「定期借地権付きの建物を相続したけれど、どうすればいいかわからない…」
このようなお悩みを抱えている方も多いでしょう。そこで本記事では、定期借地権とはなにか、そして定期借地権付きの建物を相続した際の注意点を詳しく解説します。
定期借地権付きの物件を売却するコツも併せてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
1.定期借地権とは
定期借地権とは、あらかじめ決められた期間しか存在しない借地権のことです。1992年からの新しい借地借家法で誕生しました。
従来の借地権とは異なり、契約時に定めた存続期間で借地関係が終了します。
借地権の種類とそれぞれの特徴は、次のとおりです。
| 借地権の種類 |
存続期間 |
契約更新 |
建物買取請求 |
契約の終了 |
| 定期借地権 |
50年以上
※建物譲渡特約付借地権の場合：30年以上 |
できない |
できない |
期間満了後に終了 |
| 旧借地権（1992年8月よりも前に土地の貸借が行われていた場合に発生する権利） |
木造：20年
鉄骨・RC造：30年 |
できる |
できる |
正当な理由が必要 |
| 普通借地権（1992年8月以降に土地の貸借が行われた場合に発生する権利） |
30年以上 |
できる |
できる |
正当な理由が必要 |
また、住宅用の定期借地権には次の2つがあり、それぞれ存続期間が異なります。
| |
借地権の内容 |
存続期間 |
| 般定期借地権 |
・期間の満了に伴い土地を返還する旨を約束しておく借地権
・原則として、借り主は建物を取り壊して土地を返還する |
50年以上 |
| 建物譲渡特約付借地権 |
契約後30年以上経過した地点で地主が建物を買い取る旨を約束しておく借地権 |
30年以上 |
このように、定期借地権は、借地の存続期間が満了すれば消滅します。原則として、土地を借りている「借地人」は期間満了後に建物を取り壊し、更地の状態で地主に借地を返却しなければなりません。
定期借地権はまだ始まって30年ほどの制度なので、存続期間が満了する借地はこれからたくさん出てくると考えられます。相続した土地、または相続を予定している土地が定期借地権に該当するかどうか、事前に確認しておきましょう。
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2.定期借地権付きの建物を相続する際の注意点
定期借地権付きの建物を相続した場合、通常の所有権がある土地を相続するよりも大変な思いをするかもしれません。ここでは、定期借地権付きの建物を相続した際の問題点を詳しく解説します。
①途中解約できない
定期借地権は、原則として契約期間中の途中解約ができません。
ただし、次のようなケースでは途中解約が認められています。
・特約や途中解約に関する規約が契約書に記載されている場合
・違約金を支払う場合
・地主と借地人の合意が取れた場合 |
契約時に途中解約についてのルールが設定されていた場合は、契約期間中でも解約することが可能です。また、違約金を支払うのであれば、途中解約が認められるでしょう。その場合、違約金として存続期間分の地代を支払うのが一般的です。
地主と借地人とで解約に向けた合意が取れた場合も、途中解約できるケースがあります。
ただし、上記はあくまでも例外的なケースです。定期借地権として契約したら、途中解約はできない場合がほとんどであると覚えておきましょう。
②更新できない
定期借地権は、契約時に定めた期間の満了とともに消滅します。定期借地権は更新できないため、契約の存続期間が過ぎたら更地にした状態で地主に返却しなければなりません。
なお、定期借地権は更新できないものの、再契約条項が設定されているケースも多くあります。再契約条項とは、契約満了時に双方の合意があれば再契約できるというものです。
ただし、契約書に再契約条項が盛り込まれていたとしても、再契約できる保証はありません。あくまで地主と借地人の合意がなければ成立しない契約なので、存続期間よりも長く土地を使用し続けたい場合は注意が必要です。
③売却や増改築には地主の承諾が必要
定期借地権付きの建物を売却するためには、地主からの承諾を得なければなりません。また、承諾をもらう際に地主へ「譲渡承諾料」を支払うのが原則です。譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10％程度といわれています。
また、定期借地権付きの建物を増改築する場合も、地主の許可が必要です。設備の入れ替え程度の小規模なリフォームであれば承諾は不要ですが、増改築のような大がかりな工事を伴うリフォームの場合は、工事前に地主に相談の上、許可を得なければなりません。
④買い手が見つかりにくい
定期借地権付きの建物をいざ売却しようとしても、なかなか買い手は見つからないのが現状です。定期借地権は地主との付き合いを必要としますし、毎月の地代もかかります。一般的な土地や建物とは異なり、権利関係が複雑であることから、買い手に敬遠されてしまう傾向にあります。
また、定期借地権付きの建物は特性上、住宅ローンを組みにくい点がデメリットです。住宅ローンが組めない場合は、現金で一括購入できる方のみがターゲットとなるため、買い手はますます見つかりにくくなるでしょう。
売却したくても買い手がつかず、毎月の地代を支払い続けなければならない事態に陥ってしまう恐れがあるのです。
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3.定期借地権付きの建物を売却するコツ
定期借地権付きの建物を売却するためのコツを2つご紹介します。
①売却期間に余裕を持たせる
定期借地権付きの建物を売却しようと思ったら、余裕を持って売却期間を設定しましょう。借地契約の期間が定められている定期借地権付きの建物は、一般的な不動産に比べて売却しづらいという特徴があります。
一般的な不動産の売却期間は3カ月～半年程度とされていますが、それよりも早いタイミングから売却活動をスタートさせるのがおすすめです。
②不動産会社の買い取りも検討する
なかなか買い手が見つからない場合や、短期間で売却活動を終わらせたい場合は、不動産会社による買い取りを検討しましょう。
一般的な売却活動では、不動産会社に仲介を依頼して個人の買い主を見つけます。一方、買い取りとは、不動産会社に物件を直接買い取ってもらうことを指します。買い主を探す必要がないため、早期売却を実現できるでしょう。
ただし、不動産会社による買い取りの場合は、一般的な買取価格の7〜8割程度となる点がデメリットです。売却金額よりも、なるべく早く手放すことを優先したい方は、不動産会社の買い取りも一つの選択肢として検討してください。
4.まとめ
定期借地権付きの建物は、借地契約の期間があらかじめ定められた権利関係の複雑な不動産なので、買い手が見つかりにくい傾向があります。そのため、信頼できる不動産会社に相談しながら、活用方法や売却方法を検討するのがおすすめです。
定期借地権付きの建物の売却を検討している方や、相続した不動産についてお悩みの方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。ハウスウェルなら物件の価値を見出し、適切なご提案やアドバイス、手厚いサポートをご提供いたします。ぜひお気軽にお問い合わせください。
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