「実家が建て替えできない物件だと知って、相続すべきか悩んでいる」
「建て替えできない土地を相続したときの処分方法が知りたい」
このような悩みを抱えている人も多いでしょう。建て替えできない土地を相続すると、通常の土地とは異なるさまざまなリスクや注意点が生じます。
そこで、本記事では、建て替えできない土地を相続した際の対処法を詳しくご紹介します。
1.建て替えができない土地とは？
建て替えができない土地を「再建築不可物件」といいます。再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊して更地の状態にした際に、新しい建物を建築できない土地のことです。
本来、宅地用の土地は、建築基準法により「原則として幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」と定められています。これを「接道義務」といい、この条件を満たさない土地が再建築不可物件に当てはまります。
再建築不可物件は、具体的には次のような土地のことです。
・道路と土地が全く接していない
・土地と道路は接しているものの、接している面が2メートル以下である
・土地と道路は接しているものの、道路が幅4メートル未満もしくは私道である |
再建築不可物件の売却を検討中の人はハウスウェルに相談しませんか？お問い合わせはこちら
2.再建築不可物件を相続するリスク
建て替えられない再建築不可物件を相続するリスクについて、詳しく解説します。
①家屋が倒壊した場合に再建築できない
再建築不可物件は建て替えができないため、たとえ家屋が倒壊したとしても新たに家を建てることはできません。地震や火事、水害などで建物が倒壊した場合も建て替えられず、更地にするしか方法がないのです。
更地にしたあとの土地の活用方法は、畑や家庭菜園、駐車場などに限られてしまいます。
②更地にすると固定資産税が最大6倍になる
建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されるため、固定資産税や都市計画税などの税金が割安になります。
住宅用地の特例率は、次のとおりです。
| |
固定資産税 |
都市計画税 |
| 200平方メートル以下の住宅用地 |
1／6に減額 |
1／3に減額 |
| 200平方メートルを超える部分の住宅用地 |
1／3に減額 |
2／3に減額 |
参考：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省
更地にしてしまうと住宅用地の特例率は適用されなくなるため、固定資産税の額は最大6倍にまで跳ね上がってしまいます。
③倒壊すると損害賠償請求される恐れがある
経年劣化して老朽化した建物を放置し続けると、地震や台風などで建物の一部が倒壊または全壊する恐れがあります。それによって万が一近隣住宅を損壊したり、通行人にケガをさせてしまったりした場合には、被害者から損害賠償請求をされるリスクがあるでしょう。
④リフォーム費用が高額になりやすい
再建築不可の物件は接道義務を果たしていないため、大型トラックや重機などが通れないケースがほとんどです。そのため、リフォームをする際は職人の手作業で解体作業を行う必要があり、費用が高額になりがちです。
リフォームの内容によっては、新築物件を購入する場合と変わらない費用がかかることもあると覚えておきましょう。
⑤売却したくても買い手が見つかりにくい
再建築不可物件を所有することにはさまざまなリスクが伴うため、買い手はなかなか見つかりません。担保の評価額が低いので住宅ローンが組みにくい点も、売却しづらい理由の一つです。
再建築不可の物件を相続して売却できないと、子どもや孫の世代まで負の遺産として受け継がれることになるでしょう。
再建築不可物件を相続しようか悩んでいる場合は、ハウスウェルにお任せください！お問い合わせはこちら
3.再建築不可物件を処分する方法
再建築不可物件を相続する予定のある人や、既に再建築不可物件を相続した人に向けて、具体的な処分方法を詳しく解説します。
①相続放棄をする
もし再建築不可物件を相続する前であれば、相続放棄することも検討してみましょう。
