相続した不動産を売却すると、売却金額に応じて印紙税がかかったり、利益に対して譲渡所得税がかかったりとさまざまな税金が発生します。節税したい場合は、相続から3年以内に売却するのがおすすめです。
本記事では、相続した不動産の売却時にかかる税金と、節税するためのポイントや注意点について詳しく解説します。
1.相続した不動産を売却する際にかかる税金
まず、相続した不動産を売却するときにかかる税金の種類をご紹介しましょう。
①譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売った利益に対して課せられる税金です。所得税と住民税を合わせて譲渡所得税といいますが、2037年までは復興特別所得税も一緒に課税されます。
譲渡所得税は、課税対象となる「譲渡所得」に一定の税率をかけて計算します。譲渡所得の求め方は、下記のとおりです。
| 譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額 |
※収入金額：不動産を売却して受け取った金額
※取得費：故人が土地を購入したときの購入代金や購入手数料に、相続人が相続した際に支払った登記費用や登録免許税などを加算した金額
※譲渡費用：仲介手数料や測量費など、不動産を売却するために支払った金額
特別控除額は、相続した不動産の売却において一定の条件を満たした場合に適用されるもので、収入金額から最大3,000万円差し引かれます。特別控除については、このあと詳しくご説明します。
②印紙税
印紙税は、不動産の売買契約書を作成する際に支払う税金です。契約金額が高くなればなるほど、印紙税も高くなります。
2024年4月現在、不動産の売買契約書にかかる印紙税は次のとおりです。
| 記載されている契約金額 |
印紙税額 |
| 100万円を超え500万円以下 |
1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 |
5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 |
1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 |
3万円 |
また、不動産を売却するときに不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料に対して消費税もかかると覚えておきましょう。
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2.【相続した不動産の売却】節税できる特例
相続した不動産を売却するときに節税できる特例をご紹介します。ご自身のケースで適用されるか確認してみてください。
①取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、不動産を相続した日から3年10カ月以内に売却すると、相続税額の一部をその不動産の取得費に含められるという特例です。譲渡所得から差し引ける金額が増えるため、支払う譲渡所得税の額を抑えられます。
取得費加算の特例が適用されるためには、次の3つの条件を満たさなければなりません。
・相続や遺贈によって不動産を取得した相続人である
・相続したときに相続税が課せられた
・相続税の申告期限の翌日から3年以内に譲渡した |
取得費に加算される金額を求めるためには、複雑な数式を使います。詳しい計算方法は、国税庁のホームページをチェックしてください。
②相続空き家の3,000万円特別控除
取得費加算の特例以外にも、譲渡所得税に適用される特例があります。それが「相続空き家の3,000万円特別控除」です。一定の条件を満たせば、相続した不動産を売却して得た利益に対して最大3,000万円が控除されます。
相続空き家3,000万円特別控除が適用される条件は細かく規定されていますが、そのなかでも代表的なものをご紹介しましょう。
【特例を受けるための条件】
・被相続人が住んでいた家、もしくは家と土地を相続し、2016年4月1日から2027年12月31日までに売却していること
・相続の開始から3年を経過する年の12月31日までに売ること
・売却代金が1億円以下であること
・売った相手が親子や夫婦など近親者でないこと
【家屋の条件】
・1981年5月31日以前に建築されたこと
・一定の耐震基準を満たしていること
・相続から譲渡までに、事業・貸し付け・居住などに用いられていないこと
参考元： No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁 |
相続空き家3,000万円特別控除の手続きは、不動産を売却した翌年に確定申告で行います。添付しなければならない書類が多いため、詳しい内容は国税局のホームページを確認してください。
③取得費加算の特例と相続空き家の3,000万円特例は併用できない
今回ご紹介した「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特例」は、併用できません。そのため、どちらの特例の方がより節税できるかを確認した上で、手続きを行う必要があります。
売却益が3,000万円以下の場合は、相続空き家の3,000万円特例を利用すれば譲渡所得が0円になるため、譲渡所得税も0円になります。一方で、売却益が3,000万円以上の場合は、相続税の額によってどちらの特例が節税になるかが大きく異なると覚えておきましょう。
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3.相続した不動産を売却するときの注意点
相続した不動産を売却するときの注意点をご紹介します。
①共有名義の売却は全員の同意が必要
共有名義の不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。ここで大切なのが、「売却する事実」と「売却価格」に対する同意を得ることです。
「いくら以上であれば売りに出す」と共有者全員で売却する上での最低ラインを決めておくと、買い手から値引き交渉があった場合でもスムーズに対応できるでしょう。
②単独で相続する際は贈与にならないよう気を付ける
相続人が一人で不動産を相続・売却し、売却金額を他の相続人に分配してしまうと、税務署から贈与を疑われるため注意が必要です。
贈与にならないよう、不動産を相続する際には遺産分割協議書を作成しましょう。遺産分割協議書とは、相続人全員で遺産をどう分けるのか話し合った結果が明記された書面です。
特定の相続人が不動産を相続した場合でも、他の相続人たちで遺産を分配することを遺産分割協議書に明記しておけば、贈与ではないと証明できます。万が一、遺産分割協議書を作成せずに相続する場合は、相続人全員で相続して売却するのがおすすめです。
③売却期限は3年以内が目安となる
相続した不動産を売却するときの特例の期限は、3年が目安です。
| 特例の種類 |
適用期限 |
| 取得費加算の特例 |
相続開始の翌日から3年10カ月以内 |
| 相続空き家の3,000万円特別控除 |
相続開始から3年を経過する年の12月31日まで |
2つの特例の期限に若干の違いはあるものの、名義変更や契約締結などの手続きにかかる期間を踏まえて、3年以内のタイミングで売却するとよいでしょう。
4.まとめ
相続した不動産の売却で節税したい場合は、相続から3年以内に売却するのがおすすめです。相続した実家を活用せずに所有しているだけでは、維持費や税金ばかりかかってしまうため、なるべく早いタイミングでの売却を検討しましょう。
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