中古不動産に欠点や問題点である「瑕疵（かし）」が見つかった場合、売却価格が下がってしまいます。万が一、売却後に瑕疵が見つかると、売り主は買い主に対して「契約不適合責任」を負うことになるため注意が必要です。
そこで本記事では、物件の売却価格を大きく左右する瑕疵について詳しく解説します。不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
1.不動産売却時に確認すべき瑕疵（かし）とは？
不動産を売却する際に知っておきたいのが、「瑕疵（かし）」による影響です。瑕疵とは、住宅の性能や品質を損なう欠点や問題点のこと。一般的に、瑕疵のある物件は買い手から敬遠されてしまうため、売却価格が下がる傾向にあります。
もしも売却予定の物件に瑕疵がある場合は、買い主に対して瑕疵の内容を事前に伝えなければなりません。不動産を売買する際は、瑕疵の有無が大切なポイントとなるのです。
瑕疵は、主に次の4つに分類されています。
・物理的瑕疵
・心理的瑕疵
・環境的瑕疵
・法理的瑕疵 |
それぞれの内容について詳しく見ていきましょう。
①物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、建物や土地の破損・欠陥のことです。具体的には、次のようなものが該当します。
・地盤沈下により地盤が不安定になっている状態
・地面の大きなひび割れ
・地中にゴミや廃棄物が大量に埋められている状態
・雨漏りや漏水
・配管設備の故障
・シロアリ被害など |
物理的瑕疵があると、なかなか買い手が見つからなかったり、価格交渉を求められたりするリスクが高まります。
②心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、物理的瑕疵のような目に見える問題ではないものの、心理的に「住みたくないな」という感情を与える事情のことです。心理的瑕疵の具体例は、次のとおりです。
・自殺や殺人があった
・一定期間放置された孤独死があった
・重大な事件や事故が起きた |
一般的に「事故物件」と呼ばれる不動産は、心理的瑕疵があるといえます。
③環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、不動産そのものではなく周辺環境に問題がある状態を指します。当てはまる物件の具体例は、次のとおりです。
・同じマンションや敷地の近くに反社会的な組織の施設がある
・近所に墓地がある
・騒音や近隣トラブルを起こす住民がいる
・災害リスクの高いエリアにある |
環境的瑕疵がどの程度気になるかは、買い主によって大きく異なります。土地や建物周辺の環境をよく確認して、買い主へ事前に告知することが大切です。
④法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、消防法や建築基準法、都市計画法などの法律や条例の基準をクリアしていない状態を指します。具体的には、次のようなケースが考えられます。
・建ぺい率や容積率の基準をオーバーしている
・建て替えの制限がある
・違法建築の物件である
・法改正によって違法状態となってしまった |
法律的瑕疵の物件は、法的な問題をクリアしないと建て替えができない点が大きなデメリットです。不動産を自由に使えないという制限があるため、相場よりも安価で取引される傾向にあります。
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2.民法改正！契約不適合責任とは
瑕疵という言葉は、民法の改正によって2020年4月1日より「契約不適合」に名称が変わりました。
法改正前は、売却した不動産に隠れた瑕疵があった場合、売り主に対して「瑕疵担保責任」が問われていました。しかし、法改正後は「契約不適合責任」が問われることとなり、内容も変わっています。
ここでは、契約不適合責任の内容と、法改正前の瑕疵担保責任との違いを詳しく見ていきましょう。
①契約不適合責任があったらどうなる？
不動産売買は、「契約の内容に適合した物件を引き渡さなければならない」というルールのもとで行われます。そのため、売却した不動産に何かしらの問題があった場合には、責任を負わなければなりません。
もしも売買した不動産に契約不適合があった場合、買い主は次の4つの請求ができます。
| 買い主ができる請求 |
内容 |
| 追完請求 |
代わりとなるもの、もしくは修復を請求できる |
| 代金減額請求 |
追完請求ができない場合に、売買価格の減額を請求できる |
| 契約解除 |
売り主が代替や修理に応じない場合に契約を解除できる |
| 損害賠償請求 |
買い主に発生した損害に対して賠償請求できる |
②買い主が責任を追及できる期間
契約不適合責任は、不動産の引き渡し時までに存在した不適合に対して負う責任です。また、買い主は、契約不適合の事実を知ってから1年以内に売り主へ通知しなければなりません。ただし、契約時に提示されていた数量や権利に関する内容が異なる場合は、期間を限定せずに請求できます。
次の2つのケースでは、時効が適用されて買い主の請求権が消滅する点も覚えておきましょう。
・不具合を発見してから5年が経過している
・引き渡しから10年が経過している |
③瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い
法改正前の瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは、次のとおりです。
| |
瑕疵担保責任 |
契約不適合責任 |
| 適用条件 |
・隠れた瑕疵がある場合にのみ適用
・契約締結時までに生じた不具合 |
・瑕疵が隠れていてもいなくても適用
・引き渡し時までに生じた不具合 |
| 追完請求 |
できない |
できる |
| 代金減額請求 |
できる（数量不足の場合のみ） |
できる（数量や品質などが契約内容と異なる場合） |
| 買い主が権利を行使できなくなる時効 |
引き渡しから10年 |
引き渡しから10年 買い主が事実を知ってから5年 |
民法の改正をきっかけに、買い主にとって手厚い内容に変更されています。不動産売却時のトラブルを避けるためにも、法改正前と後でどのような点が変更となったかを理解しておくことが大切です。
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3.契約不適合を防ぐためのポイント
契約不適合を防ぐために知っておきたい、契約時のポイントをまとめてご紹介します。
①重要事項は買い主に告知した上で契約書に記載する
不動産を売却する際は、売買契約書の内容が大切です。契約書には、不動産の品質はもちろん、性能や数量などを細かく記載しておきましょう。
また、契約不適合責任を負う期間や範囲を分かりやすく定めておくと、売り主が不利になる状況を避けられます。築年数が古い物件の場合は、何かしら不具合や問題が発生しても売り主は責任を負わない旨を記載しておくのもおすすめです。
②ホームインスペクションを実施する
不動産売却時のトラブルを避けるために、ホームインスペクション（住宅診断）を受けることも検討しましょう。ホームインスペクションとは、住宅診断士が外壁や屋根、建物の内部、さらには床下などを細かく調査・検証することを指します。
専門家による診断で建物に不具合がないことを証明できれば、買い主・売り主双方が安心して取引できるでしょう。5万円前後の費用はかかるものの、トラブルを回避するには有効な手段といえますね。
4.まとめ
売却予定の不動産に何かしらの不具合や問題がある場合、売り主は不動産会社と買い主に対して事前に説明しなければなりません。
不動産に不具合があると、どうしても売値は下がってしまいますが、問題を隠したまま売却することは買い主とのトラブルにつながるため注意が必要です。仲介を依頼する不動産会社に相談しながら、最適な売却計画を立てていきましょう。
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