相続放棄とは、亡くなった人の財産や負債を相続する権利を放棄することです。ただし、注意すべきポイントは、マイナスの財産だけでなく、プラスの財産も併せて相続できなくなる点です。そのため、再建築不可物件以外に財産がほとんどない場合や多額の借金がある場合に有効な手段といえます。
相続放棄をする場合は、故人が亡くなってから3カ月以内に「相続放棄申述書」を家庭裁判所に提出する必要があります。家庭裁判所が相続放棄を認めた場合は、撤回できないため、本当に相続放棄をすべきかを冷静に判断した上で、手続きを進めていきましょう。
②再建築可能にして売却する
再建築不可物件は、接道義務を果たせば「再建築可能物件」となり、売却しやすくなります。
再建築可能物件にするためには、次のような方法があります。
・隣接する土地を買い取ったり、価格や価値が同じものを交換する「等価交換」をしたりして、道路と接する幅を2メートル以上確保する
・隣接する土地を借りて、建て替えられるようにする
・私道がある場合は、位置指定道路の申請を行う
・但し書き申請を行う |
幅4メートル以上の私道がある場合は、位置指定道路の申請をすることで、建築基準法上の条件を満たす道路として認めてもらえるケースがあります。
また、但し書き申請とは、建築基準法第43条2項2条に定められた内容に該当すると認められた場合に、建て替えが可能になる制度です。申請できるかどうかの判断が難しい場合は、一度不動産会社に相談してみましょう。
③住み続ける
再建築不可物件でも、建物に異常がなければそのまま住み続けても問題ありません。建て替えはできないものの、「建築確認申請」が不要なリフォームは行えます。
建築確認申請とは、建築基準法に合致していることを証明できるように審査を依頼するための手続きです。
ちなみに、建築確認申請が必要なケースは次のとおりです。
・増改築や敷地内での移転を行う場合
・壁・柱・床・梁・屋根・階段など主要構造部の1／2を上回る範囲で修繕や模様替えを行う場合 |
つまり、再建築不可物件であっても、キッチンやお風呂などの水回りの工事や、床や壁などの張り替え工事程度なら問題なく行えるのです。
また、10平方メートル未満のリフォームは、原則として建築確認申請不要とされています。ただし、建物のあるエリアが「防火・準防火地域」に指定されている場合は、10平方メートル未満でも建築確認申請をしなければなりません。そのため、10平方メートル未満でもリフォームできないケースがあると理解しておきましょう。
④空き家バンクを活用する
自治体が運営する空き家バンクを活用するのも一つの方法です。空き家バンクとは、空き家を売りたい人と買いたい人をマッチングするサービスであり、利用すれば買い手が見つかる可能性があります。
手数料などはかからないため、コストを抑えたい人にもおすすめです。ただし、登録したからといって購入希望者が現れる保証はないので、確実に売却したい人には不向きといえるでしょう。
⑤再建築不可物件のまま業者に買い取ってもらう
再建築不可物件を確実に売却したい場合は、専門業者による買い取りを検討しましょう。
不動産買取とは、不動産会社が売り主から直接物件を買い取ることです。不動産会社は、買い取った物件をリフォーム・修繕して再販や運用をすることで利益を得ます。
再建築不可物件を買い取ってもらうメリットは、次のとおりです。
・売却にかかる時間が短い
・売り主が売却活動をする必要がない
・修繕にかかる費用は業者が負担する |
ただし、買い取りの場合は、市場の相場価格の7〜8割程度で取引される傾向にある点がデメリットです。また、全ての不動産会社が再建築不可物件の買い取りをしているわけではありません。
すぐにでも手放したい場合は、再建築不可物件の買い取りに対応している業者を見つけて、査定を依頼しましょう。
4.まとめ
再建築不可物件を相続すると、さまざまなリスクが生じます。
「再建築不可物件を相続する予定だが、住むつもりはない」
「再建築不可物件を相続したけれど、売却したい」
このようにお考えの人は、買い取りに対応している不動産会社を見つけて相談してみましょう。
再建築不可物件の売却を検討している場合は、ハウスウェルまでご相談ください。地域密着のスピーディーな対応によって、お客様の不動産の価値を最大限に高めるようサポートいたします。無料の訪問査定も実施しているため、お気軽にお問い合わせください。
信頼できる不動産会社をお探しの方は、ハウスウェルにお任せください！ぜひご覧ください
0120−2103−07
