固定資産税が高い！4つの軽減措置における条件と手続き方法、必要書類を解説｜不動産売却コラム

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固定資産税が高い！4つの軽減措置における条件と手続き方法、必要書類を解説

2024-12-27

税金

固定資産税の仕組みを理解しましょう
1. ①固定資産税とは不動産の所有者に課される税金
2. ②固定資産税はどのように決定する？

高い固定資産税における4つの軽減措置

軽減措置の他にできる方法は？

固定資産税における軽減措置の手続き方法

まとめ

固定資産税は、不動産を所有している限り毎年課税されるものです。そんな固定資産税には、いくつかの軽減措置が用意されています。

この記事では、固定資産税における4つの軽減措置と、適用できる条件について解説します。手続きの方法や期限、必要書類も解説していますので、ぜひお役立てください。

1.固定資産税の仕組みを理解しましょう

まずは、固定資産税というものがどういった税金なのかについて確認しましょう。

①固定資産税とは不動産の所有者に課される税金

固定資産税は土地と建物の両方が課税対象となっており、毎年1月1日時点にいずれかの不動産を所有している場合に課される税金です。

もし、売却や譲渡によって土地や建物を手放した場合は、翌年から課税されなくなります。

固定資産税は、不動産の「所有」に対して課税される税金です。そのため、放置している土地や、相続した空き家に対しても固定資産税がかかります。

②固定資産税はどのように決定する？

固定資産税額の決定のため、まずは不動産の価値を調べる家屋調査が行われます。調査するのは、不動産がある地域を担当する役所の固定資産税課の職員で、不動産所有者の立ち会いが必要です。

新築住宅や増築した建物の場合、建築から1～3カ月程度で家屋調査が実施されます。スムーズに評価額を決定してもらうためにも、建築設計時に用いた図面を用意しておくのがおすすめです。

固定資産税は、家屋調査の評価額に税率をかけて計算されます。標準税率は1.4％となっており、例えば、所有している土地の評価額が1,000万円の場合は、毎年14万円の固定資産税がかかることになります。なお、市区町村によって詳細な税率は異なるため、役所や市区町村のホームページなどを確認しましょう。

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2.高い固定資産税における4つの軽減措置

固定資産税は決して安いものではないため、利用できる特例がある場合は賢く活用しましょう。ここでは、4つの軽減措置について解説します。

①小規模住宅用地の特例

小規模な住宅用地について、固定資産税・都市計画税の課税を軽減する措置です。前提として、その土地や借地権の所有者が被相続人であるという条件があり、相続する土地が対象となります※。

建物がある土地の面積200平方メートル以下の部分には小規模住宅用地の特例が適用でき、土地の固定資産税が6分の1に減額できます。

地域によっては都市計画税がかかることもありますが、これにも小規模住宅用地の特例が適用できます。都市計画税の標準税率は0.3％ですが、固定資産税と同様、税率は市区町村によって異なります。

※建物の所有者が被相続人でない場合であっても、特例の要件を満たす場合があります。

②新築住宅の特例

新築住宅の特例は、令和8年3月31日までに新たに建てられた住宅に適用される措置です。

戸建てなら3年にわたって2分の1に減額、マンションなら5年にわたって2分の1の減額が可能となります。

なお、新築住宅の特例を受けるためには、居住部分の床面積が50平方メートル以上、280平方メートル以下であることが条件です。併用住宅の場合、居住部分の割合が2分の1以上あることが適用要件となっています。

③認定長期優良住宅

新築の物件に対し、長期優良住宅の「認定通知書」を受け取っている場合、認定長期優良住宅に対する特例が受けられます。

長期優良住宅とは、以下の条件を満たす物件をいいます。

機能性	詳細
バリアフリー性	将来、バリアフリーリフォームに対応できる
可変性	ライフスタイルの変化に応じて間取り変更ができる
耐震性	耐震等級2以上、または免震建築物など
省エネルギー性	省エネルギー対策等級4以上
居住環境	良好な景観の形成や地域における居住環境の維持・向上に配慮されている
維持保全計画	定期的な点検や補修に関する計画が策定されている
維持管理・更新の容易性	構造躯体より耐用年数が短い内装や設備について、維持管理を容易に行える
劣化対策	床下空間330ミリメートル以上確保・劣化対策等級3相当
住戸面積	戸建ては75平方メートル以上 1フロアの床面積が40平方メートル以上

