「住み替えローン」を利用すれば、資金的な余裕がなく住宅ローンを完済できていなくても住み替えが可能なんです！今回は、住み替えローンの仕組みとメリット・デメリットについて解説していきます。
自己資金がないときに検討したい「住み替えローン」ですが、金利は一般のローンより高く審査も厳しいもの。しっかりと資金計画を立てることが重要ですよ！
1. 住み替えローンの仕組み
◎住み替えローンの特徴◎
「広い家に住み替えたいけど、自己資金が足りない」
「住宅ローンの残債があり、住み替え自体が難しい」
そんな悩みを抱えている人は結構いらっしゃるのではないでしょうか。
住み替えローンとは、いまの家を売却しても住宅ローンが残ってしまうとき、新しく購入する家の資金と合算して借入できるローンのことです。
手持ち資金を補填しても住宅ローンを返済できない場合、抵当権を抹消できないため、いまの家を売ることはできません。売却価格よりも住宅ローンの残債のほうが多い場合、オーバーローン（担保割れ）という言い方をします。
住み替えローンは、オーバーローンの場合でも借入することができます。ただし、取り扱い金融機関が少なく、通常の住宅ローンよりも金利が高いのが特徴。借入金額が高額になるため、金融機関による審査も厳しめです。
◎住み替えローンを使える人◎
住み替えローンを使える人の大前提は、「いまの家を売っても住宅ローンが残ってしまうオーバーローンの状態で、新しく家を購入する人」です。
一時的に賃貸暮らしをする場合は利用することはできません。なぜなら、住宅ローンには担保が必要だからです。
住み替えローンの担保となるのは、新しく購入する家のこと。自身が住む場合に限って利用することができます。人に貸す場合は事業用ローンを利用することになり、住み替えローンを利用することはできません。
なお、住み替えローンに限りませんが、過去にローンの滞納履歴があると審査に通ることはまず無理といってよいでしょう。滞納だけでなく、カード払いやキャッシングの利用が多い人は、とくに注意してくださいね。
◎住み替えローンを使うためには売却と購入を同じタイミングでおこなう◎
住み替えローンを利用する場合、「いまの家の住宅ローン完済日」と「新しく購入する家の購入日」を同日にします。融資日を同日にするため、売却日と購入日を同じタイミングでおこなう必要があるのです。つまり、売却と購入を同時並行ですすめていかなければなりません。
決済日を同日にするために、まずいまの家の売却を優先することをおすすめします。売却は思った以上に時間がかかる可能性が高いので、「売り先行」のほうがスケジュールの調整がしやすいかもしれません。
非常にタイトなスケジュールになるため、時間的な余裕を確保し、不動産会社との連携をとることが重要です。
2. 住み替えローンのメリット
メリット①：自己資金が不要
住み替えローンの最大のメリットは、ローンの残債があって自己資金が足りなくても住み替えをすることができる点です。
「子どもが成長して部屋数が足りなくなった」
「転勤でどうしても住み替えが必要になった」
というときに、「自己資金がないので住み替えができない」と諦める必要はありません。
メリット②：仮住まいをしなくてよい
住み替えを敬遠する理由のひとつに「仮住まいをしなければならない」ということが挙げられます。引っ越しが2回になると、引っ越し費用や賃貸にかかる費用がかさむだけでなく、生活そのものも落ち着かなくなってしまいます。
住み替えローンを利用する場合は、売却と購入を同時におこなうため、仮住まいをする必要がありません。すぐに新居に引っ越しができるので、スムーズな住み替えが実現できるのです。
メリット③：残債があっても借りることができる
前章でも解説したとおり、住み替えローンは「いまの家のローン残債分と新しく購入する家の住宅ローンを合算して借りることができる」というもの。このようにまとめて借りることにより、自己資金が少なくても住み替えをすることができます。
3. 住み替えローンのデメリット
デメリット①：金利が高い
住み替えローンのデメリットは、一般の住宅ローンよりも金利が高く設定されていることです。
一般の住宅ローンは店頭金利よりも大きく優遇されており、金融機関にもよりますが、大手メガバンクでも0.5%前後（2021年5月時点の変動金利）と低金利で借りることができます。
しかし、住み替えローンの場合は優遇措置が適用されないため、2.4%前後（2021年5月時点の変動金利）と高い金利となってしまいます。
デメリット②：審査が厳しい
借入額や金利が多くなるため、一般の住宅ローンよりも審査が厳しくなります。現在安定した収入があるか、勤務先や勤務年数も厳しくチェックされます。また、取り扱っている金融機関も少なく、店舗型でないネットバンクでは取り扱っていません。
デメリット③：借入金額が増える
いまの家のローン残債と新しい家のローンを合算した額を、長期にわたり返済していかなければなりません。しかも高金利ですので、35年のローンを組むと、月々の返済額は今まで以上に高額になってしまいます。
住み替えローンによって家計が逼迫してしまうことのないよう、事前にライフプランと返済シミュレーションをしっかり立てることが重要です。
4. 住み替えローンを使えない場合の対処方法
①つなぎ融資を利用する
つなぎ融資とは、一時的に借入できる融資のことです。融資期間は1年以内と短く、金利も高く設定されていますが、売却と購入のタイミングが合わない場合のつなぎの期間に利用することができます。
②ダブルローンを利用する
親から資金援助を受けられる場合は、新居のローンを並行して借りるダブルローンを利用するという選択肢もあります。
ただし、ダブルローンの場合は2本のローンを組むため、審査が厳しくなります。いまの家のローン残債を抱えたままダブルローンを組むのは、リスクが大きいといえるでしょう。
③不動産会社に相談する
住み替えローンはあくまで「住み替えをするための融資の手段」にすぎません。どのような住み替えをするかこだわりたい場合は、不動産会社に相談しましょう。
たとえば、水回りのリフォーム工事を実施して高く売ることができれば、住み替えローンではなく一般のローンを組むことができるかもしれません。また、最近は「割賦（かっぷ）」で購入できる物件も増えています。
住み替えにはさまざまな知識が必要になりますので、早めに不動産会社に相談すると、多角的な視点で提案を受けられることが期待できますよ。
5. まとめ
住み替えローンは自己資金がなくても利用できる反面、金利が高く審査も厳しいもの。住み替えローンを利用する際は、長期にわたって返済できるか、返済計画に無理がないか、慎重に検討することが重要です。
よりよい住み替えを実現させるために、まずは資金計画を立てることから始めてみてください！
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