マンションから一戸建ての住み替えは、自由度が高まりワクワクしますよね。今回は、住み替えを検討する前におさえておきたい注意点を挙げました。
マンションと比較すると、一戸建てはのびのびと子育てができる部屋数と広さが魅力。落ち着いた環境で庭のある生活は、まさに「夢のマイホーム」といっても過言ではないでしょう。
しかし、一戸建ては注意点も多く、マンションと違ってすべて自分で修繕をおこなわなくてはなりません。地盤が弱いと災害発生時に大きな被害に遭うことも。後悔しない住み替えのために、ぜひ参考にしてみてくださいね！
1. 土地に関する注意点
①地盤・地勢はしっかりしているか
戸建ては土地選びが重要！土地に欠陥があれば、戸建て住宅としての市場価値は下がり、生命の危険にも晒されることとなります。大震災が発生したときに液状化しやすい地盤でないか、近くに河川や海岸があるかどうかもチェックしましょう。
過去に溜池を埋立てして造成された土地も要注意。地盤の固さは耐震性に直結します。住宅地盤情報提供システムの「ジオダス」や国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で、地盤の状況や地勢の分類などを確認するとよいでしょう。
②土壌汚染の心配はないか
過去に工場が建っていた土地も要注意！産業廃棄物などを地中に埋設し土壌を汚染しておきながら、その点をわざと買主に隠して売ろうとする売主が存在します。
この場合、裁判で売主の説明義務違反が問われ、当該売主には地中埋設物や土壌汚染の除去費用・浄化費用等について賠償義務が課されることになります。
このような事態を回避するためにも、事前に土壌汚染調査をおこないましょう。古い住宅地図を参照して、過去に何が建っていたかを調べておくのもよい方法です。
③土砂災害警戒区域等に指定されていないか
土砂災害警戒区域等に指定された土地は、ほかの土地よりも土砂災害発生のリスクが高いと認められるエリア。家族の生命や財産を守るために、リスクのある土地を買うのはおすすめしません。
このような情報はチラシに小さな文字で書かれていることが多いので、隅々まで目を通すことが重要ですよ！
2. 建物に関する注意点
①耐震性に問題はないか
最近の戸建ては、震度6強から7程度の大震災で倒壊しないよう、建築基準法で細かな基準が定められています。これを「新耐震基準」といいます。
一方、1981年6月より前に建てられた建築物は「旧耐震基準」といって、今の厳しい耐震基準をクリアしていません。旧耐震基準のままの建物の場合、適切に耐震補強工事をおこなっているかを確認しましょう。
中古物件を検討するときは、「旧耐震基準か否か」も判断のひとつの目安！また、地震で倒壊しないために、しっかりとした工務店やハウスメーカーを選ぶことも重要です。
②メンテナンス費用を確保できるか
戸建てはマンションのような管理費や修繕積立金が不要です。その代わり、建物の管理や修繕は全部自分で手配しなくてはいけません。
10年経過すると、水回りやキッチンなどの設備点検が必要となります。さらに15年経過すると、屋根の補強や外壁塗装をしなければなりません。また、庭がある家は、庭木の剪定や害虫駆除といったメンテナンスにも費用が発生！
戸建てもマンションの大規模修繕に備えるのと同じ、来るべき修繕のために一定額をコツコツ積み立てる必要があるのです。
③隣の住宅との距離や窓の位置は適切か
戸建ては、マンションと比べてプライバシーを確保しやすい点が魅力ですよね。上階からの足音に悩まされることや、ベランダでお隣さんと目が合うこともありません。
しかし、隣の家との距離が近い場合は要注意！窓を開けるとお隣さんの部屋が丸見え、なんてことも。とくに都心の戸建ては、3階建ての狭小住宅が隙間なく建っていることも多いです。
「本来は南向きであるにもかかわらず、隣の家の視線を気にして日中ずっとカーテンを閉めっぱなしで暗い」なんてことのないよう、ある程度プライバシーを確保できるか確認しておきましょう。ただし、このような場合「半透明のおしゃれな目隠しシート」などによってプチDIYすることで解決することもあるため、柔軟に検討するのがコツです。
3. 新しく家を建てる際の注意点
①建築条件付き土地は建売住宅と大きく異なる
「建築条件付き」という表記を見たことはありませんか？建売住宅よりも割安で購入できることが多いので、一見よさそうだと思われるかもしれません。
建築条件付き土地は「売建住宅」とも呼ばれ、建売住宅とは大きく異なります。建築条件付き土地を購入する場合は、「土地売買契約」と「建物請負契約」の二つの契約を締結することになります。
一般的に、「土地売買契約」が完了した後に施工会社と住宅の設計プランの打ち合わせを重ね、プラン決定後に建築を開始するため「建物請負契約」を締結します。
「土地売買契約」と「建物請負契約」を同時に契約することはできません。この二つを同日に契約することは法律違反となります。まれに、同日に契約させようとする業者がいるので要注意！
また、仲介手数料は土地の代金分しか請求できません。建物の仲介手数料も請求されることがないように、きちんと確認することが重要です。
「建築条件付き土地は注文住宅のようなもの」とイメージする人もいますが、自由度が施工会社によって左右されるため、向き不向きのある取引ともいえます。
②未完成物件の代金全額引渡しは絶対にやってはいけない
一般的に、残金の支払いは引渡しと同時に行うことが多いです。未完成の部分があるにもかかわらず代金を先払いする行為は、トラブルを生む原因につながって危険！
もし代金を全部支払ってしまった場合、施工会社が倒産して工事が中断したとしても返金してくれることはありません。必ず住宅が完成した後に残金を支払いましょう。
③引渡し前に建物状況調査をおこなう
2018年4月に、法改正により中古住宅の建物状況調査（インスペクション）のあっせんが義務付けられました。これは調査自体を義務化したのではなく、「建物状況調査をする際は業者を紹介しますよ」と不動産会社が「告知」をしなければならないという内容です。
建物状況調査とは「住宅診断」や「住宅検査」とも呼ばれているもので、建物の施工不具合の有無や劣化状態を確認するだけでなく、雨漏りや建物の傾きを調査すること。中古住宅だけでなく、新築住宅でも建物状況調査は重要です。
この時点で瑕疵（かし）や劣化など問題点が見つかった場合、売主に補修を依頼することができます。売買する前に瑕疵がわかれば、取引後のトラブルが減り安心して住むことができますよね！
トラブル防止のため、引渡し前に建物内部の写真を撮っておくのもおすすめです。
4. まとめ
マンションから戸建てへの住み替えは注意点が多いものです。しかしながら、全部ひとりで調べるのには限界がありますよね。まずは、地域密着型で売買実績の多い不動産会社に相談してみることから始めてみましょう。
納得のいく住み替えを成功させるコツは「よい不動産会社に出会うこと」！あなたの住み替えが満足のいくものになるよう、この記事が参考になれば幸いです。
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