マンションの場合は上記に加え、3階建て以上の耐火・準耐火建築物であることも条件となります。また、認定長期優良住宅の特例は、1戸当たり120平方メートルの床面積に対して適用され、それ以上の部分については適用されない点にも注意しましょう。

特例が適用されると、戸建てなら5年にわたって2分の1に減額、マンションなら7年にわたって2分の1の減額となります。

④一般住宅用地の特例

土地の上に建物が建っていることを条件に適用される特例です。

「小規模住宅用地の特例」の章で紹介したように、土地の広さが200平方メートルを超える場合には小規模住宅用地の特例が適用できません。しかし、200平方メートル以下の部分に「小規模住宅用地の特例」を適用し、200平方メートルを超える部分に対して「一般住宅用地の特例」を適用させることが可能です。

一般住宅用地の特例では、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2となります。

なお、一般住宅用地の特例は更地には適用されないため注意しましょう。

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3.軽減措置の他にできる方法は？

固定資産税はクレジットカード納付も可能です。支払った金額に応じてクレジットカードのポイントが貯まるため、ポイント分が実質割引のかたちとなるでしょう。

また、改めて家屋調査を受け、適切な評価額を算出してもらうことで、固定資産税が安くなる場合もあります。ただし、再調査の結果税額が上がることもあるというリスクを伴います。

4.固定資産税における軽減措置の手続き方法

軽減措置を受けられる条件を満たしていても、自動的に特例が適用されるわけではありません。小規模住宅用地の特例を受けるためには、役所や所轄の税務署に申告する必要があります。

①「小規模住宅用地の特例」の手続き・必要書類

宅地の種類などによって必要な添付書類が異なりますが、以下の書類はどのパターンにも共通します。

遺言書または遺産分割協議書の写し	遺言書が自筆証書遺言だったときは家庭裁判所の検認が必要になるため、亡くなった方の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に提出
戸籍謄本	写しでも可。亡くなった方の死亡日から10日以後に作成された戸籍謄本が必要
住民票または戸籍の附票の写し	相続する人がマイナンバーを有している場合は提出不要
相続人全員の印鑑証明書	印鑑証明書は遺産分割協議書に押印したもの
申告期限後3年以内の分割見込書	相続税の申告期限までに遺産分割協議が成立しなかった場合、申告期限後3年以内の分割見込書を提出すれば仮申告が認められる。申告期限から3年以内に遺産分割協議が成立し、協議成立から4カ月以内に申告を済ませると、過去にさかのぼって小規模住宅用地の特例を適用できる

②「新築住宅の特例」「認定長期優良住宅」の手続き・必要書類

新築住宅の特例について申請する場合、「長期優良住宅」に該当するかどうかで申請方法や必要書類が異なります。

長期優良住宅に該当しない新築の場合「固定資産税減額申告書（新築住宅用）」を自治体に提出しますが、多くの自治体では申請不要とされています。申請が必要かどうかは、新築住宅が所在する自治体へ問い合わせてみてください。

長期優良住宅に該当する場合、新築した年の翌年の1月31日まで（1月1日に新築した場合はその年の1月31日まで）に、所轄の役所などに次の書類を提出してください。

・認定長期優良住宅に係る固定資産税減額申告書
・長期優良住宅の認定通知書の写し（長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則第6条、第9条及び第15条に規定する認定通知書の写し）

③「一般住宅用地の特例」の手続き・必要書類

既存住宅の場合、一般住宅用地の特例について改めて申請する必要はありません。ただし、以下のような変更があった場合のみ申請する必要があります。

【申告が必要なケース】
・住宅の新築または増改築を行った場合
・住宅の建て替えを行った場合
・家屋の全部または一部の用途変更を行った場合（店舗を住宅に変更したなど）
・土地の用途（利用状況）を変更した場合（住宅用地の一部を駐車場に変更したなど）

必要な書類は「住宅用地等申告書」のみで、申告すべき変更が発生した年の翌年1月31日までの申告が必要です。

5.まとめ

固定資産税は、不動産を所有している限り毎年課税されるため、適用できる特例は漏れなく申告したいものです。しかし、実際に自身が条件に当てはまるのかどうか分からないこともあるでしょう。申請に関する疑問は、不動産のある地域を管轄する役所や自治体に尋ねてみましょう。

不動産そのものが条件に当てはまるかどうかは、税の知識が豊富な、信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。

埼玉県を中心に不動産事業を展開しているハウスウェルには、固定資産税の減税措置に精通したスタッフがそろっています。

豊富な実績やノウハウを活かして皆さまの疑問に丁寧にお答えしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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