住み替えを検討するときに気になるのが、売却と購入のどちらを先に進めたらよいのかということ。この記事では、「売り先行」で住み替えをおこなう場合のメリット・デメリットと、住み替えを成功させる3つのコツについて解説します。
「売り先行」のパターンでは、新居の住宅ローンの審査が通るのか、仮住まいの引っ越し費用を捻出できるかについて、入念に計画しなければなりません。これから、堅実な資金計画を立てるためのポイントをお伝えしていきます。
１. 家の売却を優先する「売り先行」の特徴とは
「売り先行」の住み替えは、「今の家を売却したあとに次の家を買う」という住み替え方法です。先に家を売ることによりまとまった資金が手に入るので、堅実な住み替えをしたいという人におすすめです。
住み替えの基本は、「いま払い続けている住宅ローンが完済できるか」にかかっているといってもよいでしょう。今の住宅ローンを確実に完済できる貯蓄がある、またはすでに欲しい物件が決まっている場合を除き、「売り先行」で住み替えを進めるのが一般的です。
先に家を売却することができれば、その資金を頭金にして次の家の住宅ローンを組むこともできます。
資金的に余裕があり、住みたい家が決まっている！という人は、「買い先行」で進めてもかまいません。ただし、その場合においても「いつ、いくらくらいで売れるのか」をしっかり計算しておく必要があるでしょう。
「売り先行」でも「買い先行」でも重要なのは、しっかりとした資金計画を立てることです。なぜなら、住み替えをするということは「売却」と「購入」の両方の取引を短期間におこなうことだからです。
次の章では、「売り先行」のメリット・デメリットについて解説していきます。
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2. 「売り先行」のメリット
①資金計画が立てやすい
住み替えは資金計画をしっかり立てることが成功のコツ、とお伝えしました。「売り先行」の大きなメリットは、今の家の売却を先にするため、売却金額が確定した状態で新居探しができることです。
そのため、新居の予算をいくらまでに設定すればよいのか目途がつき、物件探しがしやすくなります。逆に、実際にいくらで売却できるかわからない状態での住み替えは、資金計画のうえでリスクが大きいともいえます。
②購入検討者に直接物件の魅力を伝えることができる
今の家に住みながら売却活動を始めると、土日を中心に内見に立ち会うことになります。よほどのことがない限り、物件のチラシや価格だけで決めるという購入検討者はいないでしょう。
「近くのスーパーには徒歩で行けるのか」「お隣さんはどんな人か」「騒音やにおいなどで困ったことはないか」など、チラシには載っていない情報を直接購入検討者に伝えられることは、大きなメリットです。
さらに、部屋や設備の使用状況がよい場合は好印象につながります。適切なリフォームやまめに掃除をしていることが確認できれば、「この売主さんから買いたい」という気持ちになるでしょう。
「思っていた以上によかった！」というプラスの印象を与えることができれば、よい条件で売却することにもつながります。
③売却代金を新居の住宅ローンに充てることができる
すでに売却した後であれば、新しく住宅ローンを組むときに頭金を多めに設定することもできます。もちろん、住宅ローン減税の恩恵を受けたい場合は、あえて頭金を少なくする方法もあります。
「買い先行」のようなダブルローンを組むことがないので、納得のいく金額で家の売却を進めることができるのです。
「売り先行」のメリットについてさらに詳しく知りたい方はこちら！
3. 「売り先行」のデメリット
①仮住まいが必要になる
「買い先行」との大きな違いは、「仮住まいをする必要がある」ということです。なぜなら、先に家の売却をすることにより、新居が見つかるまでの間、賃貸マンションなど一時的に住む場所を探さなくてはならないからです。
短期貸しのマンションの物件数は多くなく、賃貸期間が短いと大家さんに敬遠されがちです。さらに、引っ越し費用や初期費用がかさんでしまいます。新居が見つかるまでは落ち着かない日々が続きますので、その点はデメリットといえるでしょう。
②内見対応で時間に余裕がなくなる
住みながらの売却活動は、いつ内見が来るか予測できません。平日でも「すぐに家を見たい」という購入検討者はいますので、いつでも対応できるよう準備しておかなければなりません。
1日に何組も対応することもあり、時間的に余裕がなくなってきてしまいます。「内見対応のために自分たちの時間が削られるのが嫌」「土日は新居探しがしたい」という人は、先に仮住まいをして、空き家の状態で売却するとよいでしょう。
空き家状態のほうが、不動産会社が勝手に案内をしてくれますので気が楽ですし、早く売れやすいのです。
③住み替えローンを利用する場合、審査が厳しくなる
いまの家の住宅ローンが残っている場合は、基本的に売却時にローンを完済しなければ家を売ることはできません。ただし、タイミングよく「売却」と「新居購入」を同時進行でおこなうことができるときに限って、「住み替えローン」が利用できます。
住み替えローンとは、「いまの家を売って残った住宅ローンと新居の購入資金」を借りることができる仕組みですが、通常の住宅ローンよりも審査は厳しいものとなっています。
年収、年齢、完済までの期間、他の借入状況などを厳しくチェックされますので、住み替えローンを利用したいという人は、早めに金融機関や不動産会社に相談しましょう。
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4. 「売り先行」を成功させる3つのコツ
①地域密着型の不動産会社を選択する
「売り先行」の住み替えは、不動産会社選びが肝となります。まずは最低3社から5社に絞って売却査定を依頼しましょう。
査定額が適切かどうかも大切ですが、担当者が信頼のおける人であるかもじっくり見極める必要があります。「この物件なら見込み客がいるので絶対に売れますよ！」と根拠のないことを言う担当者は避けましょう。
できれば、地域情報に精通した売買取引の多い地域密着型の不動産会社がおすすめです。
②相対的に売買需要の高い時期を選ぶ
不動産市場も需要と供給のバランスで成り立っています。現在は中古市場も売り手市場で活況ですが、もっとも売買が活況になるのが2月から3月の引っ越しシーズン。よりよい条件で売りたいのであれば、この時期を狙って準備するのがよいでしょう。
③売り急ぐ場合は業者買取の選択肢も検討する
事情があって一刻も早く売らなければならない場合は、業者買取も検討しましょう。売却活動が長期戦になってしまうと、固定資産税や管理費、修繕費などのランニングコストがかかってしまいます。
業者買取の場合、売却価格は相場より下がってしまいますが、早く現金化することができます。売却にも様々な方法がありますので、状況に応じた売却方法を提案してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。
ハウスウェルは地域密着の不動産会社です！「売り先行」の住み替えをお考えでしたら是非一度ご相談ください！
5. まとめ
住み替えの成功のコツは、「堅実な資金計画を立てること」と「よい不動産会社との出会い」です。
住み替えを検討する前に、今の住宅ローンがどのくらい残っているのか、貯蓄額はどのくらいあるのか、今後のライフイベントにおいて大きな支出はないか、などをじっくり洗い出すことから始めましょう。
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