「専任媒介契約を結んでいるのに、なかなか不動産が売れない…」
「自宅を早く売却したいけれど、どのような対策をすればいいの？」
不動産売却がうまくいかずに困っている人のなかには、このようにお悩みの人も多いでしょう。そこで本記事では、専任媒介契約の特徴や売却できない理由、そして売却するための対処法を詳しく解説します。
1.専任媒介契約の特徴
不動産会社と結ぶ媒介契約には、次の3つがあります。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約 |
そのうち、専任媒介契約には、次のような特徴があります。
・特定の不動産会社1社のみと契約する
・契約期間は3カ月
・自分で買い主を見つけて直接売買取引をすることも可能
・契約日から7日以内にレインズへ登録する義務がある |
一般媒介契約が複数の不動産会社に売却活動を依頼できるのに対し、専任媒介契約の場合は特定の業者とのみ契約を締結します。そのため、価格設定や売却方法、値下げのタイミングなどの売却活動の戦略は、全て依頼する不動産会社の担当者のスキルや力量にかかってきます。
また、専任媒介契約の契約期間は法律上3カ月以内と定められているため、売り主は3カ月ごとに契約を更新すべきか、解約すべきかを判断しなければなりません。ただし、依頼した不動産会社が営業活動に積極的でなかったり、2週間に1回の営業活動の報告義務を怠っていたりなど、業者側の不手際がある場合は契約期間の途中でも解約できます。
その他にも、「売り主自身で買い主を見つけられる」「契約日から7日以内にレインズへ物件情報を登録する義務がある」といった特徴があります。
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2.専任媒介契約で売却できない理由
専任媒介契約において不動産が売却しづらいとされる理由として、次のようなものが挙げられます。
・不動産会社に囲い込みをされている
・家の販売価格が相場からかけ離れている
・不動産会社が広告・販売活動に消極的 |
囲い込みとは、不動産会社が物件の売買を独占し、他の仲介業者や買い手に物件情報を公開しないことです。囲い込みをされてしまうと、市場相場よりも低い価格で売却されたり、売却期間が長引いたりなどのリスクが生じます。
また、査定時に「相場よりも高く売却する」と豪語する不動産会社にも注意が必要です。高値で売却できる根拠がある場合は問題ありませんが、専任媒介契約を締結したいがための口実かもしません。
専任媒介契約を締結しているにもかかわらず、なかなか買い手が見つからない場合は、宣伝活動や販売活動をおろそかにされているケースも考えられるでしょう。担当者が営業活動を後回しにしていたり、売れない物件と判断して広告を掲載していなかったりする恐れがあります。
万が一、専任媒介契約を締結している業者に上記のような特徴がある場合は、契約期間である3カ月以内に売却できない可能性が高いでしょう。
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3.専任媒介契約で売却できないときの対策
専任媒介契約を締結したあと、なかなか不動産が売れないときの対処法をご紹介します。
①広告の見直しや販促活動の変更を行う
専任媒介契約を締結しているのにもかかわらず、なかなか売却できない場合は、現状の販売促進方法に問題がないかを確認しましょう。
不動産を売却するためには、買い手に物件の魅力をアピールし、問い合わせや内覧につなげる必要があります。インターネットやチラシに掲載する写真を撮り直したり、デザインを変更したりできないか、不動産会社に相談してみてください。広告内容を見直すことで、販促効果が高まる可能性があります。
これまでの広告や販促活動から大幅に変更する場合、売り主側が費用を負担しなければならないケースもあるでしょう。まずは、追加費用がかからない方法で、広告の見直しや違う販促活動を試してみることをおすすめします。
②内覧対応を見直す
不動産がなかなか売れない場合は、内覧対応の仕方を見直すのもおすすめです。内覧は、買い手が購入を決断するための重要なイベントです。内覧時の対応や室内外設備の状態の良し悪しが、売買契約につながるといっても過言ではありません。
内覧希望者がいるにもかかわらず売却につながらない場合は、次のポイントを確認してみましょう。
・整理整頓や掃除を徹底する
・不要な家財はできる限り処分する
・水回りなどを中心にハウスクリーニングサービスを利用する
・換気をしてにおいにも気を配る
・明るく晴れた日中に内覧を行う
・ホームインスペクションを行って家の不具合の状況を調査し、修繕する |
内覧希望者を招く際は、整理整頓や掃除を徹底して見た目の印象を良くしましょう。また、少しでも空間を広く見せるために、不要な家財はできる限り処分しておくことをおすすめします。自力で掃除をするのに限界を感じる場合は、水回りなどを中心にハウスクリーニングサービスを利用するのも一つの手です。
内覧当日は換気を行い、におい対策に気を配ることも大切なポイント。また、室内を明るく見せられるよう、明るく晴れた日中に内覧を実施するのもおすすめです。
ホームインスペクションとは、住宅の劣化状態や施工不具合の有無を調査する専門的なサービスです。インスペクションを実施した物件であると伝えれば、建物の状態に問題がないことをアピールできます。万が一不具合が見つかった場合は、適宜修繕対応をしていきましょう。
③売り出し価格を変更する
現状の売り出し価格が相場よりも高額な場合は、値下げを検討することも必要です。高値の物件は、買い手から避けられてしまう恐れがあります。
売り出し価格を変更したい場合は、まず不動産会社の担当者に相談した上で「媒介契約変更申込書」を提出しましょう。
④他社と専任媒介契約を結ぶ
不動産会社が積極的に売却活動をしてくれない場合は、他の不動産会社に切り替えるという方法もあります。専任媒介契約の契約期間は最長3カ月と定められており、期間満了となれば、他の不動産会社に契約を切り替えられます。
信頼できる不動産会社を見つけて、販売活動を任せてみましょう。
⑤買い取りによる売却も選択肢に入れる
不動産会社の仲介による売却活動が難しい場合は、買い取りによる売却を検討するのも一つの選択肢です。買い取りとは、不動産会社が売り主の不動産を直接買い取ることです。
買い取りだと、売却価格が市場価格の6〜8割程度と安くなる傾向にあります。また、全ての不動産会社が買い取りに対応しているわけではありません。
しかし、買い取りによって不動産を手放すことで、次のようなメリットがもたらされます。
・売却までスピーディーに進む
・仲介手数料がかからない
・内覧対応をする必要がない
・周囲に知られずに売却できる
・契約不適合責任が免除される |
買い取りの場合は早いケースで数日、平均して1カ月程度で手続きが完了するため、早期売却を希望する人にぴったりの売却方法です。仲介手数料がかからないことや、内覧対応が不要な点も大きなメリットといえるでしょう。また、チラシや広告を出さずに不動産を手放せるため、近所の人たちに知られずに売却できます。
さらに、契約不適合責任が免除されるのも大きな魅力です。契約不適合責任とは、契約上合意していない欠陥が見つかった場合に、売り主が負う責任のことです。しかし、買い取りであれば売却後に何かしらの欠陥が見つかっても免責されるので、安心して契約できるでしょう。
4.まとめ
専任媒介契約を締結しているのにもかかわらず、なかなか売却できない場合は、「なぜ売却できないのか」という理由を探った上で必要な対策を講じていきましょう。
不動産の売却を検討している方は、ぜひハウスウェルまでご相談ください。
ハウスウェルは、不動産の売買において豊富な実績を誇る不動産会社です。複数の広告媒体に掲載できるため、お客様の大切な物件の魅力を最大限にアピールし、3カ月以内で売却できるようフォローいたします。
買い取りにも対応しているため、仲介での売却が難しいケースもお気軽にお問い合わせください。
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