買い先行 or 売り先行…自分に向いているのは？　～ライフスタイルにあった住み替え方法を～｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル

1住み替えには「買い先行」と「売り先行」の2種類ある

住み替えは、新居を買ってから今の家を売る「買い先行」型と、今の家を売ってから新居を買う「売り先行」型の2パターンに分けられます。

「買い先行」のパターンは、先に新居を買うので仮住まいをする必要はありません。ただし、旧居がいつ売れるかわからないといったリスクがあります。

逆に「売り先行」のパターンは、今の家が売れてから新居を買うので、今の家のローンが終わっていない場合でも、ダブルローン（二重ローン）を組む必要はありません。ただし、新しい家が見つかるまで、一時的に仮住まいをしなければなりません。

どちらも住み替えをすることに変わりはないのですが、「買い先行」も「売り先行」もそれぞれメリット・デメリットがあります。自分がどちらのタイプに向いているかをよく吟味してから住み替えを進めたほうが、効率よくおこなうことができるでしょう。

もっとも理想的な方法は「売り買い同時進行」ですが、実際にタイミングを合わせて同時売買することは難しいもの。仮にすぐに買い手が見つかっても、順調に契約に向けて進めてきたのに「住宅ローンの本審査が通らなかった」など、いきなりキャンセルをする人もいるのです。

また、現在は日銀の利上げ方針に伴い、住宅ローンの金利（変動金利・固定金利ともに）が上昇傾向にあります。これにより、以前に比べて「ダブルローン」や「住み替えローン」を利用する際の金利負担が大きくなっており、これまで以上に慎重な資金計画とタイミングのコントロールが求められています。

それでも、今の家の売却と新居購入をタイミングよくおこなうことができれば、余計な金利や仮住まい費用を払うことなく、スムーズに住み替えができますよね。

では「買い先行」と「売り先行」、どちらが自分に向いているか、それぞれの特徴を見ていきましょう！

2「買い先行」に向いている人の特徴

「買い先行」は先に新居を確保できるため、新居選び・仮住まいの有無・売却方法など、さまざまな面でメリットのある住み替え方法です。ここでは「買い先行」に向いている人の3つの特徴をご紹介します。

①新居選びを妥協したくない人

「買い先行」は、新居選びを妥協したくない人におすすめです。

人気物件は購入希望者が殺到し、タッチの差で決まってしまうことも珍しくありません。あらかじめ欲しい物件が決まっており、資金に余裕がある人は、「買い先行」でおこなうのが◎！

「売却した自宅の引き渡し期限までに新居を決める」といった期限がないため、納得いくまでじっくりと新居を探すことができますよ。

ただし、今の家の住宅ローンを一括返済することができるくらい潤沢な資金があること、年収や勤務先が安定していることが大前提となります。金利が上昇局面にある現在、無理にダブルローンを組むと毎月の返済負担が急増するリスクがあるため、「いくらまでなら金利が上がっても耐えられるか」のシミュレーションが極めて重要です。

②仮住まいをしたくない人

先に新居を購入するので、仮住まいをしたくない人にもおすすめです。

仮住まいは引っ越しが2回となってしまい、落ち着かない生活が続くもの。また、仮住まいの費用もかかりますし、物件探しも簡単ではありません。賃貸物件に半年住むとなると、初期費用や仲介手数料、引っ越し費用などで100万円くらいかかるとみておきましょう。

それに、仮住まい生活が長期化すると「早く新居を見つけなければ！」と焦ってしまい、新居探しを妥協する要因にもなりがち。その点、仮住まいの手間や費用がなく、直接新居に引っ越しができるというのは大きなメリットです！

③空き家の状態で今の家を売りたい人

一般的に、空き家状態のほうが売れやすいもの。なぜなら、空き家のほうが購入者にとってすぐに入居できるからです。

居住中に売却活動をすると、土日を中心に内見対応に追われることになり、常に部屋を掃除してきれいにしておかなければなりません。部屋だけでなく収納スペースや水回りもくまなく見られるので、生活感があると敬遠されることも。

内見対応に追われると、だんだん疲れてきます。その点、空き家にしておけば不動産会社が勝手に案内をしてくれるので、精神的にも楽ですよね。空き家の状態で売却活動したい人には「買い先行」のほうが◎です！

