今回は、マンションへの住み替えを検討する前にやるべき《3つのこと》と、今の家を高く早く売るための《3つのコツ》をご紹介します。
「在宅ワークが続き、自分の仕事部屋を確保したい」
「子どもが増えて手狭になったので、広い部屋に住みたい」
といった、ライフスタイルの変化による悩みを解消する方法のひとつが『住み替え』です。
マンションは利便性の良さと管理の手間が不要なことが魅力！とくに、都心や郊外のターミナル駅に近いマンションは年々人気が高まっています。理想の住み替えを実現するためにも、ぜひ参考にしてみてくださいね。
1. マンションへの住み替えを決めたらやるべき3つのこと
①複数の不動産会社に査定を依頼する
住み替えの場合は単なる不動産物件の売却と異なり、「今の家の売却」と「新居購入」の2つの作業をおこなうことになります。ですから、住み替えが得意な不動産会社を選ぶことがポイント！
「どこの不動産会社を選んでいいのかわからない」という人は、ホームページや売買取扱件数を基準にして、まずは今の家の査定を依頼してみましょう。少なくとも3社から5社に査定してもらうと売却相場を知ることができます。
また、住み替えで重要なことは「信頼できる営業マンに出会うこと」！できるだけ住み替えに慣れている営業マンを選びましょう。「住み替えに関しての疑問に的確に回答してくれるか？」「資金面や税制面でのアドバイスをもらえるか？」など、査定時にしっかり見極めてくださいね。
②資金計画を立てる
「資金計画を立てないまま何となく住み替えを進めてしまった……」
これはよくある失敗パターンの典型例です。新居選びの前に必ず資金計画を立てましょう。
まずは、今の家の住宅ローンが完済できるかを確認します。査定額が住宅ローン残債を下回ってしまう場合、手持ちの現金を補填しなければ原則として住み替えはできません。ローン返済予定表などを見て、残債を一括返済できる人は問題ないでしょう。
また、住宅ローンの問題だけでなく、家の売買には諸費用がかかります。仲介手数料、印紙代、手付金などを別途現金で用意しておく必要があるのです。
新たに組む住宅ローンの返済がより負担になるタイミングは、子どもが高校、大学に進学する前！資金計画を立てるのが難しい人は、不動産会社に在籍しているファイナンシャルプランナーに相談するのもひとつの手ですよ。
③家族間の認識を共有する
「夫婦で住みたいエリアが異なる、そもそも夫が住み替えに乗り気ではない……」
これもよくあるケースですね。
住み替えに関して家族間で温度差がある場合、「なぜ住み替えをしたいのか」「今住み替えをするメリット」について徹底的に話し合う必要があります。なぜなら、家を買い替えることは大きなお金が動くだけでなく、住環境が変わるというリスクも孕んでいるからです。
家族間での意思一致は重要！もし一方が住み替えに反対している場合は、無理やり押し進めるのはNGです。
自己資金が足りない場合は、「時期を待つ」「賃貸に住み替える」など別の選択肢もあります。その場合、中立的な立場でアドバイスしてくれる不動産会社を上手に利用してみるのもよいでしょう。
2. 今の家を高く早く売る3つのコツ
①高すぎると敬遠される！相場に見合った適正価格で売り出す
不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ家の売却活動スタート！売却価格は査定価格を基準として設定します。物件のコンディションがよければ、査定価格に少し上乗せした価格で売りに出すことも可能です。
「できるだけ高く売りたい！」という気持ちはわかりますが、あまりにも査定額と乖離した価格は買い手に敬遠されがち。売却価格は市場の相場や時期にも左右されるので、不動産会社と相談しながら決めましょう。
②物は極力少なく！他の家との差別化を図る
住みながら売却活動を進める場合は、まず物を減らすことから始めましょう。新築モデルルームのような状態は難しくても、極力すっきりした部屋であれば買い手に好印象を与えることができます。
物が多いと、引っ越しの費用や労力もそれなりにかかります。なるべく生活感を出さずにキレイな部屋を保つのがコツ！
もし同じマンションに同価格帯の売り出し物件がある場合は、キレイな家のほうが有利にはたらくことも。築浅物件であってもハウスクリーニングを活用してみるのもおすすめです。水回りを中心にハウスクリーニングをすることで、他の家との差別化を図ることができますよ。
③売却はスピードが命！長期化するのであれば業者買取も検討する
「売り出したものの、なかなか買い手が見つからない……」
売却活動が長期化すると焦りますよね。なぜ売れないのか、値下げすれば売れるのか、率直に不動産会社に聞いてみるのもひとつの方法です。
もし売却が困難な立地や条件（駅から遠い・築年数が経過しているなど）の理由から、競合物件と比較して優位点があまりない場合は、業者買取も検討してみましょう。業者に直接買い取ってもらうため、仲介手数料は不要です。
ただし、業者買取の価格は一般の相場価格の7～8割程度になる可能性が高いので、最後の手段と考えておくのがよいでしょう。
3. リセールバリューを考える！新居選びのコツ
「リセールバリュー」とは、再販するときの価値や価格を意味します。いわゆる「資産価値の高いマンション」のこと。「今住み替えをするのに、もう売りに出すことを考えなければならないの？」と思う人もいらっしゃるかもしれません。
しかし、人生は長いです。たとえ「終の棲家」として選んだ家であっても、将来何があるかわかりません。転勤、転職、災害、病気など、いざというときに売却しやすいマンションを選ぶことが重要！
「リセールバリュー」が高いマンションの条件は以下の3つです。
条件1: 駅から近い
駅から近いことは重要！徒歩5分以内のマンションは一般的に値崩れしにくいです。
条件2: 交通の便がよい
特急や急行が停車する駅も人気が高いです。電車だけでなくバス便も多ければ、なおよいでしょう。
条件3: 生活環境が整っている
近くにスーパーや銀行があるかどうかも、生活するうえでは外せない条件。保育園や学校が近いというのも、子育て世代には重要なポイントです。
マイホームは簡単に住み替えができないため、長く住み続けられる立地や環境を選ぶことが大切です。内見の際は、管理状態が良好かどうかも要チェック。ゴミ置き場やエントランスが汚れていると、「適切な管理がおこなわれていない」という目安になります。
また、近年は自然災害が頻発し、洪水や土砂災害などが多発しています。万が一のリスクに備え、ハザードマップを確認しておきましょう。
4. まとめ
マンションへの住み替えを成功させる最大のコツは、「よい不動産会社と出会うこと」です。まずは地域密着型で信頼できる不動産会社に査定を依頼してみることから始めてみましょう。
プロの力をうまく活用することこそが、理想の住み替えを成功に導くカギ！よりよい住み替えを実現できるよう、この記事が参考になれば幸いです。
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