土地を売却して利益が出た場合、税金が発生します。「所有する土地を売却したいけれど、どの程度税金がかかるのだろう…」と不安に感じている人も多いでしょう。
本記事では、土地を売却する際に発生する税金の種類や具体的な計算方法を分かりやすく解説します。税金の種類別の納税スケジュールも紹介するので、ぜひ参考にしてください。
1.土地売却にかかる税金とは
土地を売却する際に発生する税金には、次の3つがあります。
それぞれの税金について詳しく見ていきましょう。
①印紙税
印紙税とは、特定の文書を作成した際に課税される税金のことです。土地の売買契約が成立したタイミングで、取り交わす「売買契約書」に収入印紙を貼り付けて納付します。
売買契約書は売り主用と買い主用の2通を作成する必要があり、印紙も2枚用意しなければなりません。売り主と買い主が、それぞれ1枚分の印紙税を負担するのが一般的です。
印紙税は、売買契約書に記載する金額に応じて次のように変動します。
| 契約書に記載する売買金額 |
本則 |
軽減税率※ |
| 10万円超50万円以下 |
400円 |
200円 |
| 50万円超100万円以下 |
1,000円 |
500円 |
| 100万円超500万円以下 |
2,000円 |
1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 |
1万円 |
5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 |
2万円 |
1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 |
6万円 |
3万円 |
| 1億円超5億円以下 |
10万円 |
6万円 |
| 5億円超10億円以下 |
20万円 |
16万円 |
| 10億円超50億円以下 |
40万円 |
32万円 |
| 50億円超 |
60万円 |
48万円 |
※軽減税率は、2027年3月31日までの売買契約書に適用
参照：「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について｜国税庁
例えば、土地の売却価格が1,000万円であった場合、軽減税率適用後の納税額は5,000円です。
なお、売買金額が10万円以下の場合は軽減措置の対象外となり、200円の印紙税が発生します。また、売買金額が1万円未満の場合は非課税となる点も覚えておきましょう。
②登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記申請をする際に発生する税金です。登記簿謄本の記載内容を変更する手数料として法務局に支払うもので、引き渡しのタイミングで納税する必要があります。
登録免許税には、主に次の2つが存在します。
抵当権が設定されている土地を売却する場合は、抵当権の抹消費用が発生します。抵当権とは、金融機関が融資を行う際に、債務者の所有する不動産を担保として設定する権利のことです。住宅ローンを組んで土地を購入した場合は、売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権抹消の登録免許税は、土地1筆当たり1,000円、家屋1軒当たり1,000円です。
参照：抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税｜法務局
また、相続した土地を売却する際には、名義変更の登録免許税が発生します。ただし、名義変更の登録免許税は買い主が負担するケースがほとんどなので、原則として売り主が納める必要はないと理解しておきましょう。
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③譲渡所得税
土地を売却して得た利益を「譲渡所得」といい、次の計算式で求められます。
| 譲渡所得＝譲渡価額（売却価額）－取得費（土地の購入額）－譲渡費用（売却にかかった費用）－特別控除額 |
参照： No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
特別控除とは、土地や建物を売却した際の譲渡所得を計算する上で、特例として受けられる所得控除のことです。
譲渡所得がマイナスの場合は、税金は発生しません。しかし、利益（譲渡益）が出た場合は、譲渡所得があったものとして次の3つの課税対象となります。
ここで押さえておきたいポイントは、税率が土地の所有期間によって変動する点です。売却する年の1月1日時点で、土地の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」に分類されます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は、次のとおりです。
| 所得の種類 |
所有期間 |
所得税率 |
住民税率 |
復興特別所得税 |
| 短期譲渡所得 |
5年以下 |
30％ |
9％ |
2.1％ |
| 長期譲渡所得 |
5年超 |
15％ |
5％ |
2.1％ |
参照：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
参照：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
土地の購入額が分からない場合の譲渡所得の計算方法
土地の購入額が分からない場合は、譲渡価格の5％を取得費とみなして計算します。
例えば、1,000万円で売却した土地の場合は、5％の50万円で土地を取得したとみなすということです。このケースにおいて、譲渡費用が50万円であったとすると、譲渡所得は次のとおりです。
つまり、900万円もの譲渡所得があったとみなされて、多額の税金が発生してしまいます。このように、土地の購入額が不明な場合は、多額の税金を支払わなければならないケースも少なくありません。できる限り取得費が分かる資料を集めた上で、売却活動を進めましょう。
参照： No.3258 取得費が分からないとき｜国税庁
所得税と住民税の支払い時期
復興特別所得税を含む所得税を納税するタイミングは、不動産を売却した翌年の確定申告の期間中です。
確定申告の期間は、原則として毎年2月16日から3月15日までです。申告の際に「振替納税」の手続きをした場合は、指定した銀行口座から引き落とされます。
所得税の申告・納税が完了したら、その年の6月以降にお住まいの市区町村から住民税の納付書が送付されます。一括払い、もしくは分割払いで指定された期限内に支払いましょう。
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2.まとめ
土地売却には、さまざまな税金がかかるものです。なかでも、土地を購入したときよりも高値で売却した場合は、譲渡所得税や住民税が発生します。所有期間によって税率が異なるだけでなく、購入した当時の価格が分からない場合は高い税金が発生する恐れもあると覚えておきましょう。
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