3「売り先行」に向いている人の特徴

「売り先行」は、今の家の売却を優先することで資金計画を確定させてから新居を探せる方法です。ここでは「売り先行」に向いている人の3つの特徴をご紹介します。

①好条件でじっくり今の家を売りたい人

「売り先行」は、売り急ぐ必要がある人を除き、よい条件で今の家を売ることに専念できます。複数の購入申込者がいれば、その中からいちばん高く買ってくれる属性のよい人を選べることも魅力ですよね。

引っ越しシーズンの2月から3月に焦点を当てて売却活動をすれば、より高値で売れる可能性も高まります。

「売却活動をしてみたものの、なかなか買い手が見つからない」といった場合は、簡単なリフォームをしてみるのもおすすめ。「売り先行」は、じっくり時間をかけて好条件で売りたい人に向いています！

②堅実に資金計画を立てたい人

「売り先行」は今の家の売却を優先するため、売却益をそのまま新居の住宅ローンの頭金に充てることができます。そのため、堅実に資金計画を立てたい人に向いているといえるでしょう。

売却前に新居を購入した場合、まだ売却価格が確定していないため、資金計画に大きなズレが生じることがあります。特に現在は金利上昇の影響で、買い手の動きが慎重になるエリアも増えています。「以前ならこの価格ですぐに売れた」という相場観が通用しにくくなっているため、売り急いで値下げせざるを得なくなるリスクを避ける意味でも、売り先行のメリットがより大きくなっています。

「売り先行」なら売却資金が確定してから新居を探すため、金利上昇時代でも無理なく身の丈に合った物件探しができますよ。

③住宅ローンが残っている人

住宅ローンが残っている物件を売却する場合には、資金繰りを考えて「売り先行」を選択するのが一般的です。

家を売却するには「抵当権を外すこと」が条件。抵当権は住宅ローン残債を一括返済することで抹消することができます。

しかしながら、貯蓄を加えても今の家の住宅ローンを一括返済することができない場合、抵当権抹消の手続きをすることができません。この場合、「住み替えローン」や「つなぎ融資」を利用する方法がありますが、現在のような金利上昇局面においては、これらの融資条件はさらに厳しくなり、適用される金利も高くなる傾向があります。そのため、ローン残債が多い方ほど、まずは今の家を確実に売却して返済資金を作る「売り先行」を強く推奨します。

4住み替えをスムーズにするコツは不動産会社選びにあり！

「買い先行」「売り先行」どちらを選ぶ場合でも、住み替えをスムーズに進めるためには不動産会社選びが大きなポイントになります。ここでは、押さえておきたい2つのコツをご紹介します。

①「売り」と「買い」は同じ不動産会社にする

「売り」と「買い」の不動産会社は同じ会社にするとよいでしょう。なぜなら、それぞれ違う会社に頼んでしまうとスケジュール調整が困難だからです。

同じ不動産会社にしておけば、進捗状況を伝える手間が省け、スムーズな住み替えが期待できますよ。

②親身になってくれる不動産会社を選ぶ

住み替えは、大きなお金が動きます。どこに依頼していいのか悩んだら、地域密着型で売買実績の豊富な不動産会社がおすすめ。

不動産会社の知名度より、査定に来た担当者との相性で選ぶといいでしょう。特に金利の上昇や市場の変化が激しい現在においては、最新のマーケット動向を踏まえた適正な売り出し価格の提案や、将来の金利変動に配慮した資金計画をトータルで設計してくれる「プロのコンサルティング力」が成否を分けます。

熱心でこまめに連絡をくれるだけでなく、お客様のライフプランに寄り添い、資金面のリスクまで一緒に考えてくれる担当者との出会いが「住み替え成功」の秘訣です。

5まとめ

「買い先行」でも「売り先行」でも、スムーズな住み替えをおこなうためには、親身になってくれる不動産会社選びが重要です。

特に金利が動いている今、ひとりであれこれ悩むより、プロのアドバイスをもらうことで、リスクを抑えながらよりよい住み替え方法が見つかります。

私たちハウスウェルでは、お客様のご事情やライフスタイル、そしてこれからの金利動向を見据えた最適な「住み替え計画」をオーダーメイドでご提案いたします。