譲渡所得の申告漏れは、不動産売却後に最も注意すべき税務リスクの一つです。税務署からの指摘を受けてから慌てることがないよう、事前に正しい知識を身につけておくことが重要です。この記事では、譲渡所得申告の基本から申告漏れのリスク、そして適切な対処法まで詳しく解説します。不動産売却を検討している方や、すでに売却済みで申告に不安を感じている方は、ぜひ最後までお読みください。

1. 譲渡所得申告の基本知識

まずは譲渡所得申告の基本的な仕組みについて理解しましょう。正しい知識があれば、申告漏れを防ぐことができます。

①譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産や株式などの資産を売却した際に得られる所得のことです。単純に売却価格から購入価格を差し引いた金額ではなく、以下のような計算式で算出されます。

• 取得費: 購入価格、購入時の諸費用、改良費など
• 譲渡費用: 仲介手数料、印紙税、測量費など売却のためにかかった費用

この譲渡所得がプラスになった場合、所得税と住民税の課税対象となります。

②申告が必要なケース

以下のようなケースでは、必ず確定申告が必要です：

• 譲渡所得が発生した場合
• 特例や控除を適用する場合（3,000万円特別控除など）
• 損失が発生したが損益通算や繰越控除を利用する場合

注意：給与所得者の方でも、不動産売却で譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要となります。「会社が年末調整してくれるから大丈夫」ということはありませんので注意が必要です。

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2. 申告漏れが発覚するケースと時効

税務署はどのようにして申告漏れを発見するのでしょうか。ここでは、申告漏れの発覚パターンと時効について解説します。

①税務署による調査のタイミング

税務署は以下のようなタイミングで調査を行います：

不動産登記情報の確認

不動産の売買があると登記情報が更新され、税務署はこれを定期的にチェックしています。

金融機関からの支払調書

一定額以上の不動産取引では、金融機関から税務署に支払調書が提出されます。

無作為抽出による調査

統計的な調査として、無作為に選ばれた納税者に対して確認が行われることがあります。

②申告漏れの発覚パターン

実際に申告漏れが発覚するケースには以下があります：

【例1】年収500万円のサラリーマンが1,000万円で購入したマンションを1,500万円で売却

• 譲渡所得: 約450万円（諸費用を除く）
• 申告せずに放置 → 2年後に税務署から連絡

【例2】相続した土地を売却したが申告を忘れていたケース

• 取得費不明で売却価格の5%を取得費とみなし
• 想定以上の高額な追徴課税 → 3年後に発覚

③時効について

譲渡所得の申告漏れには以下の時効があります：

申告漏れの種類	時効期間
通常の申告漏れ	3年
重大な申告漏れ（故意など）	7年
申告自体をしていない場合	7年

重要：時効を期待するのは非常にリスクが高く、延滞税も膨らんでしまうため、早期の対応が重要です。

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3. 申告漏れのペナルティと対処法

申告漏れが発覚した場合のペナルティと、適切な対処法について詳しく解説します。

①追徴課税の種類

申告漏れが発覚すると、以下のような追徴課税が発生します：

過少申告加算税

• 本来の税額に対して10～15%
• 自主的に修正申告した場合は課されない

無申告加算税

• 本来の税額に対して15～20%
• 税務調査前の自主申告では5%に軽減

重加算税

• 本来の税額に対して35～40%
• 故意の隠蔽や仮装があった場合

②延滞税の計算

延滞税は、本来の納期限の翌日から納付日まで日割りで計算されます：

期間	税率（令和5年分）
納期限から2カ月以内	年2.4%
納期限から2カ月超	年8.7%

計算例：本来納めるべき税額が100万円で、2年間申告を怠った場合

期間	税率	計算式	延滞税額
2カ月分	2.4%	100万円 × 2.4% × 2/12	4,000円
22カ月分	8.7%	100万円 × 8.7% × 22/12	159,500円
合計延滞税			約16万円

③確定申告期限後の対応

申告漏れに気づいた場合の対処法：

期限後申告（無申告の場合）

確定申告をしていない場合は、気づいた時点で速やかに期限後申告を行いましょう。

修正申告（申告済みだが不足がある場合）

すでに申告済みだが不足がある場合は、修正申告を行います。

更正の請求（払いすぎの場合）

逆に税金を払いすぎていた場合は、更正の請求で還付を受けることができます。

重要なポイント：税務署からの連絡を待つのではなく、自主的に対応することです。自主申告であれば加算税が軽減されたり、場合によっては課されないこともあります。

4. まとめ

譲渡所得の申告漏れは、長期間放置するほど大きなペナルティが発生します。不動産売却後は必ず譲渡所得の計算を行い、適切な申告を心がけましょう。

申告に不安がある場合は、税理士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。ハウスウェルでは、不動産売却から税務申告まで、お客様の状況に応じた最適なサポートを提供しています。

「自分のケースではどうなるのか分からない...」「申告漏れがあるかもしれない...」という方は、お気軽にお問い合わせください。経験豊富な専門スタッフが、あなたの状況に合わせた適切なアドバイスをいたします。