所有権移転登記は自分でできる？やり方、必要書類や手続きの流れ｜不動産売却コラム

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所有権移転登記は自分でできる？やり方、必要書類や手続きの流れ

2024-12-27

不動産売却相続不動産売却基礎知識

所有権移転登記の意味と必要となるシーン

所有権移転登記が自分でできるケース・司法書士に依頼した方が良いケース
1. ①自分でできるケース
2. ②司法書士に依頼した方が良いケース

所有権移転登記を自分で行う際の流れと必要書類、費用

まとめ

不動産や法律に関する知識が求められる所有権移転登記ですが、実は、自分で行うことが可能なケースもあります。司法書士に依頼した場合の費用は数万円〜5万円程度、相続による所有権移転登記にはさらに高額な報酬が請求されるため、できれば自分でやってみたいと思われる方もいらっしゃるでしょう。

この記事では、所有権移転登記の基本的な仕組みや必要となるシーン、そして自分でも手続きがしやすいケースと司法書士に依頼した方が良いケースを紹介します。必要書類や手続きの流れも解説しているので、個人での手続きを検討している方はぜひお役立てください。

1.所有権移転登記の意味と必要となるシーン

ここでは、所有権移転登記に関する基礎知識と、所有権移転登記が必要となるシーンを解説します。

①所有権移転登記とは何か？

所有権移転登記とは、不動産の所有者に関する登記記録を変更する手続きのことです。

不動産の登記記録には「不動産の持ち主は誰か」といった権利情報、土地や建物の所在地、使用目的、面積などが登録されています。

所有権移転登記をしていないと、第三者に対して不動産の所有権を主張できません。不動産の現在の持ち主を証明するシーンには、以下のケースがあります。

②不動産を売買したとき

自分が所有する不動産を売却したときや、他人が所有する不動産を購入したときに所有権移転登記が必要です。

このとき、売り主と買い主が共同で所有権移転登記を申請しますが、司法書士に依頼した場合は司法書士が双方の代理人となり、単独で登記申請できます。

もし所有権移転登記をしないと、「二重譲渡」などのトラブルが生じる恐れがあります。二重譲渡が起こると、先に不動産を購入した「Aさん」が所有権移転登記をしなかった場合、同じ不動産を購入した別の買い主「Bさん」が先に所有権移転登記をしてしまえば、Aさんは原則として所有権を主張できなくなってしまうのです。

③不動産の贈与をした・されたとき

贈与による所有権移転登記は「贈与登記」ともいい、贈与する人とされる人が共同で申請します。贈与者が存命中に贈与登記をしなかった場合、不動産の相続人全員の同意を得なければ登記申請ができません。

もし、贈与に難を示す相続人がいた場合、贈与登記がスムーズに進まなくなる恐れがあるでしょう。そのため、所有権移転登記は贈与の際に済ませておくのがベターです。

④不動産を相続したとき

不動産を相続したときの所有権移転登記は「相続登記」とも呼ばれ、令和6年4月1日から義務化されました。これは、所有者が特定できない不動産の増加を防ぐための取り決めです。

相続登記は、相続の事実を知った日、または遺産分割が成立した日から3年以内に行わなければなりません。この期限を過ぎてしまった場合、10万円以下の過料が発生する恐れがあります。

⑤離婚により不動産を財産分与したとき

離婚によって、マイホームなどの不動産の名義が変わる際にも、所有権移転登記が必要です。

離婚によって不動産を財産分与する際、不動産は物理的に分けられないため、夫婦それぞれが何をもらうのかを話し合って決めるのが基本です。協議の結果「夫の名義を妻の名義に変更する」「妻の名義を夫の名義に変更する」「夫婦の共同名義をどちらかの単独名義にする」場合には、所有権移転登記が必要となります。

協議離婚による財産分与の際は、夫婦共同で所有権移転登記を申請します。ただし、裁判を経て離婚した場合は、所有権を取得した側での単独申請が可能です。

所有権移転登記を自分で行う際は、ハウスウェルにご相談を！お問い合わせはこちら

2.所有権移転登記が自分でできるケース・司法書士に依頼した方が良いケース

所有権移転登記には専門的な知識が必要になりますが、自分でできるケースもあります。ここでは、所有権移転登記を自分でできるケースと、司法書士に依頼した方が良いケースを解説します。

①自分でできるケース

以下のようなケースでは、自身でも所有権移転登記がしやすいでしょう。

・緊急ではない
・所有権移転登記をする不動産が一つだけである
・必要書類を集めるため、法務局や役所が開いている平日に時間を確保できる
・書類の読み解きや作成が苦にならない

ただし、上記のケースはあくまでも「自分でも所有権移転登記がしやすい」条件にすぎないため、全ての所有権移転登記の場面において誰でも必ず可能というわけではありません。

