地主から土地を借りて使う権利である「借地権」には、契約期間が設けられているケースがほとんどです。借地権の種類によって、定められている期間は異なります。
本記事では、借地権の契約期間である「存続期間」について詳しくご紹介します。地主とのトラブルを避けるためにも正しく把握しておきましょう。
1.借地権や存続期間ってなに？
まず、「借地権」や「借地権の存続期間」とはなにかを詳しく解説します。
①借地権とは
借地権とは、土地の所有者から土地を借りる権利のことです。
土地を貸す人を「地主」、土地を借りる人を「借地人」といいます。借地に建物を建てた場合、土地の所有者は「地主」であり、建物の所有者は「借地人」です。
借地人は、土地の賃料として地主に対して地代を支払います。
②借地権の存続期間とは
借地権の存続期間とは、契約期間のことを指します。借地権は、一度契約を締結したとしても永遠に権利を持ち続けられるわけではなく、存続期間が定められているケースが大半です。
借地権の存続期間は、借地権の種類によって異なります。
| 借地権の種類 |
存続期間 |
契約更新 |
建物買取請求 |
契約の終了 |
| 旧借地権 |
木造：20年
鉄骨・RC造：30年 |
できる |
できる |
正当な理由が必要 |
| 普通借地権 |
30年以上 |
できる |
できる |
正当な理由が必要 |
| 定期借地権 |
50年以上
※建物譲渡特約付借地権の場合は30年以上 |
できない |
できない |
期間満了後に終了する |
旧借地権とは、現在の借地借家法が成立した1992年より前の借地法に基づいた権利のことです。
旧借地権の存続期間は建物の構造によって異なり、木造の場合は20年、鉄骨やRC造の場合は30年です。契約時に期間を定めなかった場合は、木造で30年、鉄骨・RC造で60年となる点に注意しましょう。
普通借地権とは、1992年に成立した新しい借地借家法により改正された借地権です。普通借地権の存続期間は、建物の構造に関係なく30年以上と定められています。
定期借地権とは、1992年からの新しい借地借家法で誕生した借地権です。従来の借地権とは異なり、あらかじめ定めた期間で借地関係が終了します。
住宅用の定期借地権には次の2つがあり、それぞれ存続期間が異なります。
| |
借地権の内容 |
存続期間 |
| 一般定期借地権 |
一般定期借地権 期間の満了に伴い、土地を返還する約束する借地権のこと。
原則として、借り主は建物を取り壊して土地を返還する。 |
50年以上 |
| 建物譲渡特約付借地権 |
契約後30年以上経過した地点で地主が建物を買い取る旨を約束しておく借地権のこと。 |
30年以上 |
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2.借地権の存続期間終了後に更新する場合
借地権の存続期間が終了したあとに契約を更新する場合の、3つのパターンをご紹介しましょう。
①更新請求による更新
借地に建物がある場合に限り、借地人が地主に請求するのみで契約を更新できます。正当な理由がない場合、地主は借地人の請求を拒否できません。
最初の更新は20年、2回目以降の更新は10年となりますが、それ以上に長い期間を定めた場合はその期間が採用されます。
②合意更新
地主と借地人の双方が合意して更新するケースです。合意更新の場合は、建物の有無に関係なく契約が更新されます。
最初の更新は20年以上、2回目以降は10年以上に設定しなければなりません。更新料や更新したあとの地代は、地主と借地人が話し合いの上で決定します。
③法定更新
地主や借地人が借地契約の更新手続きを忘れてしまったとしても、旧借地権や普通借地権の場合は、法定更新によって自動更新されます。
しかし、法定更新をするためには、次の条件をクリアしなければならないと覚えておきましょう。
・借地に建物が存在していて、借地人が建物を使用している
・地主が正当な理由に基づいた異議申し立てをしていない |
④更新料の目安
借地を更新する際の更新料は、法律によって定められてはいないため、必ずしも支払うべきものではありません。ただし、契約書に記載されている場合や地主と借地人で合意がとれている場合は、支払いが求められます。
更新料の目安は、次の計算式で算出できます。
自用地価格とは、通常の所有権がある土地として売買された場合の価格のことです。借地権割合は、国税庁が公表している「路線価図・評価倍率表」でチェックしましょう。
3.借地権の存続期間終了後に更新しない場合
借地にある建物の老朽化や子どもの独立などを理由に、借地権を更新しないケースもあるはずです。借地権の契約を更新しない場合、「借地にある建物をどうするか」が大きな問題となります。
ここでは、借地権の存続期間が満了したあと、更新をしない場合の2つのパターンをご紹介しましょう。
①旧借地権・普通借地権の場合
旧借地権や普通借地権の場合、借地権の存続期間が満了したタイミングで、地主に対して借地上にある建物の買い取りを請求できます。これを「建物買取請求権」といいます。ただし、借地にある建物が法定耐用年数以内でなければなりません。
建物の買取価格は、建築時にかかった費用ではなく、時価となります。
建物の時価は、次のように計算します。
| 建物の時価＝再調達価格×残存年数（法定耐用年数－築年数）×補正率 |
再調達価格とは、同等クラスの建物を建築する場合に必要な建築費のことです。法定耐用年数は、木造の場合は22年、鉄骨・RC造の場合は47年となります。また、補正率とは、建物の劣化具合や建物の周辺の相場などに応じて、土地の価値をより正確に求めるための割合のことです。
②定期借地権の場合
定期借地権の場合は、期間が満了したタイミングで契約終了となります。更新はされず、借地に建物があったとしても地主に建物の買取請求はできないため、期間満了後に建物を解体して更地の状態で返還しなければなりません。
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4.期間の定めのない賃貸借を解約する方法
借地の賃貸借契約を結んだときに存続期間を定めていなかった場合、借地人はいつでも好きなタイミングで解約を申し入れることが可能です。
解約の申し入れをしてから1年が経過すれば、借地の賃貸借契約は解消されます。
5.まとめ
借地権とはなにか、そして借地権の存続期間について詳しくご紹介しました。借地権の存続期間とは、契約期間のようなものです。
借地契約を結んだとしても、永遠に権利を持ち続けられるわけではありません。また、借地権の種類によって、存続期間や更新時のルールが異なります。
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