土地を売却する際は、エリアや広さだけでなく「地形」も大切なポイントです。正方形や長方形をした整形地の方がしやすいため、売れやすく、高値で取引される傾向にあります。
一方、都心部を中心によく見られる「旗竿地（はたざおち）」のような不整形地は、特殊な形状であることから売れにくいケースが多く、売却するときは工夫が必要です。
今回は、旗竿地がどのような土地なのかを詳しくご紹介します。旗竿地でも売れやすい土地の特徴やスムーズに売却するコツもまとめて解説するので、ぜひ最後までチェックしてくださいね。
1.旗竿地ってどんな土地？
旗竿地とは、正方形や長方形をした「旗」のような形と、細長い「竿」のような形がセットになっている土地のことです。道路に面する間口が狭くなっていて、奥まった場所に建物を建てる土地があります。
周りが建物に囲まれている環境であることが多く、道路に面している土地に比べて近所や車などの騒音などが気になりにくいというメリットがあります。ただし、建物を建てられるのが狭い路地の奥まった部分となるため、土地の活用方法や建物の設計には工夫をしなければなりません。
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2.旗竿地が売れないとされる4つの理由
旗竿地の特徴が理解できたところで、旗竿地が整形地と比べて売れにくいとされる4つの理由を見ていきましょう。
①建て替えられないケースがある
旗竿地によっては、建て替えができないケースがあります。昔の法律では接面道路に対して1.8mの間口が必要と定められていましたが、現行の法律では2m以上に変更されており、間口2m未満の旗竿地では建て替えができないのです。
また、間口を確保して建て替えられたとしても、建築コストがかかるうえに、想定していたよりも狭い家となってしまう恐れがあります。これは、将来建て替えを検討している購入希望者にとって大きなデメリットといえるでしょう。
②土地の評価額が低い傾向にある
旗竿地で建物を建てられるのは、旗の形をした四角形の部分のみ。土地の面積に対して建物用の部分が限られてしまっていることから、土地の評価額が低い傾向にあるのです。
将来売却するつもりでいる購入希望者にとって、土地の評価額が低いことは大きなデメリットとなります。
③土地の活用が難しい
旗竿地は特殊な形状をしているため、土地を活用しづらいこともデメリットです。周囲を住宅に囲まれていることが多い旗竿地には、日当たりや風通しが悪かったり、プライバシーの保護が難しかったりと、家づくりをするうえでさまざまな課題がつきまといます。
整形地とは違うやり方で工事を行わなければならないため、どうしても買い手がつきづらくなるのです。
④取り壊すコストが高くなりがち
旗竿地の竿部分の広さや長さによっては、建物の取り壊しにかかるコストが高くなってしまう恐れがあります。竿部分の土地が狭すぎると、重機やトラックが入れないケースもあるでしょう。
また、狭い土地での取り壊しなので、粉塵や騒音、事故に十分配慮しなければなりません。旗竿地での建て替えやリノベーションには高額な人件費・建築コストがかかるリスクがあるため、買い手がつきづらいのです。
3.売れやすい旗竿地と売れにくい旗竿地の特徴
旗竿地は整形地と比べて売りにくいとわかりました。しかし、旗竿地と一言でいっても、売れやすい土地と売れにくい土地があるのをご存じでしょうか？
ここでは、売れやすい旗竿地と売れにくい旗竿地の特徴を詳しくご紹介します。
①売れやすい旗竿地の特徴
売れやすい旗竿地の特徴は、次のとおりです。
・竿部分の間口が広い
・重機が入る余裕がある
・日当たりや風通しのよい設計となっている
・周辺の相場に比べて売却価格が安い |
旗竿地によって、竿部分の面積や間口の広さは大きく異なります。道路に接する間口が広い旗竿地なら、建築や解体の際に重機が土地の奥のほうまで入れるでしょう。さらに、竿部分に余裕があれば駐車スペースとして活用できます。
また、周囲を住宅に囲まれていても、日当たりや風通しが確保できていれば、他の旗竿地に比べて買い手が見つかりやすくなります。周辺の土地に比べて価格が安いことも、売却するうえでは大きな強みとなるでしょう。
②売れにくい旗竿地の特徴
売れにくい旗竿地の特徴は、次のとおりです。
・竿部分の間口が狭い
・再建築不可の土地である
・建築制限を受けてしまう
・間口が私道と接している |
竿部分の間口が現行の法律で定められている2mギリギリで狭い場合は、土地の評価額が低くなりやすい傾向があります。さらに、間口が2m未満で再建築できないケースや、建てられる建物の高さに制限があるケースなどは、より売れにくくなってしまうでしょう。
その他、間口が私道に接している旗竿地にも注意が必要です。この場合は、建物と道路を行き来する際に他の方の土地を通らなければならないため、土地の評価額が低くなる恐れがあります。
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4.売れにくい旗竿地をスムーズに売却する4つのポイント
売れにくい旗竿地をスムーズに売却するために知っておきたい「4つのポイント」を詳しく解説します。
①不動産会社に買い取ってもらう
旗竿地が再建築不可の場合は、買取に対応している不動産会社に相談するのがおすすめです。再建築不可の物件についての知識やノウハウを持つ不動産会社に相談すれば、個人に売却するよりもスムーズに手続きを進められます。
ただし、不動産買取の場合、個人への売却よりも価格が安くなってしまう傾向がある点には注意しましょう。住み替えが必要な方や、すぐに現金が欲しい方におすすめの手段といえます。
②周辺の土地を購入する
間口が狭くて土地を有効活用できない場合は、周辺の土地を購入できないか検討してみてください。再建築不可の土地であっても、竿部分の間口を広くすれば接道義務を果たせるため、土地を活用できる可能性が高まります。
隣の土地と合わせて売りに出すことで、スムーズな売却が期待できるでしょう。まずは不動産会社に相談してみてください。
③近隣の土地の所有者に売却する
近隣に土地の購入を検討している方がいたら、旗竿地を売却できるチャンスです。
周辺にお住まいの方にとっても、土地をまとめて面積を広げることで土地を有効活用する選択肢が広がります。直接声をかけるのが難しい場合は、信頼できる不動産会社に相談しましょう。
④売却前にリノベーションをする
日当たりや風通しが悪い場合は、リノベーションによって状況がよくなるケースがあります。
吹き抜けや天窓、高窓、地窓などを活用すると、太陽光をたくさん取り込めて風通しがよくなるでしょう。コストはかかりますが、魅力的な物件としてアピールできるのでおすすめです。
5.まとめ
旗竿地は特殊な形をしているため、整形地と比べて売れにくい傾向にあります。しかし、条件や工夫次第では、旗竿地であってもスムーズな売却が見込めます。
旗竿地を売却する際には、まず所有している土地の状況をチェックし、資産価値を正しく把握することから始めましょう。土地の評価はとても難しいので、少しでもよい条件で売却するためには信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
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