所有権移転登記を司法書士に依頼した場合、司法書士報酬として、不動産1件当たり数万～5万円程度の費用がかかります。また、相続の場合は相続する人数が多い分手間がかかるため、司法書士への報酬はさらに高額になります。こうした費用をできるだけ削減したいと考える場合は、自身での登記を検討してみるのもよいでしょう。

なお、法務局では自分で登記申請をする方向けに、対面相談やオンライン会議サービス、電話による情報の提供を行っているため、一度相談してみるのがおすすめです。法務局のホームページでは、登記手続ハンドブックも公開されています。

参照：法務局　不動産登記申請手続のページ

②司法書士に依頼した方が良いケース

所有権移転登記には法律に関する専門知識が求められ、正しい手順で進める必要があります。自分で手続きを行って手順を間違えてしまうと、何度も役所に出向いたり、やり直したりしなければならなくなるでしょう。また、登記内容に誤りがあった場合、トラブルが発生した際に権利を主張できません。

特に次のようなケースでは、プロに依頼するのが安心です。

・対象となる不動産に抵当権が設定されているなど、権利関係が複雑
・何世代も前から登記手続きがされていなかった
・複数の不動産で同時に登記手続きを行いたい

上記を踏まえた上で、司法書士に依頼するかどうかを判断してみてください。

3.所有権移転登記を自分で行う際の流れと必要書類、費用

所有権移転登記の基本的な流れは、以下のとおりです。

1．現在の登記事項証明書（登記簿謄本）を確認・取得する
2．必要書類を準備する
3．管轄の法務局で登記申請をする
4．法務局による審査
5．登記完了証・登記識別情報通知書を取得する

それぞれのステップの詳細について解説します。

①現在の登記事項証明書（登記簿謄本）を確認・取得する

登記事項証明書（登記簿謄本）は、以下の方法で取得できます。

・法務局の窓口で請求する
・オンラインで請求する
・郵送で請求する

登記内容を確認するだけであれば、一般財団法人民事法務協会の「登記情報提供サービス」によって可能です。

②必要書類を準備する

必要書類は、所有権移転登記を行うケースによって異なります。

(1)全てのケースで必要な書類

・所有権移転登記申請書
・固定資産評価証明書
・登記識別情報通知書または登記済証（権利証）
・本人確認書類
・住民票の写し
・印鑑証明書および実印
・委任状（司法書士に依頼する場合）

(2)売買

・売買契約書
・売買契約書の写しに売り主が記名押印したもの
・登記原因を記載した報告書に売り主が記名押印したもの

(3)贈与

・贈与契約書
・贈与証書

(4)相続

相続による所有権移転登記は、相続の方法によって異なります。なお、相続による所有権移転登記は必要書類が多いため、準備に時間がかかることを想定する必要があります。

共通する書類	被相続人の全部事項証明書（戸籍謄本）または除籍謄本被相続人の住民票の除票の写し相続人の戸籍個人事項証明書（戸籍抄本）続関係説明図（家系図）
遺産分割協議による相続の場合	遺産分割協議書
遺言による相続の場合	遺言書
遺産分割調停や審判による相続の場合	調停調書または審判書

(5)財産分与

離婚による財産分与の場合、協議離婚か裁判によるものかによって必要書類が異なります。

共通する書類	戸籍個人事項証明書（戸籍抄本）
協議離婚の場合	離婚協議書、財産分与契約書
裁判による離婚の場合	調停調書、審判書、和解調書など

③管轄の法務局で登記申請をする

必要書類が準備できたら、所有権を移転する不動産を管轄する法務局に提出します。なお、住居の最寄りの法務局ではない点に注意しましょう。

オンライン申請も可能で、法務省の「登記ねっと」から、申請用総合ソフトをダウンロードし手続きができます。

④法務局による審査

法務局で申請内容について審査されます。審査から登記完了までには、1～2週間程度かかるでしょう。

もし、審査により書類の不備が見つかった場合は、法務局の指示に従って対応してください。

⑤登記完了証・登記識別情報通知書を取得する

審査に通過すると、法務局から、登記手続きが完了したことを証明する「登記完了証」と、不動産の所有者であることを証明する「登記識別情報通知書」が渡されます。

本人確認にも用いられる重要な書類なので、大切に保管しておきましょう。

4.まとめ

所有権移転登記は、条件さえそろえば、自分で行うことも可能です。ただし、書類集めにかかる時間や、不動産や所有権に関する複雑な法律の理解が必要となるため、司法書士に依頼するのが確実です。

埼玉県を中心に不動産サービスを展開しているハウスウェルでは、自分で不動産登記の手続きを検討している方をサポートします。豊富なネットワークを駆使し、経験豊富で信頼できる司法書士のご紹介も可能です。

所有権移転登記が必要な方は、ぜひお気軽にハウスウェルへご相談ください。

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