・建築時や解体時に発生するコンクリート片やがれき
・既存の建物の基礎部分や杭など

そのまま埋めておくことで土壌汚染につながる埋設物や、新たな工事を始めるときに支障をきたす古い基礎杭、放置されている浄化槽などの廃材も、地中埋設物にあたります。

一方で、水道管や下水道設備など家の建設に欠かせない埋設物もあるため、地中に埋まっているものすべてが撤去の対象とは限りません。

2.地中埋蔵物を撤去すべき理由

「地中に埋まっているものだから、そのままの状態で売却しても問題はないのでは？」とお考えの方も多いかもしれません。

たしかに、売却後に地中埋設物が発見されたとしても、簡単に撤去できるレベルのものならトラブルに発展する危険性は低いでしょう。しかし、地中埋設物の量や規模によっては、重機による掘り起こしが必要になったり、撤去費用がかかったりしてしまうことも。最悪の場合、購入した土地に新たな建築ができないという事態も考えられます。

地中埋設物があると、のちに購入者から撤去費用に対する損害賠償請求をされたり、土地を購入した目的が達成されなかったことを理由に契約解除を求められたりするリスクが生じるのです。なかには裁判に発展してしまうケースもあります。

土地の売り主は、買い主に対して土地に関する正確な情報を伝える責任があり、地中埋設物を撤去する義務が課せられていると覚えておきましょう。

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3.地中埋設物を調査する方法

地中埋設物を調査する3つの方法をご紹介します。

①地歴調査

地歴調査とは、過去の歴史資料や古地図をチェックして行う、最も手軽な調査方法です。売却予定の土地に昔どのような建物があったかを確認し、地中埋設物の有無を検証します。

現在は住宅地でも、過去に工場やガソリンスタンドなどがあった場合は、コンクリート片やがれきなどが埋まっているかもしれません。化学薬品によって土壌が汚染されている恐れもあるでしょう。

どの程度までさかのぼるかにもよりますが、地歴調査にかかる費用は大体5〜10万円です。

②地中レーダー調査

地中レーダー調査とは、地歴調査で埋設物があるリスクが高いと判断された場合に行われる調査です。地面にレーダーを当てることで、地中の埋設物や空洞の有無、さらには地盤の緩みをチェックできます。

調査する土地の広さによっても費用は大きく異なるものの、相場は10〜15万円程度です。

③ボーリング調査

ボーリング調査は、地歴調査や地中レーダー調査を行った結果、埋設物があるリスクが高いと判断された場合に実施されます。この調査は、地中埋設物の有無を確認する方法として最も信頼できるものです。

ボーリングマシンで地面に穴を掘り、地中埋設物の有無を直接確認するとともに、地盤強度や土壌汚染の状況もチェックできます。費用は調査する箇所によっても異なりますが、10〜30万円程度が相場です。

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4.地中埋設物の撤去方法や費用相場

ここでは、地中埋設物の撤去方法や撤去費用の相場を解説します。

①地中埋設物の撤去方法

地中埋設物を撤去するためには、専門業者への依頼が必要です。

また、地中埋設物の種類によって、撤去方法は大きく異なります。例えば、埋設物としてよく見られるコンクリートや瓦などの建築廃材は、重機で完全に掘り起こしたあとに産業廃棄物として処理されるのが一般的です。

過去にコンクリート造の建物があった土地では、地中に基礎杭が打ち込まれているケースもあります。その場合は、専門の重機を使って撤去しなければなりません。

②地中埋設物の撤去費用は誰が負担する？

地中埋設物の撤去について契約書に特約で定めていない場合は、土地の購入者が撤去費用を負担するのが原則です。しかし、撤去費用が高額になり、購入者が売り主に対して損害賠償や契約不適合責任を求めるケースは珍しくありません。

③地中埋設物の撤去費用の相場

地中埋設物の種類によって、撤去費用の相場は大きく異なります。

地中埋設物の種類	費用相場
コンクリート	1万2,000円〜／㎡
木くず	5,000円〜／㎡
レンガや瓦	2万円〜／㎡
タイル	2万5,000円〜／㎡
浄化槽	10万円〜／個
古井戸の埋め戻し	10万円〜／個

浄化槽撤去や古井戸の埋め戻しなどに対しては、補助金が出る場合があります。お住まいの自治体に確認してみてください。

5.地中埋設物に関するトラブルを防ぐ方法

地中埋設物によるトラブルを回避するため、土地や不動産を売却する際に注意すべき3つのポイントを押さえておきましょう。

①重要事項説明書に記載し、説明する

土地を売却する際は、土地について知っている正確な情報を購入予定者に告知・説明しなければなりません。地中埋設物の調査を実施し、その内容を重要事項説明書に記載することをおすすめします。

たとえ地中埋設物があったとしても、買い主に地中埋設物の存在を伝え、撤去はしていないことや地盤強度をチェックしていることなどを説明しておけば、売却後に大きなトラブルに発展するリスクは低いはずです。

地中埋設物に関する内容は口頭で伝えるだけでなく、必ず書面に記載してくださいね。

②地中埋設物の有無がわからない場合は免責特約をつける

地中埋設物の有無が定かではない場合には、口頭での説明と併せて、契約不適合責任の免責特約をつけた売買契約を結ぶとよいでしょう。

なお、不利になる条件を意図的に隠すと、免責特約は無効となるため気をつけてください。

③信頼できる業者に依頼する

解体工事中に地中埋設物が出た場合、解体業者は土地の所有者に報告をしたうえで撤去するのが一般的な流れです。しかし、なかには報告をせず撤去後に高額な費用を請求したり、撤去すべき埋設物を地中に放置したりする悪徳業者も存在します。

地中埋設物の撤去や追加で発生する費用について、事前に丁寧な説明をしてくれる業者を選びましょう。

6.まとめ

地中埋設物とは、地中に埋まっている廃棄物や障害物のことです。土地を売却したあとに地中埋設物が見つかってトラブルに発展してしまうケースもあるため、事前に調査を行うことをおすすめします。

地中埋設物の調査や撤去にかかる費用は業者によっても異なるので、相場を把握したうえで複数の業者から見積もりをとることが大切です。

土地や不動産の売却を検討する際は、どのくらいの価格で売れるのか、どのような準備をすべきなのかなどわからないことが多いはずです。不安や不明点を解消するために、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

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