「築40年以上の実家を相続したけれど、住む予定はない」
「実家を売却したいけれど、何から始めればいいか分からない」
「どのような売却方法があるか知りたい」
このように、相続した古い家の処分方法にお困りの方は多いはずです。
そこで本記事では、築40年以上の住宅の売却方法をご紹介します。なかなか売却できないときの対処法も解説しますので、ぜひ参考にしてください。
1.「古い家」の基準は？
一般的に、築年数の古い物件は老朽化が進んでいたり、設備が劣化していたりするため、築年数の浅い物件に比べて売れにくい傾向があります。
「古い家」について明確な基準は定められていないものの、下記の2つが判断基準とされています。
それぞれの基準について見ていきましょう。
①法定耐用年数とは
法定耐用年数とは、不動産を含む固定資産を使用できる期間のことです。木造住宅の法定耐用年数は、アパートなどの業務用で22年、一般住宅などの非業務用で33年と定められています。
つまり、築40年の木造一戸建ての建物は、資産価値がほぼゼロに等しいといえます。ただし、法定耐用年数が建物の寿命というわけではありません。また、建物が古かったとしても、土地には一定の資産価値が残ります。
②耐震基準とは
耐震基準とは、建物が最低限維持しなければならない、地震に耐え得る性能のことです。
1981年に建築基準法が大きく改正されたことを受け、1981年6月1日を境として「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2つに区別されています。新耐震基準では震度6強～7程度の地震でも倒壊せず人命に危害が及ばないこと、旧耐震基準では震度5強程度の地震で損傷しないことが基準となっています。
築40年以上の家は旧耐震基準で建てられている恐れがあり、耐震補強の対策がされていない限り耐震性に不安が残るため、買い手からは敬遠されてしまうでしょう。旧耐震基準の物件は住宅ローンが組めないケースもあり、一般的に売れにくい傾向があります。
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2.【結論】築40年は古い家！築40年以上の家を売却する方法
結論からお伝えすると、築40年の物件は、売却しづらい「古い家」に該当します。築浅の物件に比べて買い手が見つかりにくいため、売却方法に工夫が必要です。
ここからは、築40年の古い家を売却する4つの方法をご紹介しましょう。
①更地にして売却する
更地にして売却することで、買い主は建物の解体に時間や費用をかけずに新しい家を建てられます。新築物件に住みたい買い主にとって、大きなメリットとなる売却方法です。
ただし、更地にして売却するためには費用がかかります。建物の解体にかかる費用は、木造住宅で1坪あたり3〜5万円が相場です。
「費用がかかってもいいから、とにかく買い主を見つけたい」という方は、更地の状態で売り出すことを検討してみてください。
②古家付き土地として売却する
「解体費用もかかるし、一戸建てを解体せずに売却したい」という方には、古家付き土地として売却する方法もおすすめです。古家付き土地として売りに出せば、解体費用はかからず、時間をかけずに売り出せるというメリットもあります。
一方で、次のようなデメリットがあります。
・売却価格が下がってしまう
・家付きだと買い手が見つかりにくい
・相続した空き家の特例が適用できない |
古家付き土地として売却する場合、本来売り主がやるべき建物解体工事の費用分を、売却価格から減額することになるでしょう。また、ボロボロの状態の古い家が建っていると、買い手にマイナスの印象を持たれてしまう恐れもあります。
なお、相続した空き家の特例を使えば、売却による課税所得から3,000万円まで控除できます。しかし、この特例は一定の耐震基準を満たす場合を除き、建物を解体して更地で売り出さなければ適用されません。高額な譲渡所得税が発生するリスクもあるため、注意が必要です。
③不動産会社に買い取ってもらう
建物の状態が悪くて売れそうにない場合は、不動産会社に買い取ってもらう方法もおすすめです。
不動産会社が仲介して第三者が購入する一般的な売却方法とは違い、不動産会社が買い主となるため、短期間で売却できます。不動産会社は、更地にしたり、建物のリフォームやリノベーションをしたりして、不動産としての価値を高めて再度売りに出すのです。
ただし、不動産会社に買い取ってもらう場合、売却価格が仲介による相場の70％程度まで下がってしまうというデメリットもあります。
④空き家バンクに登録する
空き家バンクに登録して買い手を見つける方法もおすすめです。空き家バンクとは、空き家を売りたい方と買いたい方をマッチングさせるサービスで、地方自治体が提供しています。
ただし、エリアによってはサービスを利用できないことがあります。また、不動産会社を介さずに取引が行われるため、売り主と買い主間でトラブルに発展するケースもある点に注意が必要です。
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3.築40年の古い家がなかなか売れないときの対処法
築40年の古い家がなかなか売れないときの対処法をご紹介します。
①販売価格を下げる
家がなかなか売れない場合、販売価格が相場よりも高すぎる可能性があります。同じような条件の物件の売却価格をリサーチして、設定している価格が妥当かどうかを確認してください。
不動産会社に相談しながら適正な価格で売りに出せば、スムーズに売却活動を進められるでしょう。
②不動産会社を変えてみる
売却がうまくいかない理由として、仲介を依頼する不動産会社に問題があるケースも考えられます。担当者との相性が悪かったり、購入希望者がなかなか現れなかったりする場合は、思い切って不動産会社を変えることも検討してください。
不動産会社のホームページをチェックしたり、実際に利用した方の口コミを参考にしたりして、信頼できる業者を見つけましょう。
4.まとめ
築40年以上の家自体には価値がほとんどないものの、土地の状態や立地条件、周辺環境などによっては高値で売却できる可能性もあります。相続した不動産の売却活動がスムーズに進まない場合は、販売価格を下げたり、不動産会社を変えてみたりなどの対策を検討してみましょう。
築40年以上の古い物件の売却を検討している方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。ハウスウェルなら現在のお住まいの価値を見出し、適切なご提案やアドバイス、手厚いサポートを提供いたします。ぜひお気軽にお問い合わせください。
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