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借りている土地を買いたい！借地の買取方法を詳しく解説

2024-05-27

借地とはどのような土地？

借地は購入できる？

限定価格を算出する方法

借地人が底地を買い取る方法

まとめ

「借地の地代を支払い続けるのがもったいない」
「借地を買い取って、土地も建物も財産にしたい」

地主から土地を借りている方のなかには、このようにお考えの方もいるでしょう。

そこで本記事では、借地の買取方法を詳しくご紹介します。借地を買い取る際の手順や注意点も分かりやすく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

1.借地とはどのような土地？

借地とは、他の人から借りている土地のことです。

借地には「借地権」という権利が設定されています。借地権とは、土地を借りている「借地人」がその土地を利用する権利のこと。借地権があれば、借地を自由に使用できます。

一方で、土地を保有する権利を「底地権」といいます。地主の立場から見る借地は「底地」といい、底地権は地主が保有する権利のことを指します。借地人は、地主から底地を借りるために、地主に対して地代を支払わなければなりません。

一般的な不動産では、土地を保有する人と利用する人が同じであるケースがほとんどですが、「借地の場合は土地を保有する人と使用する人が異なる」と覚えておきましょう。

借地の買取方法が知りたい方はハウスウェルに相談しませんか？お問い合わせはこちら

2.借地は購入できる？

結論からお伝えすると、借地を購入することは可能です。

ただし、購入する場合は、地主の承諾を得る必要があります。また、借地人が借地、つまり地主にとっての底地を買い取る際には、「限定価格」が採用される場合がある点にも注意しなければなりません。

限定価格とは、「底地を土地の通常価格よりも高く買い取ること」を意味します。

借地人が底地を買い取ることで、土地の所有者になり、建物だけでなく土地もまとめて財産にできます。土地と建物を合わせて所有できることで資産価値を高められるため、通常の底地の買取価格より高値で取引したとしても、買い取るメリットがあると判断されるのです。

一般的に、借地を地主に売却する場合は、一般的な更地価格の5〜7割程度が目安とされています。しかし、借地を地主から買い取る場合は、通常価格よりも高い限定価格が採用される可能性があると覚えておきましょう。

3.限定価格を算出する方法

ここからは、底地の限定価格を算出する方法をご紹介します。

①更地価格を計算する

まず、底地全体が更地になった場合の価格を割り出します。

更地価格の計算方法は、次のとおりです。

更地価格＝路線価×1.25×土地の面積

路線価は実際に売買されている価格の8割ほどに設定されているケースが一般的なので、1.25倍する（＝0.8で割る）ことで、おおよその更地価格を求められます。路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認してください。

例えば、路線価が20万円・土地面積が100㎡の場合、更地価格は2,500万円と計算できます。

②借地の評価額を計算する

底地の更地価格が分かったら、借地権割合を差し引いて底地の評価額を算出します。

通常価格は市場価格や底地の状況によって変動するものなので、専門家しか査定できませんが、目安となる底地の評価額であれば次の計算式で求められます。

底地の評価額の目安＝更地価格×（100％－借地権割合）

借地権割合とは、土地の価値に対する借地権の割合のことです。住宅地の場合は、6〜7割で設定されているケースが多いでしょう。一般的に、地価の高いエリアであるほど借地権割合も高くなる傾向にあります。

例えば、更地価格が2,500万円・借地権割合が60％の場合、底地の評価額は次のように計算できます。

2,500万円×（100％－60％）＝1,000万円

③限定価格の目安を確認する

限定価格は、更地価格から底地の評価額を引いた差額分を、通常価格に上乗せします。

差額分＝更地価格－底地の評価額

例えば、更地価格が2,500万円・底地の評価額が1,000万円の場合、差額分は1,500万円となります。

限定価格では、通常価格に上記の差額分がそのままプラスされるケースもあれば、差額分の何％かが上乗せされるケースもあります。詳しい限定価格が知りたい方は、地主や不動産会社に相談してみてください。

なお、底地の評価額は、相続税などを算出する際に使われる税法上の評価額にすぎません。そのため、実際に底地を売買するときの価格とは異なる場合も多いと覚えておきましょう。

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4.借地人が底地を買い取る方法

借地人が底地を買い取る方法を詳しくご紹介します。

なお、これから紹介する流れは、あくまでも一例にすぎません。地主と借地人の関係性や契約内容によっては、手順や手続きにかかる時間などが異なる場合もあります。

①地主や不動産会社に相談する

底地を買い取りたいことを、地主または不動産会社に相談してください。

地主から底地を買い取らないかと打診されている場合は、直接地主に相談して問題ありません。ただし、初めて地主に相談する場合は、直接話すと断られてしまったり、トラブルに発展したりする恐れもあるため注意が必要です。

底地の買い取りには民法や借地借家法などの法律も関わりますし、手続き方法も複雑です。底地の買い取りを検討し始めたタイミングで、不動産会社に相談することをおすすめします。

②底地の査定や境界線のチェックを行う

底地の買い取りが決まったら、底地の査定と、土地の境界線の測定を行いましょう。
借地権がある土地と底地の面積が必ずしも一致するわけではありません。そのため、正確な底地の情報を集めた上で査定が実施されます。

底地を買い取る際は、限定価格を採用される可能性がある点にも注意が必要です。査定額が把握できたら、このまま買い取りを進めるかどうかを判断してください。

また、底地は地主が所有する土地であるため、地主の承諾なしには買い取りできません。地主に売却する意思がない場合や、借地権の更新時期までは売却できない場合も考えられます。地主に買い取りを提案しても、必ずしも成功するとは限らないと覚えておきましょう。

③売買契約の内容を調整する

不動産会社と相談しながら買取価格や条件をまとめた上で、売買契約の内容について地主に相談してください。

地主との交渉がなかなかまとまらない場合は、不動産会社が一時的に底地を買い取るケースもあります。不動産会社が買い取ったあとに借地人が底地を買い取れば、地主との大きな揉め事やトラブルを避けられるでしょう。ただし、不動産会社が一時的に底地を買い取る場合は、その分コストがかかります。

④地主と合意できたら契約を締結する

地主との交渉が成立して合意を得られたら、契約を結びましょう。契約内容を確認し、売買契約書を締結します。

売買後にトラブルが生じないよう、次のポイントに注意してください。

・登記の手続き期限や必要な費用
・底地の売買代金
・支払い方法
・借地人が買い取る土地の面積や範囲

これらの内容を明確にした上で、契約書に記載しておきましょう。

⑤所有者の登記変更を行う

売買契約書に記載した期日までに、地主は底地の登記変更を行います。登記変更が完了した時点で、地主と借地人の関係性も解消されるため、借地人が土地の所有者となります。これ以降、賃料の支払いは発生しません。

5.まとめ

借地を買い取りたい場合は、地主の承諾が必要です。地主に交渉しても、なかには特別な理由があって買い取りに応じてもらえないケースもあります。直接交渉することが難しい場合は、不動産会社に相談して買い取りに向けた交渉を進めてください。

また、借地を買い取る場合は、限定価格が採用される可能性があります。通常の価格よりも高値での取引になる場合もあると理解しておきましょう。

借地の買い取りを検討している方や、相続した借地をどうしようかとお悩みの方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。ハウスウェルなら土地の査定はもちろん、借地の買い取りに向けた適切なご提案やアドバイス、手厚いサポートを提供いたします。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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